Туда, где проблемы

Выбирая территории для проектов, мы обращаем внимание на уровень платежеспособного спроса и наличие инфраструктурных проблем, которые невозможно решить без создания новых районов, рассказывает генеральный директор «Ренова­СтройГруп» Виктор Маслаков.

— Виктор Викторович, ваша компания для реализации крупных жилищных проектов выбрала три уральских областных центра: Екатеринбург, Челябинск и Пермь. Почему?

— Первое, на что мы обращаем внимание, — объективно сложившаяся рыночная ситуация, то есть наличие достаточного для осуществления крупномасштабного проекта количества платежеспособных потребителей. Другими словами, важно наличие подходящей модели потребления.

 

 

Она зависит от многих факторов. Это и уровень доходов горожан, и динамика экономического развития территории, и транспортные потоки, замыкающиеся на город. Очень важен миграционный баланс. Так, первый наш проект «Академический» инициирован именно в Екатеринбурге еще и потому, что здесь сходятся мощные миграционные потоки. Мы рассчитываем, что среди потенциальных покупателей нашей недвижимости треть (около 100 тыс. человек) будут мигранты.

Рынок перечисленных городов способен поглотить несколько миллионов метров жилья, как предусмотрено нашими проектами. Другие областные центры, например Оренбург или Ижевск, — пока нет. В них можно вести речь о квартальной застройке участков по 10 — 20 га, но не о новых районах.

Второй важнейший момент — протекционизм властей. Без участия властей всех уровней — муниципальных, областных, федеральных — реализовывать проекты КОТ невозможно. Уровень и качество протекционизма зависит как от субъективных, так и от объективных факторов. Субъективные — это то, каким образом власти реализуют свои основные функции. Отмечу, что в тех городах, где мы начали проекты, власти работают понастоящему, а не для галочки. Объективный фактор, влияющий на протекционизм властей, — наличие серьезных проблем в развитии города, которые невозможно решить без комплексного освоения новых территорий.

— Что это за проблемы?

— Екатеринбург, Челябинск, Пермь — города старопромышленные, со сложившейся инфраструктурой, средой, тканью города. И вот на эту очень консервативную городскую ткань наслаивается несколько глобальных социальных процессов. Поясню на примере Екатеринбурга. Во-первых, автомобилизация: в 1991 году в Екатеринбурге на тысячу жителей было 60 автомобилей, в 2006 году — уже 250, и положительная динамика сохраняется. А дороги по большому счету остались прежние. Во-вторых, сильно меняется баланс рабочего времени горожан: если в 1985 году каждый в среднем проводил на рабочем месте 2100 часов в год, то в 2005м — уже только 1800 часов. Кроме того, уменьшается доля занятых в общей численности трудоспособного населения: 76% в 2005 году против 92% в 1985м. Это означает, что люди гораздо больше времени тратят на досуг и развлечения. Следовательно, нам требуются новые качественные публичные объекты — центры развлечений, спортивные сооружения, места проведения досуга. Втретьих, отставание в развитии коммунальной инфраструктуры: все нынешние сети построены в 70 — 80х годах, в расчете на тогдашние потребности, по тогдашним технологиям и с использованием тогдашних, устаревших уже материалов. На их реконструкцию необходимы огромные деньги.

— Эти проблемы действительно актуальны, но как они связаны с застройкой новых территорий? Чтобы их решать, нужно строить дороги, центры развлечений, модернизировать коммуналку…

— Теоретически — да. На практике же вписать новые потребности в старые границы города очень сложно. Образно говоря, эта самая городская ткань трещит по швам. Строить дороги? А как? Сносить прилегающие дома или пробивать новые магистрали через парки? То же самое с торгово-развлекательными центрами. Редкое строительство подобных объектов обходится без природоохранных скандалов или конфликтов с жильцами прилегающих территорий — то деревья вырубили, то солнечный свет домам перекрыли. А если задуматься о возведении более сложных объектов? Где в центре города разместить, к примеру, современный стадион или ипподром? Негде. Поэтому складывается определенный парадокс: город нуждается в новых объектах, но не всегда в состоянии их вместить. Это с одной стороны. С другой у муниципалитетов никогда не хватит собственных ресурсов, чтобы полностью решить проблемы нехватки дорог или старения коммунальной инфраструктуры. Наконец, даже если допустить, что деньги найдутся, обновление инфраструктуры потребует массы времени: невозможно одновременно закрыть на реконструкцию значительную часть дорог или коммунальных сетей, это будет коллапс.

— Что же делать?

— Если увеличить возможности существующей инфраструктуры нельзя, нужно снижать нагрузку на нее. Смотрите: в Академическом будет 325 тыс. жителей. Из них примерно 100 тысяч, как я уже говорил, — мигранты.

А остальные 225 тысяч — люди, которые переедут из «старого» города. Это разгрузит там дороги, досуговые центры, коммунальную инфраструктуру.

К тому же именно поддержка проектов застройки новых территорий (в отличие от модернизации инфраструктуры) позволит муниципалитетам рассчитывать в решении социальных вопросов не только на собственные силы, но и на помощь федерального и областного бюджетов, участие частных инвесторов. В тех регионах, где ключевые фигуры — губернатор и мэр — осознают серьезность описанных проблем, и понимают, что решить их можно путем возведения новых районов, мы и реализуем наши проекты.

Юрий Немытых Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...