Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Зарубежная недвижимость » Деньги есть, планы подождут

 

Деньги есть, планы подождут

 

 

Варшава — В Польше, как и во многих других странах, остро стоит квартирный вопрос. В отличие от России Польшу он не испортил. Страна, два года назад вступившая в ЕС, создает условия для привлечения иностранных инвестиций, разрабатывает широкий спектр самых разных ипотечных программ, которыми смогли бы воспользоваться даже безработные (только по официальной статистике, в стране зарегистрирована 19%-ная безработица), и даже активно продает простаивающие военные базы и аэродромы, чтобы изыскать средства на что-нибудь полезное в экономике. Пожалуй, главным сдерживающим фактором жилищного строительства в стране является повальное отсутствие архитектурных генпланов.

В Польше не хватает новостроек.

загрузка...

 

 

Это объясняется не только характерной для бывших стран социалистического содружества бумажной волокитой, но и банальным отсутствием генпланов на целый ряд территорий. Журнал The City Voice сообщает со ссылкой на Центральное статистическое бюро Польши, что генпланы охватывают лишь 14% территории Варшавы. Правда, в настоящее время ведется работа сразу над 112 планами для столицы. Их окончательное согласование, которое займет еще 2-3 года, представит генеральную линию развития для 20% территорий Варшавы. В большинстве других польских городов и населенных пунктов ситуация еще хуже.

Какие еще факторы препятствуют развитию жилищного строительства в Польше? Налоговые, например. Так, в 2004 г. была существенно увеличена ставка НДС в строительной отрасли — с 7% до 22%.

Однако повод для оптимизма все-таки есть. Последние несколько лет в стране наблюдается неуклонный рост спроса на жилье. А в крупнейших городах Польши новостройки раскупаются практически на корню. Во-первых, банки предлагают широкий спектр ипотечных программ и выгодные условия кредитования. Во-вторых, жилье в новостройках можно купить непосредственно у девелоперов, воспользовавшись общенациональной компьютерной системой tabelaofert, разработанной несколько лет назад и сегодня уже прочно вошедшей в обиход.

В Польше хорошо развит банковский сектор. Это объясняется тем, что в ходе приватизации многие региональные банки были выкуплены иностранными. “Сегодня более 80% капитала польских банков находится в руках ведущих международных банков — ING, Commerzbank, Allied Irish, Citigroup, Unicredit, HVB, Krediet Bank, Rabo и BCP, — отметил в недавнем выступлении в Институте международных финансов (Цюрих) премьер-министр Польши Казимеж Марцинкевич. — Ни одна другая западноевропейская страна, где в той или иной степени развит протекционизм отечественного банковского сектора, не позволила бы подобного положения вещей”. Власти страны обеспечили здоровую конкуренцию банков с иностранным капиталом. Единственное условие — доля банка на рынке не должна превышать 10-15%. Все это способствует в том числе и развитию рынка доступного жилья. Банки соревнуются за клиентов и уже сегодня некоторые из них предлагают не только кредит до 90% от стоимости жилья, но и кредит на ремонт жилья, так как значительная доля новостроек сдается без отделки.

Для более грамотного размещения средств в недвижимость банки создают и собственные девелоперские компании. Например, один из крупнейших в Польше банков — Bank Pekao SA еще в 1996 г. создал компанию Pekao Development, которая возводит дома в Варшаве и Лодзи.

В Польше очень популярны ярмарки недвижимости, рассчитанные на конечных потребителей. По данным компании RedNet Property Group, последнюю ярмарку жилой недвижимости в Варшаве посетило 12 000 человек, а в Гданьске — 6000 человек. Знаковым событием для польского рынка недвижимости в апреле 2006 г. стала законодательная инициатива Министерства финансов, в рамках которой налог на операции с недвижимостью предлагается повысить с 10% до 19% от стоимости недвижимости, одновременно отменив все имевшие место ранее налоговые льготы. То, что закон вступит в силу с 1 января 2007 г. и, соответственно, будет распространяться лишь на недвижимость, отчуждаемую после этой даты, только подстегивает покупателей и девелоперов.

Между тем цены на недвижимость в крупнейших польских городах (исключая Краков) отреагировали на эти известия достаточно спокойно. В Кракове цены на жилье в апреле 2006 г. выросли на 8,3% по сравнению с мартом, составив в среднем 4844 злотых (1252 евро) за 1 кв. м. Варшава немного отстала от Кракова по темпам роста цен — в апреле стоимость жилья возросла по сравнению с мартом всего на 3%, составив 5572 злотых (1440 евро) за 1 кв. м. А во Вроцлаве (столице Нижней Силезии) цены практически не изменились: в апреле стоимость жилья увеличилась по сравнению с мартом всего на 1%, составив 4594 злотых (1187 евро) за 1 кв. м.

Варшавский рынок

В Варшаве активно застраиваются отдельные жилые кварталы и целые жилые районы. По данным Knight Frank, в 2005 г. здесь началось строительство 10 300 квартир, что представляет собой 23,4% от общего объема возведения жилья в стране. Варшава делится на 18 районов. Наиболее интенсивное строительство ведется на левом берегу Вислы — в районах Мокотов, Урсинов и Бемово. Доля новостроек в этих районах составляет 45%.

Вместе с тем цены на рынке жилья вот уже несколько лет растут — в среднем на 20% в год. А в таких районах Варшавы, как Мокотов и Сродместье, по данным Knight Frank, в 2005 г. отмечался 30%-ный рост стоимости жилья.

Строят в Варшаве главным образом отечественные девелоперы, в числе которых лидируют компании Dom Development, JW Construction, Edbud, PIB Ebejot и Pekao Development. Активно осваивают польский рынок жилья и иностранные девелоперы, в числе которых Bouygues Immobilier, Viterra Development, Ghelamco, Maripol и др. Примечательно, что среди покупателей квартир и домов в Польше немало иностранцев, которые приобретают недвижимость в том числе и в инвестиционных целях. Интерес к Польше проявляют не только традиционные лидеры на международном рынке инвестирования — жители Великобритании, Ирландии и Скандинавии, но и жители европейских стран Средиземноморского бассейна — Италии, Испании. “Росту объемов инвестиций в жилую недвижимость Польши способствовало вступление страны в ЕС в мае 2004 г., — говорится в исследовании компании Knight Frank "Poland. Residential Review 2006". — Благодаря значительно более высокой доходности от инвестиций в жилую недвижимость, нежели в странах "старой Европы", жители этих стран покупают сразу по 20-50 квартир”. В январе 2006 г. в Польше даже был создан Клуб инвесторов, участники которого обмениваются информацией о наиболее выгодных объектах.

По словам вице-президента компании RedNet Property Group Михала Козыржа, средняя доходность от инвестиций в польскую недвижимость составляет 20% за полгода. “Но есть и исключения из правил, — говорит он. — По отдельным объектам рост стоимости доходил до 47%”.

До 40% всех строящихся домов в Польше подпадает под понятие “многоквартирные”. Вместе с тем, по данным аналитиков в сфере недвижимости, самый высокий спрос у покупателей на малоквартирные и средние дома. Наиболее востребованы квартиры площадью 50-65 кв. м, т. е. 1-2-комнатные.

В 2005 г. число сравнительно дешевых квартир стоимостью до 3600 злотых, или до 930 евро, за 1 кв. м (стоимость 1 кв. м указана без учета НДС — 7%. — “Ведомости”) значительно снизилось — с 56% до 50% в общей массе. А число дорогих квартир (стоимостью свыше 5000 злотых, или 1292 евро, за 1 кв. м) существенно возросло — с 3% до 8% в общей массе. Впрочем, данная статистика приводится главным образом для объектов массового строительства. Стоимость 1 кв. м в элитных домах и домах бизнес-класса составляла на начало 2006 г. 8000-16000 злотых (2067-4134 евро) и 3900-6100 злотых (1008-1576 евро) соответственно.

В качестве элитного жилья возводятся не только малоквартирные дома, но и апартаменты. Например, одна из крупнейших на сегодня гостиничных сетей InterСontinental Hotels предлагает к продаже сервисные апартаменты в центре Варшавы. Из окон апартаментов площадью 38-86 кв. м открываются самые живописные виды на центральную часть города, в том числе и на построенное в 50-е гг. российским архитектором Львом Рудневым высотное здание Дома науки и культуры, которое все еще остается одной из главных достопримечательностей польской столицы. По мнению менеджера по работе с жильцами InterContinental Warszawa Малгожаты Котер, проект представляет собой удачное сочетание 5-звездочного гостиничного сервиса и жилья, построенного в соответствии с лучшими мировыми стандартами. В каждом сьюте есть полностью оборудованная кухня, ванная комната (включает в себя ванную и душевую кабину), высокоскоростной доступ в Интернет. Жильцам предлагается круглосуточное обслуживание, возможность пользоваться бизнес-центром и велнес-центром (он включает в себя бассейн и тренажерные залы). Собственник может как лично проживать в апартаментах, так и сдавать их в аренду.

В целом самыми популярными районами у покупателей жилья, по данным RedNet Property Group, были Бемово, Мокотов и Виланов (здесь продавалось 19,8%, 16,7% и 10,9% квартир соответственно). У девелоперов лидировали районы Виланов, Биалолека и Вола. По статистике Knight Frank, квартиры на стадии строительства лучше всего раскупались в районах Урсинов, Виланов и Биалолека.

Региональные рынки

Наряду с Варшавой самые высокие цены на недвижимость наблюдаются в Кракове и Вроцлаве. Цены на новостройки в центральных районах города доходят до 2000-3500 евро за 1 кв. м. Краков — древний город, который был одним из 12 городов, включенных в список наследия ЮНЕСКО еще в 1978 г. По данным Центрального статистического бюро Польши, в 2005 г. в Кракове было построено 2900 квартир, или 47 многоквартирных домов. На текущий год у девелоперов еще более амбициозные планы — сдать в эксплуатацию 3870 квартир. Наиболее активное строительство ведется в юго-западных районах — Дебниках и Лагевниках. По мнению Knight Frank, Краков, как и Варшава, также проигрывает от отсутствия генплана. Наряду с бюрократической волокитой это заставляет девелоперов увеличивать объемы строительства, не всегда думая об улучшении их качества. То есть в целях максимизации прибыли они строят многоквартирные дома. Покупателями, напротив, в большей степени востребованы квартиры площадью около 50 кв. м в 3-4-этажных домах.

На рынке Кракова превалируют отечественные девелоперы — Grupa Developerska GEO, Spolka Mieszkaniowa Salwator, Wawel Service, Active Investment. В свою очередь, иностранные инвесторы покупают земельные участки под жилищное строительство, а также целые блоки квартир и апартаментов. Другие плюсы для инвесторов — доступ к высококвалифицированной рабочей силе, налоговые льготы и освобождение от уплаты налогов в специальных экономических зонах. Их в Польше 14, и все они находятся под патронажем Министерства экономики, труда и социальной политики страны.

Другой крупный польский город — Вроцлав также может похвастаться ростом объема жилищного строительства. В 2005 г. объемы жилищного строительства возросли по сравнению с 2004 г. на 70%. Самое большое количество новостроек (до 80% от общего числа) возводится в районах Кржики и Фабрична. Основные игроки на рынке жилья — локальные и в меньшей степени — отечественные девелоперы национального масштаба и жилищные кооперативы. По прогнозам Knight Frank, растущий спрос на жилье во Вроцлаве продолжится еще 4-5 лет — именно в этот срок городская администрация обещает создать до 100 000 дополнительных рабочих мест и режим, благоприятный для инвестиций в регион. Самый дорогой район города — Сродместье, высокие цены на недвижимость наблюдаются также в близлежащих к центру города районах — Кржики и Старый город. Самыми дешевыми являются отдаленные районы — Фабрична и Пси Поле.

Цены на недвижимость во Вроцлаве растут в среднем на 10-15% в год. По оценке специалистов Knight Frank, если до середины 2005 г. 44% всего жилья во Вроцлаве продавалось по цене 2500-3000 злотых (646-775 евро) за 1 кв. м, то теперь более 5% всего жилого фонда продается уже по цене 3700-6300 злотых (956-1628 евро) за 1 кв. м, а высококачественные апартаменты — по цене до 7500 злотых (1938 евро) за 1 кв. м.

Впрочем, иностранные девелоперы не ограничиваются крупнейшими городами Польши и активно осваивают районные центры. Например, инвестиционная корпорация TriGranit Holding со штаб-квартирой в Никосии (Кипр), имеющая ряд успешно реализованных проектов в Венгрии и Словакии, построит в Катовице — столице Силезского воеводства — жилой комплекс SCC Residences. Он станет второй фазой проекта Silesia City Center, реализуемого корпорацией TriGranit. В рамках первой фазы был построен крупнейший в Силезии многофункциональный коммерческий центр общей площадью 80 000 кв. м, в состав которого вошли торговые, развлекательные, культурные учреждения и предприятия сферы обслуживания. Торгово-развлекательный комплекс открылся в ноябре прошлого года. Теперь дело за жилым комплексом. На земельном участке площадью 5,5 га будет построено в общей сложности 113 000 кв. м жилья, включая четыре многоэтажных дома (по 194 квартиры) и восемь малоэтажных домов-вилл (по 28 квартир). В каждой квартире будет терраса или балкон, основной упор делается на ландшафтную архитектуру и частные зеленые зоны. Комплекс расположен в непосредственной близости от парка отдыха и торгового центра, также объекта корпорации TriGranit. По словам директора по развитию корпорации TriGranit Стивена Демерса, Силезский район для первоначальных инвестиций был выбран не случайно: здесь едва ли не самая высокая в Польше плотность населения. “Жилой комплекс SCC Residences предлагает достойное жилье для представителей среднего класса и будет выгодно отличаться от доминирующих в этом районе типовых домов”, — считает Демерс. Если учесть, что в число акционеров TriGranit Holding входят такие известные финансовые магнаты, как Натаниэль Ротшильд, названный на Всемирном экономическом форуме — 2005 “глобальным молодым лидером” (Young Global Leader), и канадский промышленник и филантроп Петер Мунк, то в успехе инвестиций можно не сомневаться.

Рынок цвета милитари

В недалеком прошлом Польша была одной из главных стран Варшавского договора. С той поры здесь осталось немало принадлежащих военным ведомствам земельных участков и полигонов, строений и оборудования. Для того чтобы разумно распоряжаться этим многомиллионным наследием, и было создано Военное агентство собственности (ВАС, Military Property Agency) — государственная структура, руководитель которой назначается парламентом Польши. Агентство способствует отчуждению лишнего, давно не использовавшегося имущества Министерства обороны, Министерства внутренних дел и администрации. Агентство владеет недвижимостью, оружием, оборудованием и общественной собственностью. Средства, полученные от управления имуществом, перечисляются в Фонд модернизации Вооруженных сил Польской Республики и Фонд модернизации общественной безопасности Министерства внутренних дел и администрирования. Агентство осуществляет коммерческую деятельность на всей территории Польши и самостоятельно распоряжается частью прибыли.

Спектр предлагаемых ВАС объектов весьма широк — от испытательных полигонов до аэродромов и исторических фортов. Вот только несколько примеров подобных объектов. Дом площадью 358 кв. м, построенный на земельном участке площадью 0,14 га в г. Эльк (расположен на севере Польши, в варминско-мазурском воеводстве), можно будет использовать под госпиталь, предприятие сферы услуг или просто как жилой дом. Или земельный участок площадью 1,78 га в Гданьске, на побережье Балтийского моря. В настоящий момент здесь размещается 37 дачных домиков общей площадью 1507 кв. м. Покупателю предлагается расширить рекреационные возможности данной территории — возможно, за счет строительства отеля.

Или земельный участок площадью 12,17 га в северо-восточной части Варшавы, в районе Урсинов. В настоящее время здесь находится только одно техническое сооружение площадью 29 кв. м. Расположенный в зеленой зоне города земельный участок можно использовать как для строительства жилья, так и в рекреационных целях.


Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Деньги есть, планы подождут":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Chery Tiggo: У него есть шанс

В тесте участвуют автомобили: Chery Tiggo Лет через пятьдесят, когда все вокруг станут ездить исключительно на китайских автомобилях, «Тигго» будут почтительно вспоминать, приговаривая: «Он был первым...» Легко исправить с помощью... И здесь не будет ошибки.

» Японские автомобили - 2533 - читать


Четырехдверный Porsche - есть первые фото!

Porsche в самом ближайшем будущем может начать разработку принципиально нового 4-дверного купе, которое появится на рынке в 2008 году. Причем, уже сейчас в прессе появились первые компьютерные рисунки этой модели! • Porsche GT CoupeНа данный момент Porsche делает четыре различные модели: небольшой кабриолет Boxster, классическое купе 911, внедорожник Cayenne и высокомощный спортивный родстер Carrera GT. Хотя говорить о том, что последний автомобиль Porsche выпускает серийно ...

» Немецкие автомобили - 3289 - читать


Volkswagen Golf: Деньги из тумбочки

В тесте участвуют автомобили: Volkswagen Golf Посмотреть другие фото (12) Когда в 1998 году в России появился «Фольксваген-Гольф» четвертого поколения, ажиотаж на рынке творился грандиозный. Казалось, все хотели купить только его.

» Немецкие автомобили - 2715 - читать


В учете деньги есть, а на счете нет

УЧЕТ Основанием для списания денежных средств со счета 51 «Расчетный счет» будет являться только выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о том, что банк ликвидирован. Такого же мнения придерживаются специалисты Минфина России в письме от 17. 01.

» Бухгалтерия и аудит - 1847 - читать


Есть ли у вас план, мистер Фикс?

Загородный дом можно построить по типовому проекту. А вот такого понятия, как «типовой ландшафтный проект», у специалистов не существует. Даже разработанные для двух одинаковых по площади и конфигурации участков планы окажутся разными.

» Дизайн и интерьер - 1976 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Зарубежная недвижимость » Деньги есть, планы подождут

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru