С конца августа до середины сентября цена за квадратный метр в новостройках Красноярска подскочила с 35 000 до 45 000 руб. Напуганные ростом в 30% всего за каких-то три недели, местные власти решили вмешаться и попросили застройщиков заморозить цены до Нового года. Те, конечно же, пошли властям навстречу, убрав квартиры с продажи. Теперь они появятся в январе, но уже по новой цене. «Конечно, дальнейшее подорожание возможно, ведь цены стояли четыре месяца», — уклончиво излагает стратегию застройщиков Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании «Монолитхолдинг», возводящей в городе до 200 000 м2 жилья в год.
Тому, что происходит в Красноярске, у Прохоренко есть несколько объяснений: рост цен на стройматериалы, повышение сезонного спроса на жилье. И — инвесторы. «До 30% жилья приобретают не конечные потребители», — говорит он. По мнению Александра Безрукова, представителя красноярского филиала компании «Сатурн», занимающейся поставками стройматериалов, львиная доля покупателей квадратных метров в городе — москвичи. «В Красноярске далеко не каждый может платить почти по $2000 за 1 м2», — поясняет он.
Московские инвесторы, привыкшие выжимать из столичной недвижимости до 30-50% годовых, отправились за такой же доходностью в регионы. В столице по итогам уходящего года цены на недвижимость показали практически нулевой рост и даже оказались не в состоянии обогнать инфляцию.
Год в минус
По данным портала www.arn.ru, специализирующегося на анализе рынка недвижимости, с декабря прошлого года по декабрь нынешнего вторичное жилье выросло в цене на 10% в долларах и всего на 1% в пересчете на рубли. И это при инфляции, которая к концу года, по признанию Росстата, достигнет 11,5%. Специалисты агентства «Пересвет-Инвест» подсчитали, что рынок недвижимости к началу декабря пришел с отрицательным итогом. «За 11 месяцев цены в долларах выросли на 7,3%, но на фоне снижения курса в рублях упали на 0,2%. А с ноября 2006 г. — и вовсе на 1,6%», — утверждает аналитик «Пересвет-Инвеста» Ольга Юматова.
Валерий Барнинец, коммерческий директор бюро недвижимости «Агент 002», считает, что рублевые цены к декабрю едва наверстали упущенное с начала года. По данным бюро, в ноябре прошлого года 1 м2 столичного жилья стоил 115 088 руб. при курсе 26,3 руб./$, а в ноябре этого года — уже 109 434 руб. при курсе 24,4 руб./$. «К лету все некачественное жилье вроде старой панели, хрущевок и домов на окраинах даже в долларах подешевело на 5-10%. Ведь такое жилье хорошо покупают лишь при высоком росте цен, поскольку на другое у людей не хватает денег», — говорит Барнинец.
Однако осенью рынок недвижимости ожил и небольшой рост не только долларовых, но и рублевых цен все же начался — в среднем на 1-2% в месяц. «В течение года был отложенный спрос. Ведь народ знает, что после Нового года события могут развиваться в любом направлении. Два года назад цены сорвались с места почти сразу после боя курантов», — вспоминает Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка компании «Рескор».
Но как только на рынке активизируются покупатели, с него уходят продавцы. По версии Барнинца, и те и другие сейчас просто боятся остаться с непристроенными деньгами. Однако эти страхи выливаются только в то, что продавцы отказываются торговаться. Если летом они готовы были скинуть цену на 10%, то сейчас твердо стоят на своем, причем предпочитают получать деньги за квартиру в рублях. «Пока оформляется сделка и деньги лежат в банковской ячейке, продавец должен быть уверен, что сумма остается той же», — объясняет Татьяна Майорова, начальник группы вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Риелторы отмечают, что 90% их клиентов перешли на рублевые расчеты, хотя в объявлениях по-прежнему указывают долларовые цены. «Просто в долларах считать проще — меньше нулей», — смеется руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Причем при расчетах курс доллара всегда округляют в верхнюю сторону: сейчас до 25 руб. Вот и выходит, что квартира, стоившая в июле $150 000, но по курсу 26 руб., сейчас стоит $160 000, но по курсу 25 руб. В национальной валюте разница получилась всего 100 000 руб. (рост — 2,6%), зато в долларах рост составил 6,7%. Барнинец из «Агента 002» полагает, что полный отказ от долларов — это вопрос нескольких ближайших месяцев. А значит, и стагнация на рынке недвижимости — во всяком случае, столичном — станет для всех очевидным явлением.
Искусство скидки
Рынок новостроек традиционно идет за рынком вторичного жилья, поэтому весь год тоже находился в спящем состоянии. «Покупатели готовы были платить, но не столько, сколько просили застройщики», — разводит руками Дмитрий Таганов из «Инкома».
В результате весь год количество выставленных на продажу новостроек находилось примерно на одном и том же уровне. Даже сокращение предложения к сентябрю, когда застройщики заморозили около 100 объектов из-за принятия закона о запрете точечной застройки, цены не подстегнуло: рынок этого просто не почувствовал. Долларовая цена на новостройки весь год топталась на месте, а в рублях выросла на ничтожные 0,8%, подсчитал «Пересвет-Инвест».
Сами застройщики с этими расчетами категорически не согласны. «Средний рост цен по московским объектам с начала года составил порядка 12% в рублях», — утверждает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». На 10% поднял рублевые цены и «Главстрой», уверяет генеральный директор компании Артур Маркарян. По его словам, с осени проблем со спросом у компании нет. «Они были первые полгода, что, конечно, очень смущало. В такой ситуации было гораздо сложнее привлекать покупателей на этапе котлована, когда нужны деньги на строительство», — говорит Маркарян.
«В последнее время многие застройщики строили на собственные средства. И за позапрошлый год, когда цены выросли вдвое, имели возможность отбить все затраты. Сейчас продаются квартиры, которые уже окуплены», — не верит доводам коллеги Барнинец из «Агента 002».
В таких условиях любая продажа для застройщика — чистый доход, и ему гораздо выгоднее держать непроданные квартиры, чем снижать цены. По мнению Таганова из «Инкома», во всеуслышание цены никто не снижает лишь потому, что боятся обвала рынка. Зато при покупке в еще строящихся домах покупатели могут выторговать себе немалые скидки и рассрочки. Как выяснилось, есть они и у ПИК, и у «Главстроя», и у СУ-155.
Копить нельзя купить?
Среди возможных вариантов вложения денег столичный рынок недвижимости долго был на вершине хит-парада, однако в уходящем году он впервые проиграл даже банковским депозитам, показав рост в 1% против 7,5-9% по банковским вкладам в рублях. В будущем году, по прогнозам аналитиков, недвижимость и банковские вклады будут идти ноздря в ноздрю. По мнению Мартыненко из «Рескора», рост цен будет всего лишь покрывать инфляцию — то есть речь идет о 10-15% годовых в рублях.
Барнинец из бюро «Агент 002» называет те же цифры, но аргументы приводит уже другие: «Еще год назад мы поняли, что среднестатистическая семья в Москве ипотекой воспользоваться не может. А у нас 90% покупателей жилья — ипотечники. Значит, люди не будут покупать вторую квартиру, а смогут лишь улучшить жилищные условия. Фактически это просто обмен меньшей квартиры на большую, что не расширяет рынок и росту цен не способствует». Но гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян уверен, что цены зависят не от доходов населения, а от насыщенности рынка.
«Жилья по-прежнему не хватает. В этом году Москва купила у нас 700 000 м2 по рыночной цене для очередников и льготников», — рассказывает он. Маркарян уверен, что в уходящем году рынок не впадал в депрессию, а как раз показал свою непотопляемость, сумев пережить отсутствие спроса.
Безусловно, неиссякаемый поток желающих обзавестись недвижимостью в столице поддерживает спрос и держит рынок на плаву. Но спекулянтам здесь делать уже нечего. «Рост актива на 50-100% в год — это аномально и считается удачей для инвестора. Такое не может повторяться регулярно, иначе происходит надувание пузырей», — говорит финдиректор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников. Он ничуть не удивлен скромными результатами, которые показал рынок недвижимости в столице в уходящем году. По его мнению, время покупки квартиры с краткосрочными инвестиционными целями — на 2-3 года — прошло.
Маркарян, впрочем, настаивает, что таких покупателей все еще немало: «У дома есть жизненный цикл: на стадии котлована квадратный метр стоит дешевле, чем в готовом доме. Всегда есть желающие на этом заработать». Однако разница в цене между строящимся и готовым жильем сейчас не превышает 30%. То есть за время строительства дома — а это те самые 2-3 года — покупатель едва ли заработает больше, чем просто положив деньги в банк. Причем у инвестора появляется проблемный актив, который не всегда удается быстро продать, чтобы получить живые деньги.
Сейчас сайты застройщиков пестрят предложениями новостроек от частных инвесторов, которые купили жилье на стадии котлована, а теперь при посредничестве той же строительной компании продают квартиры в готовых к заселению домах. Такие квартиры уже давно не разлетаются как горячие пирожки.
«Цены находятся на пределе покупательной способности», — говорит аналитик «Пересвет-Инвеста» Ольга Юматова. Она полагает, что ценовых скачков в ближайшее время не будет. Весь этот год цены не смогли подтолкнуть ни подорожание стройматериалов и себестоимости строительства, ни снижение доли коммерческого жилья за счет увеличения доли социального. А осенью к тому же стала дорожать ипотека.
Банки, конечно, не трубят об этом на каждом углу. Однако, по данным ипотечного брокера «Дом ипотеки», за год ставки выросли на 1-2 процентных пункта, до 11% в валюте. Рассмотрение заявки на кредит теперь длится неделю, а то и две вместо прежних 24 часов. К тому же банки расширили список документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки. «Отказов в кредитах стало больше. Если раньше одобрение давали почти все банки, то теперь — один из 3-4», — с сожалением констатирует генеральный директор «Дома ипотеки» Наталия Семенова. Но, по ее мнению, проблема даже не в заемщиках, а в самой недвижимости, которую они покупают: «Банки в замешательстве: они не знают, по какой стоимости оценивать закладываемую недвижимость, которая весь год теряет в цене».
Заемщикам все это на руку. «Если рост цен в пределах инфляции продолжится и дальше, мы сможем копить деньги на квартиру так же, как в советские времена копили на машину, ковер и дачу», — смеется независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель портала www.arn.ru Андрей Бекетов. Плотников из «Универсального финансового консультанта» относится к идее коллеги вполне серьезно: «В условиях стабилизации это возможно». Достаточно накопить на первоначальный взнос — а это $25 000-45 000, а остальное можно взять взаймы.
Плотников считает, что даже при дорожающей ипотеке покупка квартиры в кредит для личных нужд остается хорошей инвестицией: «Оценив объем выплачиваемых процентов за 15-25 лет, человек считает, что это большая переплата. Но нужно учитывать рост стоимости недвижимости за эти годы и фактор инфляции денег».
Иными словами, если за 25 лет заемщик заплатит процентов по кредиту примерно в 2 раза больше суммы самого кредита, то стоимость квартиры вырастет в 3,39 раза при среднегодовом росте 5% и в 5,43 раза при росте 7% в год.
При таком раскладе к московскому жилью и впрямь скоро можно будет применять определение «доступное». И это при том, что по стоимости квадратного метра столица в разы обгоняет другие российские города.
Лилия Лобанова SmartMoney
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1606 -
