Столичных застройщиков не жалуют на чужбине

Главной задачей национального проекта "Доступное жилье" является наращивание объемов строительства в стране до 80 млн. кв. метров в год. Это шанс для столичных застройщиков, которые давно уже жалуются на отсутствие резервов для развития внутри Москвы, выйти на новые горизонты. В отличие от столицы большинство российских городов не испытывает проблем с землей под новую застройку, однако местные игроки, поддерживаемые властями, не хотят пускать чужаков на свой рынок.

 

 

Московским компаниям приходится изобретать различные схемы внедрения в регионы, однако результат подчас разочаровывает: при сопоставимой себестоимости строительства прибыльность проектов весьма не высока. Зачастую застройщики сталкиваются с неплатежеспособностью местных жителей.

Третейские судьи

Сотрудничество московских строителей с регионами началось еще в советское время, когда строительные организации столицы возводили жилье, а также социальные и инженерные объекты во всех краях и областях страны. В 2002 году городские власти решили возродить эту традицию, приняв специальную программу межрегионального сотрудничества в строительной сфере. "Cтроительство ведется по соглашениям, заключенным правительством Москвы с администрациями субъектов РФ и зарубежных стран", - говорит первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий это направление, Константин Королевский. По его словам, количество участников и объемы программы постоянно растут. Если в 2002 году было введено в эксплуатацию всего 18 тыс. кв. метров в 17 городах 10 регионов, то в 2005 году - 520 тыс. кв. метров в 57 городах и 10 странах зарубежья. Всего за 4 года за пределами Москвы и области было построено 1 млн. 235 тыс. кв. метров. В 2006 году планируется возвести еще 800 тыс. кв. метров площадей, а задел на 2007 год, по предварительным оценкам, составит 1 млн. кв. метров.

К.Королевский обращает внимание на то, что в последнее время в ряде регионов активно строится не только жилье, но и коммерческие объекты - офисные, торговые и многофункциональные комплексы. Есть также примеры реализации гостиничных проектов.

"Для московских застройщиков участие в программе - дело добровольное. После подписания соглашения с регионом, мы рассылаем письма строительным компаниям с приглашением поучаствовать в инвестировании строительства", - рассказывает К.Королевский, подчеркивая, что на сегодняшний день в программе задействованы 28 крупных застройщиков, в том числе группа компаний "СУ-155", "ПИК-Регион", S.Holding, ИНТЕКО, Моспромстройматериалы и др.

В рамках соглашения администрация региона берет на себя обязательство найти и предоставить под застройку земельный участок, оснастив его необходимой инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктурой. Столичные застройщики в свою очередь обязуются привлечь в качестве подрядчиков местных проектировщиков и строителей, а после реализации проекта выплатить долю города в денежном или натуральном выражении. По словам К.Королевского, размер отчислений обычно варьируется в пределах 10-30%.

Чиновникам из московского стройкомплекса отводится роль третейского судьи, который должен следить за тем, чтобы стороны не нарушали условий соглашения. Застройщики, которые пытались работать в регионах, придерживаясь этой схемы, остались разочарованными.

Оказалось, что контролировать процесс из Москвы, полностью доверившись местным властям и подрядчикам, невозможно. Власти из протекционистских соображений выделяли москвичам трудные участки с многочисленными обременениями и не развитой инфраструктурой, требуя при этом значительных отчислений в качестве своей доли. А подрядчики в свою очередь многократно завышали расценки на работу. В результате инвестиции оборачивались значительными убытками. Поэтому многие компании, не желая связывать себя программными обязательствами, решили выходить на местные рынки самостоятельно.

Независимость, по словам экспертов, оказалась чревата дополнительными трудностями в налаживании контактов с местными администрациями и получении доступа к площадкам. Например, в ряде экономически сильных и привлекательных для инвесторов областей московских строителей вообще не ждут. Замминистра по строительству Челябинской области Александр Исупов не скрывает, что приход столичных застройщиков в регион крайне нежелателен. "Если мы город откроем, то нарушим сложившийся баланс. Московские капиталисты скупят все строительные инициативы челябинцев", - говорит он, утверждая, что "у местных строителей достаточно мощностей, чтобы обеспечить развитие города на 25-30 лет вперед".

В регионах, где администрация настроена более миролюбиво, главная трудность для москвичей связана с получением земельных участков. Система землеотводов изначально рассчитана на местных игроков: на конкурсах для них предусмотрены более выгодные по сравнению с другими участниками условия. Кроме того, большинство хороших площадок, особенно в центре городов и в престижных районах, уже зарезервированы за местными структурами. Сами они эти площадки не осваивают, но приезжим готовы уступить только по цене значительно превышающей рыночную. Понятно, что на рынке, ценовая емкость которого небольшая, перепродажа земли заметно влияет на привлекательность проекта для московского инвестора.

Добрый царь и злые бояре

С 1 октября 2005 года согласно Градостроительному кодексу земельные участки должны распределяться только на аукционах (т.е. без дополнительных условий тому участнику, который предложит лучшую цену). Более того, муниципальные власти обязаны гарантировать покупателю проведение коммуникаций на заявленные мощности. Однако, как показала совместная проверка ФАС и Минрегионразвития, в подавляющем большинстве регионов требования законодательства не выполняются. "В Волгоградской, Курганской, Омской, Рязанской областях после 1 октября 2005 года участки на аукционах вообще не продавались", - сообщили "Интерфаксу" в правовом управлении министерства.

В других регионах власти идут на всевозможные ухищрения, чтобы избежать земельных аукционов. Так, новая система регулирования земельных отношений в Нижегородской области предусматривает, что муниципалитет распоряжается и, соответственно, выставляет на аукцион лишь небольшие земельные участки. А крупные проекты рассматривает инвестиционный совет при губернаторе, в компетенцию которого входит предоставление земли застройщикам - по конкурсу или без него.

Однако, московские строители надеются, что после вмешательства президента, который поручил провести ревизию простаивающих площадок, порядок в региональной системе землеотводов навести все-таки удастся. "Но сложности работы в регионах этим не исчерпываются, - предупреждает пресс-секретарь S.Holding Оксана Басова, - Во-первых, это убитая или почти убитая строительная отрасль. На местах трудно найти нормальных проектировщиков, заказчиков, генподрядчиков. Местные фирмы зачастую показывают плохое качество работ и неготовность работать в московском режиме. Повсеместно отсутствуют проекты планировок кварталов и территорий".

Эксперт вспоминает случай, когда местные проектировщики подготовили проект дома, по которому инвестиционная стоимость строительства увеличилась почти в 3 раза.

"В регионах, как правило, не существует единого порядка подготовки предпроектной и проектной документации. В каждом городе на этот счет имеются свои правила", - говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. По его словам, "процесс согласований в лучшем случае занимает год, а правила постоянно меняются". Кроме того, опрошенные "Интерфаксом" эксперты отмечают характерную для всех регионов тенденцию к необоснованному росту цен на услуги местных компаний, которыми пользуются московские застройщики. "Они ведут себя очень агрессивно, создавая для инвестора ситуацию, когда хоть из региона беги", - жалуется О.Басова.

Однако, большинство застройщиков из регионов все-таки не бегут, стараясь найти способы завоевания местных рынков. Одной из основных стратегий московских застройщиков является поиск партнера в регионе. Многие идут по пути создания совместных предприятий с местными компаниями. "Мы нашли в Самаре и Перми местных девелоперов, в портфеле которых есть несколько крупных инвестиционных проектов, в которых мы могли бы поучаствовать", - рассказывает топ-менеджер крупной московской компании. Он уточняет, что создавать инфраструктуру бизнеса в регионах компания не планирует. "После регистрации СП участие москвичей сведется к технологическому и маркетинговому консалтингу и привлечению своей доли инвестиций в проект. Каждая сторона источники финансирования будет определять самостоятельно", - подчеркивает собеседник агентства.

По его словам, на начальном этапе речь идет о строительстве двух бизнес-центров и застройке жилого квартала.

Привлечением проектировщиков, подрядчиков, согласованием проекта, получением разрешений и контролем над строительством будут заниматься местные партнеры, что по мнению, источника позволит избежать многих проблем. "Они лучше ориентируются на рынке, их не обманут", - уверен он.

Другой путь - покупка местных игроков московскими структурами. Так поступила компания "ПИК-Регион", которая в этом году приобрела крупнейшую региональную строительную компанию страны - "Стройинвестрегион" (ее возглавляла бывший коммерческий директор "ДСК-1" Ирина Сергеева - "ИФ"). "Благодаря сделке мы получили большую региональную сеть. У "Стройинвестрегиона" есть филиал в каждом регионе, где ведется деятельность, в структуру которого входят собственная проектная мастерская, служба эксплуатации и служба заказчика", - сообщил Интерфаксу гендиректор "ПИК-Регион" Сергей Канаев.

Он уточнил, что приобретенный инвестиционный портфель составляет около 2 млн. кв. метров площадей в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде. По словам С.Канаева, "ПИК" ведет свою деятельность в регионах с 2003 года, причем на свой первый рынок - Ростов-на-Дону, компания выходила самостоятельно, не принимая участия в московской межрегиональной программе. "С самого начала мы нашли стратегического партнера в лице группы компаний "РостовГорСтрой", - говорит он.

Важным конкурентным преимуществом "ПИК" С.Канаев считает оснащение района застройки необходимой социальной инфраструктурой и обслуживание домов посредством собственной эксплуатирующей организации. Кроме того, "ПИК" не только инвестирует в строительство жилья, но и стимулирует спрос, развивая в регионах программы ипотечного кредитования.

Другую стратегию осуществляет в Нижнем Новгороде группа компаний "СУ-155". Она стала соучредителем ОАО "Нижегородкапстрой", блокирующий пакет в котором принадлежит правительству области. Задача компании до 2010 года построить в Нижнем более 1,5 млн. кв. метров жилья. "Для организации жилищного строительства по полному циклу при "Нижегородкапстрое" будут созданы управление единого заказчика, проектное управление, генподрядные организации, а также эксплуатационные подразделения. Подготовкой документов на застройку займется давно работающий на нижегородском рынке "Квартстрой", - сообщили Интерфаксу в пресс-службе "СУ-155". Собеседник агентства отметил, что в ходе реализации проектов предполагается использовать строительные материалы только нижегородских производителей, а также потенциал местных строителей. "Нижегородкапстрой" по решению инвестсовета получил участок для строительства 150 тыс. кв. метров жилья.

Стоит отметить, что на укрепление нижегородского строительного комплекса "СУ-155" командировало генерального директора строительно-инвестиционной компании ЗАО "СУ-155" Валерий Англичанинова, занявшего в областной администрации должность министра по строительству.

Разруха

Опрошенные "Интерфаксом" эксперты утверждают, что работа на региональных рынках требует серьезных инвестиций в местную стройиндустрию. На имеющихся там мощностях наладить производство по московским технологиям и стандартам качества не представляется возможным. Нужно покупать предприятия и перепрофилировать их под строительство современных серий. "СУ-155" уже имеет опыт модернизации завода ЖБИ в Ленинградской области. В Нижегородской области предприятие по производству сборных ЖБИ будет создано на базе завода "Поиск" в городе Кстово, которое сейчас не работает", - говорят в пресс-службе компании.

Недавно "СУ-155" стало владельцем Ивановского ДСК. Годовая мощность завода в настоящее время составляет 100 тыс. кв. метров жилья в год. В ближайшем будущем ее планируется увеличить более чем в два раза", - отметил собеседник агентства в пресс-службе "СУ-155", добавив, что компания намерена построить в Иванове квартал на 153 тыс. кв. метров.

По такому же пути пойдет "Главмосстрой", в планах которого в ближайшие полтора-два года занять лидирующие позиции в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге. "Помимо участия в конкурсах и покупки площадок под застройку, мы планируем приобрести там предприятия, на базе которых будет налажено производство монолита и нашей панельной серии ГМС-1", - заявил "Интерфаксу" гендиректор "Главмосстроя" Улановский.

S.Holding в свое время модернизировал завод Ярбетон в Ярославле под свою панельную серию С220. Реанимирование предприятия заняло 3 месяца и обошлось компании в 10 млн руб. Сейчас S.Holding пропагандирует другой подход к освоению рынков. "Запатентовав наши серии, мы продаем права на их производство по принципу франчайзинга за 5% сметной стоимости строительства дома", - говорит О.Басова. Бортоснастку для производства железобетона по технологии S.Holding местные строительные компании могут как покупать, так и брать в аренду. Установить оборудование можно практически на любом худо-бедно действующем ДСК. "Таким образом, можно быстро развернуть производство серийных домов практически в любом регионе", - подчеркивает О.Басова.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...