Недвижимость за рубежом - "вторая родина"

В отличие от российского правительства, которое пока только обдумывает возможность вложения средств стабилизационного фонда в зарубежную недвижимость, частные инвесторы из России становятся все более заметными игроками на западных рынках. О существенном приумножении инвестиций речь в данном случае не идет: рынки западных стран более развиты и устойчивы и соответственно менее доходны. Однако инвесторов в данном случае интересует не быстрая прибыль, а желание снизить так называемые страновые риски, обеспечив надежность и долгосрочность вложения средств. Кроме того, недвижимость за рубежом дает право не только на беспрепятственный въезд и передвижение по Европе, но и в перспективе - возможность обрести на тихом Западе «вторую родину».

Повышенный спрос

Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество».

 

 

Рост числа специализированных агентств, наличие у крупных риэлторских компаний самостоятельных отделов зарубежной недвижимости, а также выход на российский рынок международных консультантов типа Knight Frank и Penny Lane Realty свидетельствует, что своими правами в этой области россияне активно пользуются.

По данным компании БЕСТ-недвижимость, в 2005 году интерес к приобретению собственности за рубежом вырос на 20-25%. «Рынок высококачественной зарубежной недвижимости все больше привлекает к себе интерес обеспеченных российских покупателей, причем как покупателей инвесторов, так и проживающих собственников», - говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон.

По словам, Е.Нортон, первые преимущественно покупают объекты на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи или получения дохода от аренды. Вторые - непосредственно для проживания за рубежом.

Другие эксперты утверждают, что деление покупателей жилья за границей на инвесторов и собственников весьма условно, поскольку недвижимость может приобретаться, например, по системе lease-back. То есть первые 9-15 лет в обязательном порядке передаваться в аренду за 4%-6% годовых ее стоимости, а потом использоваться для личных нужд.

Кроме того, большинство объектов, покупаемых в средиземноморских странах и других курортных местах, как правило, используется для проживания лишь в течение одного сезона (и не всегда ежегодно), а в остальное время года - сдается.

Чистые инвестиции

Инвестированием в чистом виде можно назвать лишь приобретение нескольких объектов, с последующей передачей их в управление специальной структуре, а также покупку паев трастов или фондов недвижимости. Эти услуги на российском рынке оказывают брокерские компании, имеющие выход на Лондонскую или Нью-Йорскую биржи. Западные трасты и инвестиционные фонды работают исключительно на рынке коммерческой недвижимости, объединяя вложения юридических лиц, страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов, а также частных лиц и направляя их в различные проекты. В отличие от покупки жилья, на которой много не заработаешь (цены в большинстве европейских растут менее, чем на 10% в год), вложения в фонды и трасты более перспективны, хотя и рискованны. Например, фонд Morgan Stanley, ориентированный на международных инвесторов, в 2000 году показал доходность 27%, в 2001 скатился до 9,1%, в 2002 упал до -3,2%, а в 2003 снова вырос до 35,7%. (среднегодовая доходность за время существования фонда составляет более 9% - ИФ).

«Российские инвесторы часто совершают малоэффективные вложения, связанные с юридическими тонкостями владения объектом, затратами на его содержание и т.п.», - говорит исполнительный директор УК Blackwood Артем Цогоев. Такими инвестициями занимаются, как правило, крупные бизнесмены с целью диверсифицировать портфель личных инвестиций, повысив его устойчивость.

Однако самостоятельно управлять и контролировать использование недвижимости в другой стране для них затруднительно. Поэтому, если речь идет исключительно об инвестициях, эксперты рекомендуют или ничего не покупать, вложив деньги опосредованно через трасты или фонды, или привлечь к сделке специалистов по управлению недвижимостью на западных рынках.

Домик у моря

Рынок зарубежной недвижимости для россиян пока еще в значительной степени остается рынком покупателей, а не инвесторов. Цели приобретения недвижимости за рубежом для личных нужд могут быть самыми разными и зависят в том числе от страны, где она расположена.

Самыми популярными направлениями изначально были и до сих пор остаются европейские курорты - Испания, Турция, Кипр, к которым в последнее время присоединились Болгария и Черногория. У каждого жителя северных широт есть мечта о «домике у моря», а рынки этих стран отличаются сравнительно невысокими ценами ( от 600 до 3 тыс. евро за кв. м.), большим выбором и разнообразием предлагаемого жилья (апартаменты, шале, мезонеты, кондоминиумы, виллы, студии и др. - ИФ), а также хорошим качеством строительства.

Главным критерием для покупателей из России считается близость объекта к морю, поэтому сделки в основном заключаются в сегменте дорогого жилья: по данным риэлторов, наибольшим спросом пользуются виллы/шале и апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой (собственный сад, бассейн, парковка, детская площадка и т.д.).

По-другому позиционируется в России недвижимость в Англии, на Лазурном берегу Франции, итальянской Тоскане и Швейцарии. Это самые дорогие и престижные европейские рынки, вхождение на которые обеспечивает статус-кво покупателя. Позволить себе такую покупку может далеко не каждый состоятельный человек. По данным Knight Frank, по итогам 2005 года средняя сумма продажи жилья в Лондоне составила 2,3 млн. евро в сегменте апартаментов и 4,6 млн. евро в сегменте частных домов, во Флоренции - 750 тыс. и 5 млн. евро соотвественно, на Французской ривьере - 1,5 млн. и 3,5 млн. соответственно.

«Причем в Лондоне спрос на дорогие жилые объекты значительно превышает имеющееся предложение», - говорит Е.Нортон, отмечая, что «по данным на май 2006 года в очереди желающих купить недвижимость стоимостью свыше 5 млн. фунтов стерлингов зарегистрировано почти 25 тыс. человек, из которых примерно 40% - нерезиденты». При этом «абы кому» жилье ни в Англии, ни во Франции, ни тем более в Швейцарии не продается. Покупатели должны быть готовы к тому, что от них потребуют доказать не только легальность происхождения средств, но и собственную благонадежность (отсутствие судимости, проблем с налоговыми органами и даже вредных привычек). Зато дом в Knights Bridge, на набережной Круазет или Монтре - это пропуск в мир избранных. Жить в нем совсем не обязательно.

Вид на жительство

Опрошенные «Интерфаксом» эксперты отмечают также, что зачастую конечной целью покупки жилья за границей является если не переезд на ПМЖ, то, как минимум, получение вида на жительство, дающего право на длительное нахождение и свободное передвижение по Европе. «Приобретение зарубежной недвижимости можно рассматривать, как запасной аэродром и окно в Европу одновременно», - говорит Е.Нортон.

В каждой стране имеется свое законодательство, увязывающее покупку жилья с возможностью получения статуса резидента. Причем, в государствах Восточной Европы, недавно вступивших в ЕЭС, эта связь наиболее прямая.

Например, в Чехии покупка по закону осуществляется на юридическое лицо (процедура создания фирмы проста и отлажена), после чего оформляется годовая бизнес-виза, потом иностранец дважды получает вид на жительство сроком на 2 года, а затем может подавать документы на ПМЖ. Таким образом, через пять лет владения недвижимостью, при условии своевременной уплаты налогов и внесения коммунальных платежей, собственник получает постоянный доступ в шенгенское пространство.

Схема приобретения недвижимости во всех странах примерно одинаковая. После того, как клиент выбрал подходящий по параметрам и цене объект, его отношения с риэлторами заканчиваются и начинается процедура оформления сделки, за правильность которой отвечает, как правило, государственный нотариус, регистратор или адвокат. Сначала составляется предварительный контракт и вносится задаток не менее 10% стоимости жилья. В нем содержится описание объекта, цена, условия продажи и схема оплаты (указывается, будет ли использоваться ипотека и т.д.)

При кажущейся простоте, доступности и надежности покупка и владение недвижимостью за рубежом таит в себе много подводных камней, связанных с особенностями местных рынков. «Необходимо серьезно исследовать условия приобретения и пользования недвижимостью», - предупреждает А.Цогоев.

Например, во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. Если объект приобретался по системе lease-back, то налог на проживание платит не владелец, а УК, сдающая его в аренду, а покупатели памятников истории и культуры (замки, старинные особняки) от этого побора освобождаются совсем. Налог на имущество платят владельцы капитала (недвижимость плюс вклады в банках) размером более 732 тыс. евро. Если же купленная квартира или дом длительное время пустуют, хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье.

В Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруги/га владельца недвижимости, в противном случае права нового собственника могут быть в любой момент оспорены. Кроме того, надо проявить бдительность при подписании главного официального документа купли-продажи - эскритуры. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто рекомендуют доверчивым иностранцам указать в эскритуре заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, не предупреждая, что в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы.

Свои тонкости в отношении покупки и владения недвижимостью есть в каждой стране, поэтому покупателям надо быть предельно внимательными и осторожными, чтобы не попасть впросак, резюмируют эксперты. «К сожалению, в последнее время мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда наши соотечественники не обращали внимание на большое количество юридических нюансов местного законодательства, в результате чего, не до конца оформили документы и теперь сталкиваются с проблемами технического характера, решение которых требует дополнительных расходов времени и денег», - говорит директор компании Crosshill Игорь Котов.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...