Рынок жилой недвижимости замер

САМАРА — В последние четыре-пять лет город переживает резкий рост объемов строительства: здесь активно возводятся новые жилые, торговые и офисные комплексы. В 2006 г., по мнению экспертов, в разных сегментах рынка недвижимости ситуация может разделиться: в коммерческом секторе сохранятся темпы предыдущих лет, а в секторе жилой недвижимости возможны перемены: принятый в 2005 г. закон “О долевом участии в строительстве” затормозит развитие рынка и приведет к росту цен.

По данным горадминистрации, за 2005 г. в Самаре всего будет сдано 285 000 кв.

 

 

м нового жилья. По поводу планов на 2006 г. официальные данные пока не обнародованы. По оценкам компании “Индэст-Development”, в 2006-2007 гг. в городе должно быть построено более 50 000 кв. м складских площадей. За тот же период, по данным компании “Бекар. Консалтинг”, будет возведено более 115 000 кв. м торговых и 170 000 кв. м офисных площадей.

Рынок коммерческой недвижимости Самары находится на подъеме. На ближайшие годы в городе анонсировано строительство не менее 20 торговых, офисных и многопрофильных комплексов.

По мнению Дмитрия Баранова, главного аналитика ГК “Время” (компания реализует программу создания сети моллов “Парк-Хаус”), 2006 год закрепит на рынке коммерческой недвижимости тенденции последних двух лет. В историческом центре города, который характеризуется плотной застройкой, продолжит формироваться наиболее престижный торговый район — “зона бутиков” в границах улиц: Ленинградская, Куйбышева, Галактионовская, Красноармейская. В 2006 г. на ул. Куйбышева будет построен первый бутик московской сети Podium (4000 кв. м), а в здании бывшего кинотеатра “Молот” компания “Форра” откроет “бутиковый” торговый центр такой же площади.

На ближайшие три-пять лет на Московском шоссе заявлено строительство минимум шести ТЦ различного формата площадью от

10 000 до 70 000 кв. м. Одновременно с ростом торговых площадей здесь начинает формироваться “торговый коридор” по ул. Новосадовой. В 2006 г. там планируется открытие гипермаркета “О'кей 2” (10 000 кв. м) и комплекса “Мега-Сити” (58 000 кв. м).

Еще одна тенденция, которая будет укрепляться в 2006 г., — появление локальных торговых комплексов площадью до 5000 кв. м в спальных районах. Например, небольшой торгово-офисный центр компании “Стройград” будет сдан во II квартале 2006 г.

Директор по маркетингу фирмы “Секунда” (владелец ТЦ “Аквариум”) Олег Коронцевич отмечает, что новые ТЦ заполняются в основном за счет московских торговых компаний, занимающих большие площади, а потенциал местных ритейлоров почти исчерпан. По мнению директора департамента торговой недвижимости “Бекар. Консалтинг” Олега Спивака, в более длительной перспективе такое обилие предложений приведет к увеличению конкуренции.

Бурное развитие ритейла в Самаре ведет и к развитию смежных рынков. В 2006-2007 гг. эксперты прогнозируют бум строительства складских комплексов классов А и В. Строительство начинают как логистики (Национальная логистическая компания, Средневолжская логистическая компания), так и ритейлоры (“Самара-Продукт”). Эксперты не сомневаются, что новые площади будут востребованы: по мнению специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости агентства недвижимости “Визит” Татьяны Вехтинской, спрос на этом рынке превышает предложение как минимум в два раза.

Строительство специализированных офисных комплексов пока идет менее активно, чем торговых, поэтому потенциально данный сегмент рынка считается более перспективным. Директор торгово-офисного центра “Биг Бэн” Геннадий Дяченко сообщил, что его компания пересматривает концепцию второй очереди комплекса, которая будет сдана летом 2006 г.

Предполагается, что его основную часть в будущем году займут не торговые, а офисные помещения классов В- и С. “Мы сочли такой формат более прибыльным”, — пояснил он.

Несколько самарских компаний заявили о строительстве офисных центров класса А. В январе 2006 г. будет сдана первая очередь торгово-офисного центра “Витязь” (7500 кв. м), а полностью все 70 000 кв. м этого комплекса, как ожидается, будут построены в 2007 г. Во второй половине 2006 г. сдаст свой офисный центр (16 500 кв. м) Поволжский региональный центр.
Перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости самарские риэлторы оценивают более сдержанно — из-за принятия закона “О долевом строительстве…”. Директор фирмы “Мабис” Сергей Петухов говорит, что у многих самарских компаний появились сложности и с началом строительства новых объектов, и с привлечением средств дольщиков.

Как результат, цены на квартиры в домах на этапе котлована возросли на 15-20% и теперь мало отличаются от цен в почти достроенных домах. Как следствие, отмечает Петухов, произошел сильный перекос спроса в сторону вторичного жилья. По его данным, уже в этом году на вторичном рынке цены выросли на 40-50%, прогнозировать их динамику на 2006 г. он не пока готов.

Общий объем жилья, который должен быть введен в эксплуатацию в 2006 г., риэлторы спрогнозировать не могут, но полагают, что если проблемы с достройкой “долевок” не приобретут массового характера, то в Самаре будет построено более 0,5 млн кв. м.

Элитные самарские жилые комплексы продолжат возводиться в исторической части города. Самые крупные проекты, которые будут вводиться в 2006 г., — комплекс “Ладья” (вторая очередь, от $1200 за 1 кв. м, компания “Волгатрансстрой”) на ул. Осипенко и уже почти достроенный “Европейский квартал” на пл. Куйбышева. Продолжится строительство комплекса “Портал-билдинг” на ул. Осипенко, сдача которого запланирована на 2007 г.

Руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости” Сергей Винтаев считает, что в будущем, по мере сноса старых домов, в городе возможно формирование закрытых элитных микрорайонов, но пока это лишь отдаленная перспектива.

Жилье среднего ценового сегмента — это главным образом многосекционные дома в центральных Железнодорожном, Октябрьском, Ленинском районах (средняя стоимость 1 кв. м — $700-800), в районе активно застраивающейся в последние два-три года ул. Новосадовой (от $750), а также новый жилой комплекс “Москва” ($690) на Московском шоссе. На эти стройки и в 2006 г. будет приходиться основная доля предложения и ввода жилья в данном сегменте.

Массовое жилье экономкласса активно продолжит строиться в спальных районах (Промышленный, Кировский, Советский). Наиболее осваиваемые площадки — в районах улиц Вольской, Нововокзальной, Нагорной, Сов. Армии, Атонова-Овсеенко (средняя стоимость 1 кв. м — от $500-650), а также традиционно популярный у самарцев Приволжский микрорайон (от $600). Риэлторы отмечают и перспективы нового проекта — поселка “Радужный” (от $500), который начал застраиваться в 2005 г. вблизи Волги на ул. 5-7-й просеки.

Рынок загородной недвижимости Самары, по мнению Михеева, пока развивается менее активно, — эта тенденция сохранится и в 2006 г. По его мнению, это связано с самарской особенностью рынка: строительством коттеджных поселков хотя и на берегу Волги, но внутри города. Фактически единственный крупный коттеджный поселок, строящийся за пределами Самары, — “Стрижи”- расположен недалеко от пос. Малая Царевщина (его возводит “Социально-экономический резерв”). В черте Самары коттеджные поселки продолжат строить компании “Дисса” (ул. 9-я просека) и “Портал” (ул. 6-7-й просеки). По мнению Михеева, этот рынок, пока находящийся в зачаточном состоянии, начнет развиваться активнее не столько в 2006 г., сколько в течение ближайших 3-5 лет.
Екатерина Селезнева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...