Особенности инвестирования в недвижимость Швейцарии

Швейцария - Покупка недвижимости иностранным инвестором в Швейцарии, в соответствии с законом Lex Koller, должна сопровождаться получением специального разрешения властей. Однако на сегодняшний день в большинстве кантонов страны данное правило распространяется только на покупку жилой недвижимости для собственного использования (апартаментов для отдыха, шале, вилл и т.д.).

В случае же приобретения недвижимости с инвестиционными целями особого разрешения властей не требуется. Иногда это может относиться и к жилью: например, когда приобретаются жилые помещения, предназначенные для сдачи в аренду. Но чаще речь идет все-таки о коммерческих площадях — офисных и складских помещениях, производственных зданиях, ресторанах, гостиницах и некоторых других категориях объектов.

 

 

Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов своих инвестиций офисные помещения и гостиницы Швейцарии.

Офисные помещения

После значительного спада спроса среди арендаторов в 2001 – 2003 годах, с 2004 года потребность рынка в офисах стала вновь стабильно увеличиваться. Сейчас общая площадь офисных помещений составляет свыше 56 миллионов м2. Большая их часть сконцентрирована в городах Цюрих, Берн, Женева, Лозанна, а также на северо-востоке страны, в немецкой Швейцарии. Согласно исследованию Credit Suisse о рынке недвижимости за IV квартал 2005 года (Credit Suisse Real Estate Market Monitoring, 4.Quartal 2005), в 2006 году будет построено еще около 1 миллиона м2 офисных площадей.

Уровень заполняемости в этом сегменте рынка в среднем по Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2 – 5% всего фонда, в то время как, например, для рынка Франк-фурта и Лондона нормой считаются 12 – 13%. Это говорит о позитивной тенденции и благоприятном прогнозе на ближайшие годы. Однако многое зависит от местоположения.

Одним из наиболее перспективных с этой точки зрения считается город Фрибург (французская Швейцария). Данный регион привлекает такие всемирно известные компании как Cartier, Wella и Michelin, предоставляя предприятиям более выгодные условия налогообложения, чем в Цюрихе. Кантон Фрибург имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений. В 2005 году он достиг своего максимального — с 1997 года — уровня и составил 350 000 м2. (Credit Suisse Real Estate Market Monitoring, 4.Quartal 2005).

В 2005 году наблюдалось также увеличение пустующих офисных и торговых помещений в городских зонах Базеля и Женевы. В кантоне Ват (регион Женевского озера) количество пустующих помещений, наоборот, сократилось.

Объекты недвижимости с офисными помещениями предлагаются, как правило, функционирующие. Брутто-доходность по ним может составлять от 5,5% до 9%. Договора аренды в Швейцарии заключаются на 5 – 10 лет с возможностью продления.

Управление недвижимостью можно поручить компании с опытом, таким образом сняв с себя все юридические, финансовые и административные заботы. В этом случае управляющая компания обязуется прилагать максимум усилий по обеспечению заполняемости всех офисных помещений объекта, а также при необходимости размещать рекламу для привлечения новых арендаторов и предоставлять владельцу информацию о потенциальных клиентах.

Отели

Гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. Еще в 1912 году, до начала Первой мировой войны, в Швейцарии насчитывалось более 200 000 гостиничных номеров. На сегодняшний день этот фонд составляют около 6 000 отелей и 260 000 номеров. Ежегодно посетителями швейцарских гостиниц становятся 35 миллионов швейцарцев и более 28 миллионов гостей из других стран мира. Из них около 40% — туристы из Германии, 8% — из Нидерландов и Великобритании, 7% — из США, Канады, Бразилии и азиатских стран. По статистике 80% всех клиентов швейцарских отелей — это европейцы.

В Швейцарии есть два «высоких» сезона — зима и лето. В эти периоды гостиницы заполняются практически на все 100% не только благодаря иностранным туристам, но особенно швейцарским семьям, приезжающим на отдых с детьми. Самыми популярными регионами с точки зрения субъектов гостиничного бизнеса являются французская Швейцария, Берн, а также юго-восточный альпийский регион немецкой Швейцарии. Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или живописного озера.

Структура доходов отелей категории «4* и «5*» в среднем такова: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% — собственно гостиничные услуги, 5% — дополнительные виды сервиса. Доходность гостиниц категории «3* и «2*» обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Что касается расходов, то в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 40% всех затрат. Поэтому многие гостиницы сокращают издержки, привлекая иностранный персонал.

Особого упоминания заслуживает тот факт, что при покупке гостиницы в Швейцарии иностранному покупателю и членам его семьи иногда предоставляется вид на жительство. Это ценно само по себе, поскольку обычно покупка недвижимости и получение вида на жительство в Швейцарии никак между собой не связаны.

4 неоспоримых преимущества

Чем привлекательна для инвесторов Швейцария? Целым комплексом политических, экономических и социальных факторов. Остановимся на самых главных из них.

1) Неприкосновенность капиталовложений.

В Швейцарии имущество инвестора остается абсолютно защищенным и неприкосновенным, вне зависимости от того, является ли этот инвестор иностранцем или гражданином страны. Здесь никогда не существовало законов вроде американского Enemy Act, согласно которому правительство США оставляет за собой право блокировать имущество иностранца в случае, если американское государство находится в состоянии конфликта с его страной. Напротив, даже во времена политических кризисов и мировых войн Швейцария сохраняла нейтралитет по отношению к зарубежным собственникам, и такая политика всегда поддерживалась государством. Как следствие, страна прочно закрепила за собой имидж «надежного пристанища мирового капитала» даже в условиях международных конфликтов.

2) Юридическая защищенность.

Столетиями выстраивавшаяся система прямой демократии (согласно которой не государство, а население имеет последнее слово в принятии политических решений) служит дополнительной защитой для иностранных вкладчиков. Юридическая защищенность частной собственности является абсолютной.

3) Стабильность и высокий уровень жизни.

На протяжении более чем 500 лет Швейцария не участвовала в войнах. В отличие от других стран, она не несла финансовых потерь, связанных с участием в войне и с обесцениванием национальной валюты. Это способствовало становлению высокого уровня жизни. Швейцария является одной из самых богатых стран мира, а швейцарский франк — одна из самых стабильных мировых валют. За последние 25 лет большинство европейских валют потеряли до 50% в цене по отношению к швейцарскому франку. Низкая инфляция (менее 1%) способствует тому, что швейцарский франк остается одной из самых стабильных валют и на сегодняшний день превышает в несколько раз свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте. В мире это пока единственный случай.

4) Относительно низкий уровень налогообложения.

Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, приведенный в цюрихской экономическо-финансовой газете NZZ в декабре 2005 г. (см. материал «Как инвестировать в коммерческую недвижимость», №2 (12) за 2006 г.) показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы и США остается очень низким. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, таким образом, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение.

Андрей Григорьев Дайджест Недвижимости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...