Офисные и торговые центры Киева скупают иностранцы

Украина на четвертом месте в мире по инвестпривлекательности рынков ритейла, таковы данные исследования международной консалтинговой компании A.T. Kearney. Обошли украинскую розницу только рынки Индии, России и Вьетнама. В прошлом году в рейтинге A.T. Kearney отечественный рынок занял третье место.

 

 

Высокие места Украины в рейтинге стимулируют розничные сети с мировыми именами вкладываться в украинский рынок. Все больше зарубежных ритейлеров заявляют о планах инвестировать в расширение сетей за счет Украины.

<В свою очередь растет интерес к вашей стране со стороны иностранных девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости>, - отмечает региональный директор консалтинговой компании CEE Jones Lang LaSalle Бен Баннатин. <Резкое падение доходности коммерческих объектов в Будапеште, Праге, Варшаве (до 6% в 2005 году) стало неожиданностью для многих бизнесменов, вкладывающих в недвижимость>, - объясняет приятную для Украины тенденцию Андреас Риддер, глава международной консалтинговой компании CEE CB Richard Ellis.

По мнению эксперта, западные инвесторы теперь <ринутся на Восток скупать недвижимость>. Бен Баннатин уверен, что для украинского рынка коммерческой недвижимости 2006 год станет <годом инвестиционных продаж>.

Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес-, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы.

<В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15%>, - утверждает Вячеслав Собуцкий, проект-менеджер консалтинговой компании <Демерс, Олексенко и Партнеры>. По его мнению, продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.

Еще одна причина, по которой иностранцы спешат купить украинское, - большое количество строящихся торговых и офисных центров. С вводом в эксплуатацию (2007-2008 гг.) доходность и рыночная стоимость объектов начнет плавно снижаться. Поэтому иностранные девелоперы торопятся с покупкой, а нынешние хозяева торговых и бизнес-центров спешат получить за свою недвижимость максимальную цену и вновь инвестировать в строительство. Ведь строить торговые и офисные центры пока выгоднее, чем покупать новые.

Иностранные девелоперы строить <с нуля> не хотят - сказывается непростая система оформления прав на землю. Например, недавно немецкой Metro со скандалом отказали в участке в Запорожье. Были у немцев трудности и с открытием львовского центра. Похожие проблемы возникали и у шведской IKEA с участком под Киевом. Зарубежным компаниям пока не под силу конкурировать с местными игроками, поскольку те, как правило, имеют сильное лобби в разрешительных органах. Поэтому иностранцы предпочитают покупать объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами (так называемые core-инвестиции).

Кто покупает

Украинские коммерческие объекты покупают в основном иностранные инвестиционные компании. Новый владелец ТЦ <Пирамида> - лондонские инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors. Бизнес-центр <Леонардо> приобрела ирландская Quinn Group. Офисный центр <Подол Плаза> перейдет в руки крупного западноевропейского инвестиционного фонда.

Эксперты не исключают, что активность иностранцев в Украине может закончиться скупкой местных девелоперов. Именно по такому сценарию развивался польский девелоперский рынок - иностранные компании сначала скупали объекты, а затем и вовсе поглотили национальных операторов. <Крупные инвестиционные компании путем прямой конкуренции, через приобретение недвижимости, заставили польских девелоперов отказаться от собственного рынка, - рассказывет Вадим Непоседов, гендиректор консалтинговой компании <Украинская торговая гильдия>.

В соседней России от нашествия иностранцев пытаются защититься законодательно. К примеру, покупка объектов в центре Москвы - прерогатива местных компаний. Зарубежные девелоперы вынуждены довольствоваться окраинами.

Наши девелоперы такой охранной грамоты не имеют. По слухам, к вхождению в Украину готовятся инвестиционные монстры, в <портфелях> которых сотни проектов по всей Европе. В Украине уже работает литовская HANNER group (девелопер офисных, жилых и торговых комплексов, общая стоимость которых - около 120 млн евро). О планах выйти на украинский рынок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектов недвижимости с годовым оборотом около 215 млн евро и инвестпроектами на сумму 75 млн евро), EIKA и Progresyvios Investicijos (строительство жилых и коммерческих объектов) и другие.

Как формируются цены

Рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости рассчитывают несколькими способами. В основном для расчета ориентировочной стоимости объекта годовой доход, приносимый им, умножается на 8-10. <Если ежегодный доход бизнес-центра составляет $5 млн, значит, его рыночная цена - $50 млн>, - объяснил Контрактам политику ценообразования Пол Ниланд, директор инвестиционной компании Primeros Funds Group.

В свою очередь, эксперты Colliers International рассказали, что нередко владельцы качественных офисных зданий предлагают свои объекты на продажу по цене, равной стоимости строительства, плюс определенный процент. В Украине это дополнительных 13-14% для офисов класса А; 15-16% - для В+; 17-19% - для В; 20-25% - для С. При продаже профессионального торгового центра <маржа> девелопера составит более 17%.Но есть и исключения. Стартовые инвестиции в столичный ТЦ <Пирамида> составили $6,5 млн.

По оценкам экспертов, объект был продан за $25 млн. Успешность проекта обеспечил его формат - <рынок под крышей>. За счет почти трех сотен арендаторов Пирамида окупилась всего за 1,5-2 года. Притом что средняя окупаемость современных торговых центров - 5-7 лет.

Вырученные от сделки деньги отечественные девелоперы вкладывают в строительство. Осенью прошлого года девелопер ЗАО <Квадрат-Украина> продало три подземных ТЦ <Квадрат> общей площадью 11 тыс. кв. м, работающих в Киеве с 2000 г. Все три торговых центра приносили стабильный доход и окупились за три года. ТЦ были проданы как готовый бизнес, но без права использования новым собственником ТМ <Квадрат>. Сумма продажи трех ТЦ вдвое превысила сумму начальных инвестиций в эти центры. Председатель правления ЗАО Александр Овчар объяснил, что вырученные от сделки деньги (плюс кредиты и средства, вырученные от лондонского IPO корпорации <ХХІ век>, в которую входит Квадрат-Украина) пойдут на развитие новых проектов. В частности, речь идет о строительстве четырех новых ТЦ формата <гипермаркет-галерея> на Левобережье общей площадью

190 тыс. кв. м и стоимостью $200 млн. ТРЦ <Квадрат на Перова> общей площадью 35 тыс. кв. м и стоимостью $30 млн будет введен в эксплуатацию уже в конце 2007 г., остальные - в 2008 и 2009 гг.

Прогнозы

По прогнозам аналитиков, все бизнес-центры, возведенные в столице за последние два-три года, будут перепроданы к началу 2007 года. Более того, наряду со <старожилами> на продажу выставят БЦ-новостройки и даже их проекты. Девелоперам очень выгодно сбывать проекты еще на стадии их реализации, поскольку на таких сделках можно заработать больше, чем от сдачи площадей в аренду.

Правда, Вячеслав Собуцкий считает, что иностранные инвесторы охотнее будут выкупать давно работающие центры: <Девелоперу необходимо убедить инвестора купить объект, гарантировать ему высокую доходность и стопроцентную заполняемость>.

Тем не менее, апрельская сделка купли-продажи бизнес-центра <Леонардо>, построенного совсем недавно, стала самой дорогой в истории рынка. По оценке экспертов, рыночная цена этого БЦ, построенного в конце 2005 г., составила $80-100 млн (арендные ставки - одни из самых высоких в столице - $58-70 за кв. м в месяц).

Региональный директор DTZ Ник Коттон предполагает, что, кроме Леонардо, в этом году сразу после введения в эксплуатацию будет продан офисный центр <Айсберг> класса А, площадью 21 тыс. кв. м, девелопментом которого занимается компания <НЕСТ>. Риелторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости прогнозируют, что в этом году сменит собственника и офисный центр <Доминант>. Уже сейчас часть помещений центра выставлена на продажу, но специалисты не исключают его продажи целиком.

К 2007-2008 годам иностранные девелоперы начнут скупать недвижимость в регионах. К этому времени в крупных городах появятся профессиональные объекты, их строительство уже ведется. Начальник отдела торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская отмечает, что иностранные девелоперы и международные ритейлеры уже сейчас, помимо Киева, анализируют рынки других городов. По ее словам, польскому девелоперу удобнее и понятнее развивать свой бизнес во Львове, а, например, российскому - в Днепропетровске, Харькове и Одессе.

Алекс Поделл, топ-менеджер 1849 PLC, так объяснил Контрактам региональную стратегию английской компании: <Мы готовы скупать ЦУМы, универсамы, старые гастрономы, <Детские миры>, земельные участки, обанкротившиеся предприятия, пустые и неприватизированные здания площадью минимум 5 тыс. кв. м в городах с населением не менее 100 тыс. человек. Наш главный ориентир - объект должен находиться в 1 км от памятника Ленину>. То есть, в центре города.

Продажи 2003-2005 гг.

Эксперты полагают, что отсутствие активных продаж в 2000-2004 годах было связано с низкой инвестиционной привлекательностью готовых проектов, построенных более трех лет назад. Большинство качественных объектов в Киеве появилось недавно.

Первая сделка по перепродаже киевского офисного центра состоялась в конце сентября 2003 года. Группа иностранных инвесторов выкупила бизнес-центр <Артем> приблизительно за $15-17 млн. Затем последовала продажа столичного Horizon Office Tower - иностранная компания приобрела бизнес-центр еще на стадии его строительства. Из столичных торговых центров за это время официально было продано только четыре: три подземных Квадрата (сделка завершилась в конце 2005 года) и ТЦ <Пирамида> (продан в апреле 2006 г.).По информации крупных консалтинговых и девелоперских компаний Colliers International, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Украинская торговая гильдия и Квадрат-Украина, в конце 2005 - первой половине 2006 г. были проданы ТЦ <Пирамида>, три ТЦ <Квадрат>, БЦ <Леонардо>. Завершается сделка по продаже БЦ <Подол Плаза>.

Высока вероятность продажи БЦ <Айсберг> и БЦ <Доминант>. Общая рыночная стоимость этих восьми объектов - более $200 млн. Эта сумма составляет приблизительно пятую часть рынка коммерческой недвижимости столицы.

Как у них

На Западе и в странах Центральной Европы перепродажа объектов коммерческой недвижимости - обычное дело. В прошлом году в Чехии и Словакии зафиксировано более 10 крупных сделок по перепродаже бизнес-центров, общая сумма которых перевалила за $500 млн. Бизнес на перепродаже там поставлен таким образом: специализированные компании проектируют, строят и вводят в эксплуатацию торговый комплекс или бизнес-центр.

Объект они продают инвестиционному, пенсионному фондам или банковскому институту как готовый бизнес. Таким образом, при покупке готового бизнеса потенциальные покупатели избегают рисков, связанных со строительством и сдачей центров в аренду.

Россия по количеству инвестиционных продаж опередила Украину на пять лет, отмечают эксперты. Последняя крупная сделка - продажа московского торгового центра <Европарк> (собственник - группа <Даев плаза>) фонду <Лигастройпроект> приблизительно за $150-170 млн.

Сейчас в московских журналах и газетах можно найти сотни объявлений приблизительно такого содержания: <Продам торговый центр площадью 3 тыс. кв. м за $4 млн возле м. Царицыно>. Качественные торговые и офисные центры в Москве начали строиться еще в конце 90-х, а арендные ставки и доходность коммерческой недвижимости в столице РФ считаются одними из самых высоких в Восточной Европе. Пять самых крупных сделок со столичной коммерческой недвижимостью

В апреле 2006 г. акционеры банка <Форум> продали бизнес-центр <Леонардо> площадью 13 тыс. кв. м ирландской инвестиционно-строительной компании Quinn Group. По оценке экспертов, стоимость строительства бизнес-центра - приблизительно $60 млн. Сумма сделки предположительно составила $80-100 млн.

В июне турецкий девелопер Demir Evrasian Investments завершит сделку по продаже БЦ <Подол Плаза> класса А площадью 19 тыс. кв. метров. Эксперты считают, что компания может выручить за офисный центр не менее $50 млн. Стартовые инвестиции в <Подол Плаза> составили $20-25 млн.

В 2004-2005 гг. компания Equity International Properties Ltd. продала свою долю в офисном здании Horizon Office Towers площадью 16, 5 тыс. кв. м., расположенном в Киеве на ул. Шелковичная, 42-44. Предполагаемая стоимость ТЦ - $45 млн.

В апреле 2006 г. иорданская Universal Star Co продала ТЦ <Пирамида> (построен в 2004 г.) площадью 16,7 тыс. кв. м на Позняках иностранным инвестиционным компаниям 1849 PLC и Real Estate Advisors. Сумма сделки - около $25 млн. Начальные инвестиции в торговый объект составили $6,5 млн.

В 2003 г. американский инвестиционный фонд продал группе иностранных инвесторов бизнес-центр <Артем> площадью 10 тыс. кв. м. Сумма сделки, по разным оценкам, составила $15-17 млн.

Надежда Гончарук Business Information Network
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...