Зона рискованного инвестирования

Cанкт-Петербург — В Петербурге с начала года введено в эксплуатацию около 0,5 млн кв. м современных торговых площадей. В городе появились новые супермоллы и гипермаркеты, аутлеты, power-центры и lifestyle-комплексы, cash & carry и прочие DIY. До конца 2006 г. девелоперы обещают изготовить еще примерно столько же торговых “квадратов”.

 

 

Как журналиста, пишущего о коммерческой недвижимости, меня такая активность очень радует. Так и начинаешь мысленно подсчитывать будущий гонорар за очередной обзор о буме в петербургском ритейле. Как потенциальную покупательницу — приводит в тупик.

Я не понимаю, зачем мне вся эта красота, если времени на шопинг все равно не хватает (сказывается большой спрос на статьи о торговом буме). Магазинные марки в галереях петербургских ТРК повторяются столь навязчиво, что так сразу и не разберешь, где ты оказался, — в lifestyle-центре или в аутлете. А между cash & carry и гипермаркетом приходится выбирать скромный магазинчик “24 часа” предпринимателя Налбандяна — потому что рядом с домом и работает круглые сутки.

Наверное, я неграмотный потребитель. Но так живут большинство моих знакомых петербуржцев — представителей так называемого среднего класса, для которого как раз и стараются большинство девелоперов. Недавно специалисты холдинга “Адамант” — главного игрока на петербургском рынке торговых площадей, который уже построил в городе 12 ТРК и увлеченно продолжает это дело, — провели социологическое исследование. И получили неожиданные результаты. Оказывается, примерно 70% петербуржцев больше всего ценят в торговом центре не его концепцию, не пресловутый tenant mix, не благоприятную атмосферу, а близость к месту жительства. Может, москвичи другие — более мобильные и западные? Мы же мало похожи на жизнерадостных американских потребителей, способных провести целый выходной под крышей гиганта торгово-развлекательной индустрии.

Летом петербуржец рвется из надоевшего мегаполиса на патриархальную дачу, создавая человеческие пробки во всех без разбора торговых предприятиях, расположенных вдоль пути следования и располагающих продовольственным набором для пикника. В остальное время года петербуржца вообще трудно вытащить из дому, а тем более в торговый центр. Петербуржцы в основной своей массе небогаты.

Cпециалисты уже усмехаются, вспоминая, как мало торговых площадей приходится на среднестатистического обитателя российского мегаполиса. Мало даже по сравнению с Европой, не говоря уж о пораженной вирусом потребления Америке. Согласна — сама не раз использовала эти данные в публикациях. Но, как известно, есть правда, ложь и статистика. И последняя порой вступает в противоречие с объективной реальностью.

Не могу сказать, что в Петербурге совсем нет очередей. Людно бывает там, куда приезжают за целевой покупкой, — в гипермаркетах, крупных магазинах стройтоваров, бытовой техники и проч. Мраморные же дворцы торговли в будни часто пугают безлюдством. Особенно угнетающе выглядят многие ТРК в первые месяцы после запуска, когда половина витрин закрыта, кафе еще не работают, а немногочисленных скучающих продавцов просто жаль.

Не случайно профессиональные девелоперы уделяют все больше внимания раскрутке новых ТРК и поддержанию лояльности сложившейся покупательской аудитории. Сотрудники управляющих компаний уже переквалифицировались в массовиков-затейников. Торжественное открытие крупного торгового комплекса с бюджетом в сотни тысяч долларов плавно перетекает в череду сменяющих друг друга праздников для горожан — по случаю Нового года и 9 Мая, Дня святого Валентина и Хэллоуина, Дня знаний и Дня пожилого человека. На массовые акции с непременной раздачей подарков призывают “тяжелую артиллерию” — звезд эстрады и спорта. В игры с покупателями вовлечены FM-радиостанции, город обклеен рекламой торговых комплексов, креативные ролики гоняют по ТВ. За год, по оценке специалистов “Адаманта”, активность холдинга по рекламе выросла на порядок.

Зачем гранды рынка предпринимают такие усилия? Может, они просто не в курсе, как мало торговых площадей приходится на одного петербуржца?

Но есть в Петербурге такие места, где здравый смысл застройщикам определенно изменяет. Представьте себе футуристический пейзаж. Вы на автомобиле (без него цель, в принципе, малодостижима) едете на север по оживленной городской трассе — пр-ту Энгельса. Вдоль нее гостеприимно выстроились торговые центры — от “Светлановского” до “Гранд Каньона”, но вам туда не надо. Минуете город, выезжаете на пустынную петербургскую КАД, которую вводят в эксплуатацию кусками и неизвестно когда запустят целиком, и тут уже рукой подать до пос. Бугры. А в Буграх вас встречают “Мега” с IKEA, ритейл-парк на участке в 50 га и инновационный ТРК, как говорят, не имеющий аналогов в Европе.

На последнем проекте хотелось бы остановиться подробнее. В комплексе общей площадью 100 000 кв. м инвестор намерен воссоздать структуру и аркады настоящего Колизея. Торговые галереи оформят как знаменитые улицы Рима, Флоренции и Милана. Изюминка проекта — зона досуга “Ривьера”, где задумано побережье южного моря, пальмы и пляж. А теперь ответьте: к чему это все в поселке Бугры, расположенном поблизости от Петербурга?

Ответ у головоломки, по-моему, прост. Было много свободной совхозной земли, и несколько иностранных инвесторов, услышавших ключевые слова “четвертый по величине город Европы”, “выездная магистраль”, “кольцевая автодорога”. Не исключено, впрочем, что ничего подобного в Буграх так и не построят. Кроме “Меги”, которая по плану открывается уже этой зимой.

Однако на один торговый Вавилон Петербург уже обречен. Пулковское шоссе — это наше все! Изначальный посыл тот же: выездная южная трасса, ведущая в единственный городской аэропорт, рядом строится КАД, много свободной земли, принадлежавшей сельхозкооперативу “Лето”… И все это в условиях торгового бума и жесткого дефицита участков под застройку. В этой ситуации трудно мыслить хладнокровно и учитывать, что до ближайшего жилья далековато, а трафик Пулковского шоссе вряд ли обеспечит всем достаточное количество покупателей. В результате на участке площадью примерно 40 га собрались с десяток девелоперов. С учетом уже работающих и строящихся объектов на этой территории будут соседствовать четыре гипермаркета, два DIY, два ТРК (один из которых “стотысячник”). А если учесть мощную торговую зону (еще два ТРК, один cash & carry и один DIY), которая уже сформировалась чуть дальше от города по этому же шоссе, получается картина, наводящая на философские размышления.

А тем временем все новые девелоперы поддаются магии когда-то услышанной статистики: ставки аренды — $2000 за 1 кв. м в год, срок окупаемости — три года…

Анастасия Ясинская Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...