Вязкая земля

Аукционная система выдачи земельных участков, которая должна была заработать в 2006 году, привела к тому, что в большинстве муниципалитетов процесс землеотвода был остановлен вовсе. Новые поправки в Градостроительный кодекс РФ частично возвращают прежнюю схему выделения стройплощадок: региональным властям разрешено отводить их под «целевые проекты» без проведения конкурсов и вовлекать в оборот земли, на которые уже было выдано постановление о строительстве.

Власти Самарской области обещают провести первые торги по земле в Самаре в начале года. На аукцион предполагается выставить три площадки в центре города, сообщил главный областной архитектор Владимир Жуков на заседании Градостроительного совета Самарской области, состоявшемся в конце декабря. Сейчас региональное министерство строительства совместно с городскими властями проверяет юридическую чистоту выбранных земельных участков.

 

 

Самара одной из последних среди городов Поволжья начнет проводить аукционы по земле. Этот процесс должна поставить на поток новая городская администрация, сформировавшаяся после выборов мэра в октябре 2006 года. Прежняя власть, по словам пресс-секретаря Самарской гильдии строителей Михаила Рагульского, фактически не занималась данным вопросом.

В остальных региональных столицах аукционная система хотя и с опозданием, но уже запущена. В Чебоксарах, например, торги проводятся начиная с марта прошлого года, в Нижнем Новгороде — с мая, в Саратове — с октября. А в Казани выделение земельных участков путем аукционов идет еще с 2002 года. Правда, и в этих городах такая система реализации земли работает далеко не идеально.

Хотели как лучше, но денег не хватило
Согласно Градостроительному кодексу РФ, выделение земельных участков под строительство через систему аукционов должно было стать единственно возможной процедурой землеотвода уже с 1 октября 2005 года.

Вводя новые правила, законодатели преследовали благую цель — сделать процесс распоряжения землей прозрачным для всех его участников. Торги хороши уже тем, что позволяют публично установить рыночную стоимость участков. Разработчики документа хотели также освободить застройщика от необходимости оформлять площадки. Предполагалось, что местная администрация будет сама подготавливать весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю, предоставлять покупателю согласованную с генпланом города или перспективным планом развития территории схему ее застройки, выдавать на участок согласованные с Водоканалом, электросетями и газовиками техусловия и определять при необходимости точный размер «обременений» по сносу ветхого жилья и отселению. В идеале все эти работы местная администрация должна была проводить за свой счет.

Однако, как всегда, высокие замыслы законодателей испортил пресловутый финансовый вопрос. Власти большинства муниципалитетов, ссылаясь на дефицит бюджета, заявляют, что у администраций нет средств на организацию аукционного процесса. А средства требуются действительно немалые. Так, по оценке строителей, оформление участка и получение техусловий обходится в сумму, равную 10—15% сметной стоимости строительства. То есть для того, чтобы обеспечить выделение площадок под возведение предусмотренного нацпроектом 1 млн кв. м жилья в год при себестоимости строительства в 20 тыс. рублей за кв. м (средняя себестоимость возведения монолитно-каркасного дома в нашем макрорегионе, по данным Ассоциации строителей России), необходимо заложить в местный бюджет около 2 млрд рублей. Таких сумм не запланировано ни в одном бюджете поволжских городов и областей.

В итоге на аукционы выставляются участки, не подготовленные должным образом. Пакеты документов и техусловия на них, по договору с мэрией, оформляют сами участники торгов. «Правда, если фирма, готовившая документы, проиграет, ее затраты компенсирует победитель аукциона», — поясняет Алексей Черкасов, заместитель главы администрации Чебоксар по градостроительству и реконструкции. Однако строителей такая схема работы не устраивает. «Материальные затраты, отраженные в бухгалтерских документах, несопоставимы с моральными, — заявил нам представитель одной из крупных чебоксарских строительных компаний. — Зачастую за одной подписью приходится бегать полмесяца. Если нет никакой уверенности в победе на аукционе, спрашивается, зачем нам эта морока?"

Идея не пошла
Бизнес готов взять на себя подряд на подготовку участка. Но лишь при условии, если реализацией площадки он будет заниматься самостоятельно. В частности, такую схему предполагала концепция сервейинга территорий, которую еще в 2004 году предлагал администрации Казани Поволжский антикризисный институт (ПАИ, Татарстан).

ПАИ считал, что необходимо ввести механизм комплексного развития городских территорий, который учитывал бы интересы городских властей, инвесторов и жителей и соответствовал бы общим тенденциям городского развития. При этом земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предлагалось отдать в управление профессиональным управляющим компаниям (сервейинговым агентствам). Они разрабатывали бы планы их освоения (концепции развития), осуществляли инженерную подготовку территории, «формировали» земельный участок к продаже и реализовывали его на открытых торгах частным инвесторам. Таким образом, инвестор получал бы оформленный земельный участок и готовый план его освоения. Но эта идея не получила своего практического воплощения. Все перечисленные вопросы остались в компетенции Городского комитета земельных и имущественных отношений. А созданный при ПАИ Центр сервейинга сейчас оформляет площадки только под собственные проекты — как поступает большинство девелоперских компаний.
Получить площадку под застройку в центре города без обременений практически невозможно. У мэрий нет средств для сноса ветхого жилья и подведения коммуникаций.

По мнению строителей, у властей есть возможность изыскать средства на подготовку земли к продаже. Технический директор одной из чебоксарских строительных компаний, не пожелавший называть своего имени в печати, считает, что власти могут, например, вкладывать вырученные на аукционах средства в развитие земельных отношений и подготовку следующих участков. Конкретизируя свою мысль, наш собеседник советует: «Допустим, строители платят три с половиной миллиона рублей за площадку. Получив эти деньги, администрация может вложить их в формирование другой площадки, которая принесет городской казне прибыли раза в два больше. И так далее». Алексей Черкасов убежден, что к такой практике муниципалитеты обязательно придут, причем скоро. «Через год-полтора полученный от аукционов экономический эффект позволит нам продавать разрешения на строительство уже подготовленных земельных участков — ровные площадки с подведенными коммуникациями», — обещает он.

Никаких планов
Но ограниченные финансовые возможности местных властей, оказывается, не главный тормоз запущенного законодателями процесса. Куда большие проблемы аукционной системе выделения стройплощадок создает отсутствие единого правового поля в проведении операций с землей. В настоящее время ряд крупных городов Приволжского федерального округа (ПФО) живет без современных генеральных планов развития.

Так, Олег Подкопаев, начальник отдела развития казанской строительной компании «Кулон», говорит, что коммуникаций на выставляемых на торги участках не будет до тех пор, пока не примут генплан Казани и не проведут анализ развития инженерных сетей и коммуникаций города. Он надеется, что с принятием этого документа власти будут подводить коммуникации за счет местного бюджета.

Но, как показывает практика, наличие генплана не обяжет город выполнять техусловия, хотя и сделает процесс их формирования более прозрачным и понятным. Например, в Чебоксарах, где ген-план принят, фирма, выигравшая аукцион, заключает договор о помощи городу в развитии инженерной инфраструктуры, направляя на эти цели 20% от стоимости объекта. Причем победитель аукциона не перечисляет деньги, а выполняет технические условия, уточняет Алексей Черкасов. Так, если в микрорайоне не хватает мощностей для подачи тепла и электроэнергии в новостройки, застройщик увеличивает мощность сетей, и ему засчитываются эти 20%. В условия аукциона может быть включено обязатель-ство снести старые здания и отселить проживающих в них людей. Если на участке расположен ветхий дом, находящийся в собственности города, то расходы делятся пополам: половину жителей отселяет застройщик, половину — муниципалитет, рассказывает г-н Черкасов.

Обеспеченная современным генпланом развития прозрачность расчетов в разработке техусловий и обременений, которые должны быть прописаны для выставляемого на торги участка, уже сама по себе значительный шаг вперед в системе выделения земли. Ведь сейчас в спорных ситуациях чиновники и коммунальные службы либо ссылаются на старый генплан — как уверяют они, он продолжает действовать до принятия нового, несмотря на обозначенные сроки «годности» (к примеру, в Самаре до 2001 года), либо и вовсе формулируют требования к застройке и техусловия на глазок.

Земельная амнистия
Еще большую проблему в создании правового поля для операций с землей представляет отсутствие строгой системы учета земельных участков. По словам Владимира Жукова, в Самаре большинство площадок уже закреплено за тем или иным владельцем. Это подтверждают и девелоперские компании, заинтересованные в строительстве тут своих объектов.

Причем чаще всего фирмы, заявляющие о своих правах на землю в городе, не имеют полного пакета документов на нее, ведь прежнее законодательство позволяло оформлять землю поэтапно, и весь пакет документов на нее, как правило, готовился едва ли не к моменту сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Такая схема оформления участков предоставила городским властям и возможность вывести огромное число площадок из-под системы аукционов, начав процесс землеотвода (например, дав различным фирмам так называемые документы о «предварительном согласовании»), но так и не завершив его (в большинстве случаев процесс так и остановился на выдаче «предварительных» разрешений). Стоит ли говорить, что на большинстве участков, которые де-юре закреплены за какой-либо фирмой, строительство так и не начиналось.

С вступлением в силу норм Градостроительного кодекса РФ, требующих реализации площадок на аукционах и запрещающих строительным компаниям работать на неоформленных участках, такие земли оказались вне закона. Юридически они не признавались оформленными (полного пакета документов на них не было). По закону их следовало выставлять на аукционы и реализовывать с торгов. Это послужило главной причиной претензий прокуратуры к строительным компаниям и чиновникам, продолжавшим оформлять такие площадки в прежнем режиме либо пустившим все на самотек. В Самаре, Ярославле, Волгограде, Тольятти «земельное дело» привело на скамью подсудимых влиятельных чиновников город-ских администраций и даже глав городов. Причем под удар попали как площадки, на которых застройка не ведется и которые просто «придерживаются» фирмами-спекулянтами, так и принадлежащие добросовестным застройщикам, всего лишь следовавшим сложившейся практике оформления земли.

Разрешить проблему обещают новые поправки в Градостроительный кодекс, принятые Госдумой РФ в минувшем декабре и вступившие в силу 1 января этого года. Они разрешают компаниям, согласовавшим с местными властями место застройки до 1 октября прошлого года, получить участок без аукциона. Причем поправки стимулируют владельцев стройплощадок использовать их по назначению, разрешая властям поднимать ставки аренды земли спустя три года после ее выделения, если фирма так и не начала строительные работы. Более того, до 30 декабря 2007 года строители имеют возможность получить землю целевым назначением (без торгов) еще в двух случаях. Во-первых, если речь идет о строительстве жилья для государственных и муниципальных нужд на новых территориях, признанных пригодными для жилищного строительства. Во-вторых, если реализация проекта предусматривает переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

Девять кругов согласований
Строители опасаются, что законодательные инициативы, призванные ускорить процесс оформления земли и согласования проектов, могут свестись на нет из-за административных барьеров. Сейчас, по оценкам участников рынка, на оформление стройплощадки в лучшем случае уходит год-полтора, а количество согласований доходит до 40.

Обещанный властями принцип единого окна в строительстве так и не заработал, отмечают в Ассоциации строителей России. Алексей Черкасов уверяет, что муниципальные власти сделали все возможное для того, чтобы этот принцип работал, и пеняет на региональные представительства федеральных структур, задерживающих согласование документов. А в Казани больше всего нареканий вызывает у строителей работа Городского комитета земельных и имущественных отношений и Главного архитектурно-проектного управления. Новый мэр республиканской столицы Ильсур Метшин уже пообещал ускорить процесс прохождения документов. По его инициативе в администрации города создана межведомственная комиссия по земельным вопросам.

Выделение стройплощадок в Самаре и Нижнем Новгороде обещали ускорить областные власти, воспользовавшись предоставленным им Градостроительным кодексом правом распоряжаться землей в областном центре. Но полного разделения полномочий облправительства и мэрии в управлении земельными отношениями до сих пор так и не произошло, отмечает Ольга Сажина, заместитель генерального директора по маркетингу нижегородской компании «Жилстрой-НН». «Землю, — поясняет она, — продает или передает в аренду областное правительство, но застройщик обязан согласовать градостроительные документы в мэрии. И здесь возникают административные барьеры, так как чиновники городской администрации не хотят выпускать из рук оставшиеся рычаги управления».

Не могут договориться между собой о разделении полномочий и самарские власти. До сих пор они спорят о том, кто именно должен финансировать подготовку участков к аукциону. Как поясняет Владимир Жуков, областная администрация взяла на себя лишь организаторскую и контрольную функции в части выделения земли, тогда как готовить площадку, в частности, решать вопросы расселения и сноса ветхого жилья, должны муниципалитеты, которым выделяются для этого средства под целевые программы. Городские же власти считают такое разграничение обязанностей некорректным. Ведь на них возлагается самый сложный и капиталоемкий этап работ, в то время как финансирование целевых программ явно недостаточно для того, чтобы требовать от города подведения коммуникаций и сноса ветхого фонда за его счет. По словам Владимира Жукова, чтобы сдвинуть аукционный процесс в Самаре с мертвой точки, областные власти приняли решение профинансировать подготовку к торгам первых трех земельных участков в городе за свой счет.

Времени на выяснение отношений у региональных властей в обрез. Они уже опаздывают с обеспечением нацпроекта «Доступное жилье» стройплощадками. Как заявляют в Ассоциации строителей России, учитывая сроки согласований и возведения объектов, земля под застройку требуется немедленно. Иначе запланированные цифры ввода жилья к 2010 году останутся только на бумаге.

Янина Птак, Галина Щербо, Евгения Газизова, Наталья Дядик Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...