Когда верхи могут, а низы не хотят

Программа реновации жилья в Литве буксует из-за отсутствия эффективных собственников домов.

Хотя бюджеты разных уровней готовы профинансировать более половины расходов, литовцы не спешат включаться в программу обновления старых домов.

Сносить или модернизировать? С этой дилеммой сталкивается любой мегаполис, когда становится очевидно, что его районы застроены домами, не отвечающими современным представлениям о комфортном жилье. В Литве был выбран второй путь – реновация на принципах совместного финансирования работ за счет средств бюджетов и жильцов.

 

 

Государство свои финансовые обязательства выполняет, похоже, исправно. Тем не менее, по оценке премьера страны Гедиминаса Киркиласа, три года реализации программы показали, что кампания близка к провалу. При нынешних темпах реновация может затянуться на полторы сотни лет. Причина пробуксовки в том, что у домов нет реальных собственников, которые могли бы организовать исполнение финансовых обязательств со стороны жильцов.

Крепкие, но некомфортные
По сведениям президента Литовской ассоциации владельцев недвижимости Юозаса Антанайтиса, из 38 тыс. многоквартирных домов 27 тыс. построены до 1993 года и относятся к разряду так называемых хрущевок или «брежневок». Теоретически старые многоквартирные советские дома могут эксплуатироваться 100−120 лет. Многие эксперты признают, что их несущие конструкции действительно очень прочны. Однако этим плюсы хрущевок ограничиваются.

Застроенные хрущевками кварталы, как и квартиры в таких домах, абсолютно не соответствуют новым стандартам жизни. Прежде всего, в районах старой застройки катастрофически не хватает стоянок для автомобилей, число которых с советских времен выросло в разы. Дворы превратились в сплошные автостоянки, вытесняющие газоны и детские площадки.

Вторая проблема – архитектурно-конструктивное качество домов, особенно в части энергосбережения. Если в условиях избытка энергоресурсов в советские времена этот вопрос никого не беспокоил, то сегодня он вышел на первый план. Наконец, стандартные внутренние планировки старых домов полностью игнорируют индивидуальные пристрастия жильцов. Конечно, хозяева некоторых квартир проводят перепланировку по собственному почину, но этот путь не столь безопасен, как комплексная переделка здания профессионалами.

Современные конструкторские решения и технологии позволяют принципиально изменить качество квартир в старых зданиях. Литовские эксперты при участии консультантов из Всемирного банка, Совета министров северных стран и правительства Японии пришли к выводу, что реновация окажется намного выгоднее сноса старых и строительства новых домов. Их заключение легло в основу Литовской жилищной стратегии, принятой еще в январе 2004 года. Согласно этому документу, до 2020 года должны быть обновлены не менее 19 тыс. домов.

Скинемся на троих?
В рамках программы правительство Литвы разработало схему финансирования реновации домов, создав работоспособную систему взаимодействия органов власти государственного и муниципального уровня. Для желающих участвовать в программе имеются два основных условия – наличие в доме субъекта администрирования в лице общества собственников жилья (ОСЖ – аналог российского ТСЖ) и готовность жильцов внести начальный взнос в размере не менее 10% от сметы реновации. Взнос за малообеспеченные семьи делает государство.

Местное самоуправление берет на себя оплату аудита здания, составления проекта его реновации, подготовку техдокументации, а также часть инвестиций в сами строительные работы. В Вильнюсе за счет средств городского бюджета может быть профинансировано до 15% стоимости проекта. В других городах установлена своя планка. Государство, со своей стороны, покрывает 15−30% от разницы между стоимостью проекта и долей местного бюджета. Размер покрытия зависит от выбранного проекта – чем большим будет энергосберегающий эффект от реновации дома, тем в большей степени государство поддерживает проект.

Кстати, в марте 2007 года, когда выяснилось, что программа забуксовала, правительство Литвы приняло решение увеличить размер компенсации с 30 до 50% (даже задним числом) по тем проектам, которые обеспечивают сокращение энергозатрат не менее чем на треть. Таким образом, суммарное финансирование проекта из бюджетов разных уровней может доходить до 57,5%.

Остальные средства вносятся жильцами за счет банковского кредита. Координатор программы – компания Vilniaus silumos tinklai – подписал договор о кредитовании проектов с банками Parex, SEB Vilniaus bankas и Hansabankas. Привлеченные средства жильцы возвращают банку в течение 15 лет. На практике это означает, что им придется платить 14−28 евро ежемесячно, в зависимости от площади квартиры. Учитывая, что средняя зарплата в Литве составляет 377 евро, сумма представляется вполне приемлемой. Кстати, выплату банковских процентов и страховку по кредитам малообеспеченных семей государство тоже принимает на себя.

Эффект реновации
Реализованные проекты реновации зданий демонстрируют впечатляющий эффект. Дома меняются и внешне, и внутренне. Обустраиваются придомовые участки – оборудуются стоянки для машин, детские площадки, газоны, скамейки. За счет остекления балконов, новой облицовки меняется и внешний вид домов, на двери подъездов ставятся электронные замки и система сигнализации. На лестничных площадках устанавливаются люминесцентные лампы, интенсивность свечения которых регулируется с помощью фотоэлементов. Нередко за счет индивидуальных перепланировок в квартирах увеличивается полезная площадь. Только расширение балконов прибавляет каждой квартире два-четыре квадратных метра.

Реновация предусматривает также модернизацию систем энергообеспечения и инженерных коммуникаций (устанавливаются счетчики и терморегуляторы отопления). Разумеется, обновляются кровли и теплоизоляция стен. Квартиры становятся теплее, поэтому жильцы начинают платить за отопление примерно вдвое меньше (около 24 евро в месяц за среднюю двухкомнатную квартиру). В результате рыночная стоимость жилья возрастает примерно на 20%.

Стоимость проекта зависит от размера объекта, глубины проводимых преобразований, региональных расценок на работы и стройматериалы. В среднем по стране реновация стандартной пятиэтажки-хрущобы стоит 140 тыс. евро (в Вильнюсе затраты доходят до 430 тыс. евро, а в провинции они могут опускаться до нескольких десятков тысяч евро).

Черепашьими темпами
В ближайшие три года правительство намерено выделить на программу 23,1 млн евро, причем в случае необходимости готово увеличить ассигнования. Кроме того, Литве обещана существенная поддержка ЕС – в течение 2007−2013 годов на реализацию жилищной программы будет направлено 58,8 млн евро. То есть, исходя из средней стоимости проектов и принципа софинансирования, на эти средства можно обновить не менее тысячи объектов.

Однако специалисты сомневаются, что это удастся сделать: деньги, выделенные из государственного бюджета на реализацию программы с 2004−го по 2006 год, освоены лишь наполовину. Так, в Вильнюсе до конца доведены всего 17 проектов, в Клайпеде – 19 и только Паневежис, отличающийся активной позицией городского правительства, успел модернизировать 60 домов.

Министр окружающей среды Арунас Кундротас, в ведении которого находится распределение выделяемых государством средств, заявил, что такими темпами программу выполнить невозможно: для реновации к 2020 году намеченного объема жилья нужно модернизировать не по 100, а примерно по 1700 домов в год. Главным тормозом стала пассивность самих жильцов, не торопящихся создавать общества собственников жилья и делать начальный взнос на реновацию.

Без хозяина
По мнению членов литовского правительства, корень зла – в том, что приватизация была проведена по российскому образцу, когда собственниками квартир стали сами жильцы. К примеру, бывшая ГДР пошла по иному пути – там дома были в основном приватизированы частными компаниями, которые привели их в порядок и начали сдавать в аренду. В результате сегодня 70% домов советского типа в Восточной Германии прошли реновацию.

В Литве в начале 1990−х годов свыше 90% граждан стали собственниками квартир, в которых они проживали. Конституционный суд Литвы разъяснил, что каждому из жильцов многоквартирного дома принадлежит помимо квартиры часть крыши, часть лестницы, часть теплового центра и прочих коммуникаций. Следовательно, они должны заботиться о собственном имуществе. Но мало кто из жильцов всерьез отнесся к новой обязанности, предпочитая, как и раньше, рассчитывать на местные власти.

Однако бывшие райисполкомы, ныне именуемые сенюниями, больше не являются владельцами домов. Они приняли на себя лишь услуги по управлению – следят за состоянием зданий, теплоснабжением, заключают договоры со специализированными фирмами на проведение ремонта, уборки, вывоз мусора. Все текущие эксплуатационные расходы включаются в коммунальные расходы, а амортизационные отчисления не предусмотрены и не накапливаются. Следовательно, о профилактических работах речь не идет. Все «болезни» такого «бесхозного» дома затягиваются до клинического состояния, и он быстро деградирует.

В экстренных случаях (протечка крыши, затопление подвала, нарушение конструкции здания) жильцы должны сами собрать деньги на ремонт. Однако с точки зрения организации это трудноосуществимое мероприятие (кому-то приходится брать на себя роль активиста) и, кроме того, всегда находятся те, кто не желает платить за ликвидацию общей проблемы.

Правительство предложило создавать жилищные товарищества, ныне именуемые обществами владельцев домов, которым предстоит стать реальными коллективными собственниками зданий. Однако процесс пошел крайне вяло – на сегодняшний день общества созданы лишь в 17% многоквартирных домов Литвы.

Ситуацию усугубил новый Гражданский кодекс, согласно которому собственник квартиры или дома не обязан нести расходы на оплату работ, напрямую не связанных с эксплуатацией принадлежащего ему помещения. Это значит, что даже при наличии ОСЖ любой жилец дома может отказаться участвовать в финансировании реновации.

Литовские власти лихорадочно ищут выход из создавшегося тупика. Пока действенный рецепт не найден. Решено, что Сейм должен поработать над поправками к законам, предусматривающими обязательное создание ОСЖ. А госорганы и муниципалитеты тем временем займутся пропагандой и агитацией, рассказывая гражданам, к чему может привести легкомысленное отношение к собственности.

Владимир Скрипов Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...