Почему дорожает жилье в Чехии?

Лучшая квартира в историческом центре Праги обойдется сейчас не дороже 4500 евро за квадратный метр. Однако вступление страны в ЕС со временем уравняет столицу с Римом и Веной.

Последние десять лет Чехия была одним из основных направлений иммиграции из России — как для сограждан, так и для их капиталов. По неофициальным данным, до введения Чехией в 2000 году визового режима число “русских чехов” прирастало на 10 000 человек в год.

И нет оснований думать, что после этой даты людской поток сильно обмелел.

 

 

Бизнес-иммиграцию визовые изменения пока не затронули, и даже после вступления страны в ЕС в мае нынешнего года возможности для натурализации в Чехии все еще остаются.

Что касается частного инвестирования, то россияне наряду с англичанами и итальянцами числятся среди самых активных покупателей недвижимости в Праге. А уж Карловы Вары здесь и вовсе считают “русским курортом”. По разным оценкам, гражданам России принадлежит от 60 до 75 % всей карловарской недвижимости — жилой и коммерческой. Инвестируют в Чехию и крупнейшие отечественные сырьевые корпорации: у многих здесь собственные отели и корпоративные особняки для приемов. Если же считать нынешних граждан Израиля, а также выходцев из СНГ, то “русская” покупательская аудитория выглядит еще более внушительно, причем до такой степени, что в свое время нас считали одним из катализаторов роста цен на жилье в чешской столице.

Не все приобретатели недвижимости собираются после покупки перебираться в Чехию на жительство. Многими движет стремление просто выгодно и безопасно вложить средства. До сих пор все надежды такого рода Прага и Карловы Вары оправдывали. Строительная отрасль уже давно является здесь наиболее быстро растущим сектором национальной экономики, а цены на жилье перед вступлением в Евросоюз возрастали на 20 % ежегодно. При этом по западноевропейским меркам Прага все еще остается недооцененной. Так, квадратный метр в строящемся комплексе за пределами центра города стоит от 1000 евро. Нынешний ценовой разрыв с западными странами-соседями составляет порядка 30–40 %. Очевидно, что со временем жилье здесь, в городе-памятнике, находящемся в нескольких часах езды на машине от более дорогих немецких мегаполисов, будет стоить гораздо выше, чем сейчас. Центр Праги уютен, хорошо спланирован, тут есть река и хорошо сохранившиеся жилые дома ХVI-XVII вв. постройки, то есть все те факторы, из которых складывается эксклюзив.

Пока на долю иностранцев приходится лишь 1 % от всех сделок купли-продажи жилой недвижимости в центре чешской столицы. Однако уже в этом году их число должно существенно увеличиться. Для многих граждан западных стран состоявшееся вступление в ЕС явилось определенным психологическим рубежом, гарантией сохранности средств. Наконец еще более массовое пришествие частных иностранных покупателей должно состояться после 2008 года, когда по требованию Евросоюза Чехия снимет запрет на продажу собственности и земли иностранным физическим лицам.

Уже достаточно давно, предвидя, что на недорогое жилье в самом сердце Европы найдется слишком много претендентов из соседних стран, чешские власти ограничили права иностранных покупателей-частников. Принятый несколько лет назад вариант “Валютного Закона” гласит, что иностранец может покупать здесь недвижимость только в случае, если он занимается коммерческой деятельностью на территории Чехии. Для граждан ЕС исключений нет, да и каждому из десятков тысяч россиян, переехавших сюда, прежде чем купить жилье, пришлось стать бизнесменом. Впрочем, способ отработан до мелочей. Вы обращаетесь в московскую фирму-посредник, а она через своего партнера на месте регистрирует на ваше имя чешскую коммерческую компанию, и вы как учредитель вправе подписывать любые договора купли-продажи. Пока что для многих граждан западных стран эта процедура была сдерживающим фактором, и отложенный спрос с их стороны еще даст о себе знать.

В начале 90-х, когда право частной собственности было только-только реабилитировано, квадратный метр в Праге стоил всего $30–60, и это считалось очень дорого. Сейчас минимальная стоимость панельного жилья на вторичном рынке составляет 700–800 евро/кв. м, причем планка продолжает повышаться. Город переживает строительный бум, появилось множество роскошно обустроенных эксклюзивных проектов, особенно в центре. Международные компании все чаще приобретают элитное жилье для размещения своих сотрудников, а состоятельные чехи вкладывают в него свободные средства, скупая по две-три квартиры, а то и целые многоквартирные дома, которые потом сдают иностранным топ-менеджерам. Спрос в этом сегменте рынка очень высок, особенно на квартиры в реконструированных домах с новыми коммуникациями, мраморной отделкой и другими атрибутами роскоши. Показательно, что такие квартиры никогда не продают в кредит, несмотря на то что в Чехии ипотека распространена и доступна. Если рассматривать жилье в Чехии именно как объект для инвестиций, то элитные квартиры в историческом центре Праги можно считать самым привлекательным товаром. Максимальная цена составляет 4500–5000 евро/кв. м, что выгодно отличает Прагу от Москвы. При этом потенциал роста стоимости жилья люкс оценивают еще минимум лет в пять. То есть до тех пор, пока столица Чехии не догонит в этом отношении Париж, Вену и Рим, для которых 10 000 евро/кв. м — норма.

На другом конце ценового спектра — хорошо знакомое россиянам панельное жилье. В нем обитает 35 % всего населения страны. Наследие социализма невзрачно (естественно, по пражским меркам, а на взгляд москвичей — очень даже ухожено), зато стоит приемлемых денег. Наибольший спрос сконцентрирован в ценовой нише до $1200/кв. м. — столько сейчас стоит новое панельное жилье на окраине Праги. В отличие от Москвы многие панельные проекты имеют небольшое количество квартир (до 50 единиц) и скромную площадь (до 60 кв. м). Приезжие из стран Запада этим видом жилья не интересуются вовсе: для них это скорее экзотика, а вот чехи и россияне никаких предубеждений против качественно исполненных вариантов не имеют. Тем более что сейчас появляется все больше представителей hi-end’ а панельного рынка: проекты с “встроенными” фитнес-клубами, собственной службой быта и т. д.

В Чехии около 25-30 % стоимости любой предлагаемой к продаже новостройки обычно составляет прибыль инвестора-застройщика. Естественно, выступить таким инвестором для самого покупателя тоже весьма заманчиво. Предпочитают этот путь и многие россияне, перебравшиеся на жительство в Чехию. Речь идет о возведении индивидуальных коттеджей. Таковые в Праге можно найти не только на окраинах, но и в приближенных к центру районах. Например, традиционными районами застройки частными виллами являются Прага-4, -5 и особенно Прага-6 — один из самых дорогих во всем городе. Его кварталы заселены в основном сотрудниками дипломатических миссий и наиболее богатыми из “новых чехов”.

Конечно, самостоятельно строить жилье в чужой стране иностранцу, не знающему чешского (все документы обязательно оформляют на государственном языке), на порядок труднее, чем просто купить. Первые месяц-два уходят на подбор и оформление в собственность участка. Поскольку большинство архитектурных проектов рассчитаны на 110–170 кв. м площади, земли обычно покупают не менее 6–7 соток. Выбрав и оплатив участок, 5 % сверх его цены придется отдать юристам строительной фирмы за проверку юридической чистоты земли и оформление покупки в кадастре. Если требования покупателя достаточно четко сформулированы, земельная стадия занимает не больше месяца.

Пока идут поиски театра строительных действий, архитектор успевает подготовить проект (от 1000–1500 евро), а фирма-застройщик — получить разрешение на его воплощение в Stavbeni Urad. Этот департамент ведает в Чехии всем, что касается зодчества, и за получение “добро” на строительство платить ему ничего не нужно. Когда бумага с визой stavba povolena (“строительство разрешено”) получена на руки, начинается освоение участка. Покупатель вносит 5–10-процентную предоплату строительной компании и следующие полгода изредка навещает объект, чтобы принять фундамент, коробку, отделку и т. д. Каждый из этих этапов оплачивают по факту сдачи. Если проект не слишком сложный, строители иногда укладываются в три месяца, а за полгода реализуют любой замысел.
Чтобы завершить отношения с фирмой, удовлетворения клиента не достаточно. Все тот же институт строительных надзирателей должен подтвердить, что готовый недвижимый продукт соответствует чешским стандартам качества. Только после утверждения госкомиссией объект регистрируют на ваше имя. Весь процесс, таким образом, занимает не более года, а в общем случае и того меньше — до девяти месяцев. Конечная цена покупки со строительством (земля, проект, работа, материалы, юридическое оформление) составляет 70 000–150 000 евро и выше в зависимости от района. Учитывая, что за год, пока объект возводят, рыночные цены успевают подрасти на 10–12 %, заказчик строительства выигрывает по сравнению с покупателем готового жилья ощутимую сумму. Многие проживающие в Чехии россияне регулярно строят дома и потом просто выгодно их перепродают.
Кстати, есть и еще один фактор, стимулирующий занятия строительством и вложениями в готовые новостройки в Чехии именно сейчас. Согласно одному из требований Евросоюза чехи обязаны привести свой НДС к уровню, сходному с соседними странами. Налог на коммерческие площади здесь уже подняли, а НДС на новое жилье решено увеличить несколько позже — в конце 2007 года, дабы не потрясать все сегменты рынка разом. Надо заметить, что вырастет этот налог почти вчетверо (с 5 до 19 %), и логично ожидать, что большая часть потенциальных покупателей поспешит совершить покупку до наступления 1 января 2008 года. Основной скачок спроса на новостройки придется, таким образом, на 2006-2007 годы.

Сергей Михайлов Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...