Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой надежную инвестицию, поскольку цены в перспективных странах растут. Очень выгодна покупка жилья или коммерческих помещений на этапе строительства для последующей перепродажи. Не слишком большой, но стабильный доход приносит сдача недвижимости в аренду. Тем же, кто желает начать «играть по-крупному», стоит подумать о вложении денег в готовый бизнес или строительство. Особенности покупки недвижимости за границей комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.
Мотивы инвестирования в недвижимость за рубежом
Выбор того или иного способа инвестиций зависит от конечных целей. Покупку недвижимости или бизнеса за рубежом можно рассматривать как способ диверсификации рисков накопленных вложений, как создание источника дохода при переезде на новое место жительства или как присоединение дополнительного элемента к существующей в России организационной структуре бизнеса.
Если человек переезжает или просто проводит много времени за пределами России, он сможет контролировать ведение приобретенного бизнеса в соответствующей стране. Значит, при выборе он руководствуется такими ключевыми критериями, как состояние конкурентной среды, перспективы развития отрасли, специфика бизнеса, финансовые возможности, доходность. В данном случае уместно приобретение как промышленного предприятия, так и салона красоты.
Зачастую российские компании (в особенности ориентированные на экспортное производство), у которых возникла потребность в расширении границ дела, покупают родственный бизнес в странах — членах ЕС или кандидатах в него.
Фирмы, ориентированные на импорт, нередко заинтересованы в приобретении за рубежом промышленных предприятий (например, текстильного цеха в Турции или винных заводов в Болгарии).
Наиболее распространено инвестирование за рубеж с целью диверсификации рисков. Сейчас российские клиенты обсуждают небывалый рост цен в России вообще и в Москве в частности, приводя фантастические для европейских стран цифры. Скажем, купив квартиру на этапе строительства, уже через полгода можно «заработать» до 30–40 %. Но не стоит забывать, что порой стройка длится годами, суды тянутся бесконечно и очень нескоро человек получает свою недвижимость в собственность. Словом, разумному инвестору следует сначала сформировать инвестиционный портфель, включающий в себя различные по степени риска и доходности вложения, а уже затем решать, выберет ли он быстрорастущую российскую экономику или стабильную устоявшуюся правовую систему. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Инвестиции в жилую недвижимость
Рассмотрим опыт самых активных покупателей жилья за рубежом — англичан. Безусловно, средний доход рядового британца выше, чем россиянина. Но и стоимость жизни наряду со стоимостью домов и квартир в Великобритании значительно выше, чем во многих других странах. Это одна из причин приобретения недвижимости за границей. Тем не менее многие покупают апартаменты и виллы не для проживания и даже не для отдыха, а в первую очередь с целью инвестирования (причем зачастую берут несколько объектов в различных государствах).
Испания и Кипр довольно давно входят в число самых популярных среди жителей Британских островов направлений. Сегодня они смотрятся особенно выигрышно благодаря прекрасной кредитной политике, проводимой их правительствами. Процентная ставка по займу составляет обычно 3,5–4 % при росте цен на недвижимость на 15 % в год.
В последнее время на английском рынке недвижимости вошло в моду выражение emergancy markets — «рынки, требующие решительных действий». К ним относят Болгарию, Турцию, Черногорию, Чехию, Хорватию, страны Балтии и Россию.
Экономическая ситуация здесь характеризуется чрезвычайно высоким ростом цен, что представляет собой несомненное преимущество. Однако инфраструктура в этих странах еще развивается и пока не соответствует европейским образцам в полной мере, а законодательная база только стремится к мировым стандартам, что вызывает сомнения некоторых особо скептически настроенных инвесторов из Западной Европы. Общепризнанный минус рынков, требующих решительных действий, — более низкая ликвидность недвижимости (много незастроенных площадей в новых районах, большое количество новостроек). По мнению рядовых британцев, российское законодательство на фоне остальных выглядит одним из наиболее запутанных, а рынок — наименее предсказуемым. Поэтому англичане и ирландцы отдают предпочтение жилью в Болгарии (особенно на Южном Черноморье), Турции (преимущественно на Эгейском побережье) и Черногории (прежде всего в Которской бухте).
Самое перспективное направление инвестирования в жилую недвижимость — покупка строящихся апартаментов, таунхаусов и вилл. На нулевом этапе предлагают наиболее льготные условия оплаты (например, беспроцентную рассрочку на срок строительства), различные отделочные материалы, возможность некоторого изменения планировок, большой выбор объектов и, конечно, самые выгодные цены. Средний срок возведения нового комплекса с нуля до сдачи под ключ — около 18 месяцев. В каждом конкретном случае (учитывая расположение, величину комплекса, наличие собственной инфраструктуры и т. д.) стоимость увеличивается на 15–25 %. Общий рост цен на недвижимость за период строительства на рынках, требующих решительных действий, составляет 20–50 %. Таким образом, купив «нулевые» апартаменты в Испании или Болгарии, инвестор через полтора года окажется владельцем жилья, чья рыночная стоимость будет минимум в полтора раза выше первоначальной.
Инвестиции в бизнес
Приобретение бизнеса за рубежом — непростой процесс, требующий значительных затрат времени и связанный с определенной долей риска. Для проведения успешной сделки необходимо не только подобрать объект, но и привлечь надежную юридическую компанию в стране покупки. А чтобы свести риски к минимуму, желательно провести аудиторскую и налоговую проверки объекта. Таким образом, первым делом нужно найти надежного партнера в России, который станет связующим звеном как с продавцом или его представителями, так и с юридическими и аудиторскими компаниями.
Когда решение принято, процедура покупки выглядит приблизительно следующим образом. Проводят сравнительный анализ экономических показателей возможных стран, выбирают государство и регион. Как правило, предпочтение отдают столицам или известным международным курортам. Далее исходя из предпочтений инвестора подбирают объект.
Первичная информация об объекте состоит из кратких данных о нем, его фотографий, ориентировочных сведений о финансовых показателях за последние несколько лет. Если первичная информация инвестора устраивает, имеет смысл выехать на место для визуального осмотра недвижимости и иных активов, принадлежащих приобретаемой компании. В процессе осмотра происходит знакомство с собственником, который способен пояснить и прокомментировать интересующие аспекты ведения дел. Результатом встречи может стать также подписание протокола о намерениях, где стороны фиксируют основные характеристики сделки (цену, порядок оплаты и т. д.).
Следующим шагом станет проведение независимой юридической экспертизы выбранного бизнеса. Таким образом инвестор получает полное представление о возможных рисках. Результаты экспертизы целесообразно использовать в процессе переговоров с продавцом при обсуждении стоимости сделки.
Если цена и условия устраивают, переходят к подготовке договора купли-продажи. Его проект готовят, как правило, юристы покупателя с учетом выявленных в процессе экспертизы рисков. Окончательный текст согласовывают юристы сторон при участии покупателя и продавца.
Между подписанием договора купли-продажи и закрытием сделки проходит некоторое время, необходимое для выполнения указанных в контракте условий (подготовки и передачи покупателю оригиналов финансовой и иной документации приобретаемой компании, получения разрешений местных государственных органов в случае необходимости). В процессе закрытия сделки стороны оформляют переход права собственности на акции/доли фирмы, а также завершают расчеты по сделке.
Таким образом, в процессе покупки коммерческой недвижимости участвуют консультанты из России, а также юридическая и аудиторская фирмы в стране покупки бизнеса. То есть следует предусмотреть затраты на их вознаграждение, размер которых изменяется от объема выполняемой работы и существующих ставок.
В большинстве случаев предпочтение отдают гостиницам и ресторанам. Ими проще управлять из-за рубежа, они менее подвержены конъюнктурным колебаниям. Получить объективную оценку финансового состояния гостиничных объектов сравнительно несложно, а все активы бизнеса находятся на виду (например, у прибрежного отеля это близость к морю и техническое состояние номеров). Предварительно оценить детали можно по фотографиям, а для принятия окончательного решения достаточно выехать на место для осмотра объекта.
Многие предприниматели приобретают торговые и офисные площади, чтобы впоследствии сдавать их в аренду или эксплуатировать самостоятельно. Однако распространен и обратный вариант: россияне снимают площади под свои нужды.
Говоря о покупке не просто коммерческой недвижимости, а действующего бизнеса за рубежом, следует отметить, что в цене объекта стоимость активов, включая недвижимость, составляет 50–70 %, остальное — плата за организованный бизнес. Особенно это справедливо в отношении высокодоходных гостиниц и популярных действующих ресторанов в хороших местах. Именно поэтому некоторые инвесторы предпочитают возвести новый объект или купить новое помещение. Скажем, совсем новый отель стоит на 30–50 % дешевле, чем успешно проработавший два-три сезона (это без учета роста цен на недвижимость и других макроэкономических показателей, например инфляции). К тому же стоимость строительства сама по себе всегда значительно ниже продажной стоимости объекта. Так что на чашах весов оказываются два показателя — время и деньги. Да и еще, пожалуй, такая мелочь, как головная боль, связанная со строительством и налаживанием бизнеса. Если инвестору нужен действующий бизнес сейчас, стоит взять успешный готовый объект. Если есть время подождать и возможность раскрутиться, в итоге можно получить неплохую экономию, которая наверняка превысит доход от эксплуатации объекта.
И в любом случае использует ли инвестор коммерческую недвижимость самостоятельно или сдает ее внаем, можно предусмотреть различные способы управления ею в зависимости от готовности предпринимателя к полной или частичной занятости. Имеется в виду самостоятельное или доверительное управление.
Региональные особенности инвестирования в недвижимость за рубежом
ИСПАНИЯ
Испанский рынок в настоящее время динамично растет. Быстрые темпы строительства жилья обусловливают увеличение потребности в предприятиях сферы услуг: магазинах, барах, ресторанах, парикмахерских. Поэтому одновременно с сооружением жилых зданий строительные компании возводят и продают локалы (коммерческие помещения, предназначенные для организации в них вышеупомянутых заведений, а также для открытия различных офисов — проката автомобилей, турагентств и др.). Последние два года цены на жилую недвижимость росли примерно на 15 % в год, а на коммерческую — более чем на 20 % (в зависимости от района). Наибольшим спросом пользуются развитые побережья — Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Последнее — самое дорогое, поскольку климат там более теплый и продолжительность сезона дольше. Цены на Коста-Браве выше, чем на Коста-Бланке ввиду большей освоенности региона и близости к Барселоне.
КИПР
Недвижимость на Кипре (и жилая, и коммерческая) пользуется сейчас повышенным спросом в связи с недавним вхождением страны в Евросоюз, а также благодаря прекрасному климату, способствующему круглогодичному ведению туристического бизнеса. Самыми дорогими считают район Пафоса и Лимасола — наиболее освоенные и раскрученные. Как молодежный курорт популярна Айя-Напа. Быстрыми темпами осваивают относительно новые Протарас и Паралимни, расположенные на востоке острова. За десятилетие эти небольшие деревушки превратились в прекрасные курорты европейского уровня. Через несколько лет можно будет удивляться Полису, который сегодня представляет собой тихую заповедную зону, где только начато строительство комплексов вилл (по образцу коттеджных поселков со своей инфраструктурой) и отелей.
Иностранцы имеют право приобретать жилую недвижимость на Кипре практически без ограничений, то есть потенциальные инвесторы не встретят никаких законодательных затруднений. При покупке бизнеса нерезидентами необходимо разрешение Центрального банка Кипра. Кроме того, дополнительно придется получить разрешение министерства экономики, промышленности и туризма, если доля нерезидентов в приобретаемом бизнесе превышает 49 % либо величина инвестиций превышает 750 тыс. кипрских фунтов. Следует отметить, что шансы на отказ в выдаче разрешения довольно велики, если соответствующие инвестиционные проекты могут спровоцировать возникновение экологических проблем или повредить национальной безопасности.
БОЛГАРИЯ
Среди приезжих наиболее популярны побережье, горнолыжные районы и София. Здесь покупают жилье и коммерческую недвижимость (по большей части связанную с туризмом): гостиницы, рестораны, бары, развлекательные заведения. Зарубежные юридические и физические лица имеют равные права с гражданами и юридическими лицами Болгарии по осуществлению инвестиционной деятельности. Исключений из данного конституционного принципа мало. Одно из них — запрет на приобретение иностранцами земельных участков в собственность. В случае приобретения земельных участков нерезидентами практика идет по пути создания местной холдинговой компании, которая в конечном итоге и выступает покупателем. Законодательство Болгарии позволяет иностранцам приобретать недвижимость на физическое лицо, если ее берут без земли. То есть помимо квартиры и таунхауса нерезидент, не регистрируя фирму, вправе купить магазин, ресторан, бар, представляющие собой часть здания, продаваемую без земли. Отдельное строение со своим участком земли разрешат приобрести только на юридическое лицо. Процедура эта несложная, участие болгарских лиц необязательно, 100 % активов может принадлежать иностранцам, особенно приветствуется создание рабочих мест для «аборигенов».
Благодаря наличию большого количества земли, поступившей в свободную продажу после реституции, большим спросом пользуются инвестиционные проекты. Иностранцы приобретают земельные участки под жилищное и гостиничное строительство в популярных зонах (на морских и горнолыжных курортах). В болгарском бизнесе много свободных ниш. Не хватает ресторанов, дискотек, других развлекательных заведений европейского уровня. Готовые малые предприятия пользуются большим спросом, а цены на коммерческую недвижимость пока сравнительно невысоки. Объекты гостиничного бизнеса представлены как семейными мини-отелями, так и полноценными туристическими комплексами. Востребованы также предприятия по переработке сельскохозяйственных продуктов (компании по производству вина, соков, овощных консервов, табачных изделий).
ХОРВАТИЯ И ЧЕРНОГОРИЯ
Интерес к покупке коммерческой недвижимости связан с динамичным развитием туристического бизнеса в регионе и ростом популярности данного туристического направления в России. Природа республик бывшей Югославии пленяет своей красотой и чистотой, а экономический потенциал (несмотря на быстрый рост цен в последнее время) еще далек от своего предела. Туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии, а возможности яхтинга и дайвинга поистине неисчерпаемы. Наиболее популярные и дорогие районы — Опатия в Хорватии и Будванская Ривьера (от Будвы до Петроваца) в Черногории. Большим спросом пользуются и более демократичные (по цене), но не менее интересные (с точки зрения инвестиционной привлекательности) зоны побережья, особенно расположенные в пределах хорошей транспортной доступности от аэропортов. Это Пула (Истрия), Дубровник (Далмация), Тиват (Боко-Которский залив) и Подгорица (район Сутоморе: Чань, Шушань). В последнее время внимание иностранных инвесторов привлекают и коммерческие объекты в глубине страны (главным образом столица Хорватии — Загреб и горнолыжные районы Черногории — Жабляк, Колашин).
В Черногории и Хорватии можно купить семейный отель. Не менее интересен и такой способ инвестирования, как реставрация старинных каменных домов, их оснащение современной внутренней инфраструктурой и дальнейшая продажа — целиком (под отель или виллу) или по частям (в виде апартаментов класса люкс). Туристический бизнес активно развивается, однако до сих пор в Хорватии и Черногории немало гостиниц, построенных при социализме и нуждающихся в реконструкции. Возможность на выгодных условиях купить участок земли и относительная дешевизна строительных работ делают заманчивым финансирование возведения жилых и гостиничных комплексов, соответствующих европейским стандартам.
ЧЕХИЯ
Среди стран Центральной и Восточной Европы Чехия занимает первое место по инвестиционной привлекательности, поскольку предлагает наилучшую комбинацию потенциального экономического роста и политической стабильности. К такому выводу пришла международная фирма Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB) — крупнейшая консалтинговая компания в области недвижимости. (На втором и третьем местах — Венгрия и Польша, далее следуют Словакия и Эстония. Россия только шестая.) Особенно выгодным вложением считают приобретение в Чехии коммерческой недвижимости.
Многие крупные промышленные предприятия переводят сюда производство, покупая коммерческую недвижимость, из-за наличия дешевой рабочей силы и сырьевой базы. Географическое расположение Чехии в центре Европы также способствует росту спроса на офисные площади в крупных городах (в первую очередь в Праге), заправочные станции, автосервисы, мотели и рестораны, расположенные на европейских автобанах. Привлекательность Чехии как крупного центра экскурсионного и лечебного туризма не подлежит сомнению, в связи с чем доля иностранных инвесторов в гостиничном бизнесе достаточно велика. Наиболее популярны Прага (международное признание), Карловы Вары (русские инвесторы), Марианске- и Франтишковы-Лазни (немецкие инвесторы). В последнее время пристальное внимание иностранных инвесторов обратили на себя горнолыжные районы — Крконоши (на границе с Польшей) и Северная Чехия (бывшая Судетская Германия, особенно курорт Теплице).
Процедура открытия чешской компании весьма проста, поскольку даже для покупки приезжими жилой недвижимости на территории страны необходима регистрация местного юридического лица. Допустимо стопроцентное участие нерезидентов в фирме, считающейся при этом чешской. Наличие недвижимости и статуса юридического лица в Чехии дает основание для получения ВНЖ, а по истечении пятилетнего срока — ПМЖ.
ТУРЦИЯ
Наибольшим спросом пользуются развитые районы на побережье Средиземного (Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья) и Эгейского (Мармарис, Фетхие, Кушадасы) морей. Эгейское побережье лучше освоено, считается более престижным, поэтому недвижимость здесь дороже, чем на Средиземном. Один из самых недорогих и перспективных районов — Аланья. Здесь намечено открытие международного аэропорта, в связи с чем цены на недвижимость должны резко вырасти. Сегодня ближайшие воздушные ворота находятся в Анталье (140 км от Аланьи).
Благодаря популярности Турции как массового туристического направления и активизации местного рынка резко выросла инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости. По прогнозам экспертов, в нынешнем году количество зарубежных покупателей значительно увеличится, поскольку принят новый закон о покупке недвижимости иностранцами. С января действует облегченная процедура оформления турецкой недвижимости в собственность. К марту разработают карту стратегически важных объектов, не подлежащих продаже зарубежным гражданам, и необходимость в получении разрешения военного ведомства отпадет, что значительно упростит и ускорит процесс покупки. Случившийся в прошлом году законодательный кризис (когда была приостановлена выдача разрешений) не ослабил инвестиционную привлекательность государства. Она переместилась на коммерческие объекты (отели, а также производственные, офисные и торговые площади), приобретение которых в любом случае предполагает регистрацию турецкой фирмы с иностранным капиталом. Правительство Турции регулярно предпринимает различные шаги с целью либерализации инвестиционного климата в стране. К примеру, разрешен свободный ввоз/вывоз капиталов, доходов, дивидендов и зарплат, организованы свободные торговые зоны. В связи с принятием нового закона и введением облегченной процедуры покупки недвижимости для иностранцев привлекательность инвестиций в жилую недвижимость должна значительно вырасти.
Цены сегодняшнего дня на объекты недвижимости, евро
| 50 тыс. | Студио или апартаменты с одной спальней в Болгарии, Черногории, Чехии; апартаменты с одной или двумя спальнями в Турции; |
| 100 тыс. | Апартаменты с одной спальней в Испании, на Кипре, в Хорватии; |
| 200 тыс. | Таунхаус в Испании, на Кипре; |
| 300 тыс. | Небольшая вилла в Испании, на Кипре, вилла класса люкс в Турции; |
| 0,5-1 млн. | Вилла в Испании, на Кипре, в Италии, Хорватии, Черногории; |
| 1-5 млн. | Шикарный особняк в Испании, на Кипре, в Италии, Франции; |
| От 10 млн. | Действующий гостиничный бизнес в Испании, на Кипре, в Италии, Чехии, Турции, Болгарии, Черногории, Хорватии; |
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1535 -
