Рынок приходит в себя

Эксперты прогнозируют конец ценового «пузыря» на литовском рынке жилья, который возник вследствие доступности ипотечных кредитов и спекулятивных операций с недвижимостью.

Вильнюс занимает 16-е место в ЕС по ценам на жилье

Похоже, минувший год переломил ценовой тренд на рынке недвижимости Литвы. С 2003 года цены на квадратный метр жилья росли с ускорением, увеличиваясь на 20−60% ежегодно. Но во втором полугодии 2006 года темпы роста упали в несколько раз, а отдельные виды квартир (например, старые панельные дома в спальных районах) даже начали дешеветь. Это дает экспертам основание утверждать, что искусственно вздутый на рынке «пузырь» вот-вот лопнет, и прогнозировать, что в текущем году квартиры подорожают не более чем на 10%.

 

 

Неровное поле
Литовский рынок жилья весьма специфичен. Прежде всего, его характеризует высокая степень географической концентрации. Более половины нового жилья, сданного в эксплуатацию за последние пять лет, располагается в Вильнюсе, который лидирует по всем экономическим и социальным показателям – притоку инвестиций, уровню оплаты труда, приросту населения. В один ряд со столицей можно поставить еще два города – Каунас и Клайпеду, причем последняя с некоторых пор начинает догонять Вильнюс и по темпам строительства, и по росту цен на жилье. Суммарно на эти три города приходится до 85% построенных жилых домов.

Другая особенность рынка недвижимости республики – курорты, в первую очередь, расположенные на взморье. Именно им принадлежат ценовые рекорды. Пальму первенства держит Неринга, морской курорт на Куршской косе, где стоимость квадратного метра «зашкаливает» за 4,3 тыс. евро и вполне может соперничать со стоимостью недвижимости на испанском взморье. Следом со значительным отставанием идет Паланга (1,7−2,9 тыс. евро за 1 кв. м). На внутренних курортах (Друскининкай, Бирштонас) цены пока ниже, но в последние годы начали быстро подтягиваться.

Остальная Литва принципиально отличается от крупных городов и курортных городков. Здесь цены на порядок ниже и ведут себя довольно стабильно. В этой части рынка наблюдается исключительно «точечный» рост, то есть стремительно дорожают дома, расположенные в рекреационных зонах – в живописных местах у озер и пригородах Вильнюса.

История «пузыря»
Можно считать, что новейшая история литовского рынка недвижимости началась с обвала цен – после российского дефолта стоимость квартир упала на 30−40%. Но тот сокрушительный ценовой провал был обусловлен внешнеэкономическими факторами, а потому не может считаться аналогом нынешней ситуации.

Восстановление строительного рынка заняло около трех лет, после чего цены опять поползли в привычном направлении. Примерно с 2003 года в лексиконе литовских экспертов рынка прочно укоренился термин «пузырь» – таким образом они характеризовали ценовую динамику на рынке недвижимости. Цена квадратного метра увеличивалась с ускорением – на 20, 40, 60% в год. Государственный департамент статистики сигнализировал о тревожном явлении – резкой диспропорции между темпами роста доходов населения и цен на жилье.

Жилье по стоимости догнало и обогнало многие европейские столицы. К примеру, международное агентство по исследованию недвижимости Global Property Guide приводит такой расчет. Апартаменты площадью 120 кв. м в новом доме в Вильнюсе стоят сегодня в среднем 455 тыс. евро (то есть более 3,7 тыс. евро за 1 кв. м). Таким образом, по дороговизне жилья Вильнюс занимает 16−е место среди европейских столиц. Для сравнения: Рига помещена исследователями на 22−е место, Таллин – на 29−е. Конечно, вильнюсские апартаменты в разы дешевле похожего жилья в Монако (2,988 млн евро), Лондоне (1,743 млн евро) или Париже (800 тыс. евро). Но они существенно дороже хорошей квартиры в Берлине (380 тыс. евро), Варшаве (141 тыс. евро), Братиславе (155 тыс. евро) и т.д.

После «пикового» 2005 года начались неожиданности. В первом полугодии 2006−го цены по привычке взяли хороший темп и подросли на 35−40%. Но во втором полугодии рост резко замедлился: в Клайпеде – до 15−20%, в Вильнюсе – до 2−5%. Стоимость некоторых видов жилья даже стала снижаться. Например, старые квартиры в окраинных микрорайонах Вильнюса подешевели на 5−10%, Каунаса – на 10−15%. Хотя по итогам года цены набрали-таки свои 30% «прибавки», аналитик рынка Матас Мацияускас склонен рассматривать перелом тенденции как начало стабилизации на «перегретом» рынке и прогнозирует, что в 2007 году рост цен на недвижимость едва ли превысит 10%.

Объективно-субъективный пасьянс
Факторы, обусловившие надувание «пузыря», можно разделить на две группы – объективные и субъективные. Влияние последних объясняется тем, что литовский рынок живет в мире мифов. Миф первый: жилье – самый надежный объект инвестирования, потому что цены на недвижимость не упадут никогда. Миф второй, конъюнктурный, – ожидание, что с переходом Литвы на евро произойдет скачок цен, в первую очередь – на недвижимость. Именно эта надежда, по мнению эксперта компании BUTAS TAU Индре Закалските, стала причиной «странного» поведения цен в прошлом году. В первом полугодии, когда ожидали присоединения к еврозоне с 1 января 2007 года, стоимость жилья быстро увеличивалась. После того как стало ясно, что введение евро откладывается на несколько лет, спрос на жилье упал и это сказалось на ценах.

К объективным факторам относится увеличение затрат на строительство – в прошлом году, по оценке строительных компаний, их расходы возросли на 9,2%. Однако понятно, что этот фактор лишь отчасти способствовал появлению «пузыря».

Перекос рынка был предопределен существенным, в полтора раза, превышением спроса над предложением. Для этого было несколько предпосылок. Во-первых, по числу нуждающихся в улучшении жилищных условий Литва выглядит едва ли не хуже всех в ЕС. Если в среднем по Евросоюзу на тысячу жителей приходится 457 квартир, то в Литве – только 375, это раза в два ниже, чем в благополучных Дании и Швеции.

Во-вторых, по мере повышения благосостояния литовцев происходит качественное изменение структуры спроса – все больше жителей страны думают не просто о крыше над головой, а о более комфортных условиях существования. Если в 1995 году на одного вильнюсца приходилось 16,3 кв. м жилья, то в 2005−м – уже 23,4 кв. м.

В-третьих, строительный комплекс не успевает за ажиотажным спросом. Хотя в последние годы он оживился и 2006 год стал рекордным по количеству возведенных квартир, все равно это мизер, в советский период жилья строилось на порядок больше.

Основным сдерживающим моментом являются трудности в приобретении участков под застройку, которые обусловлены либо дефицитом неприватизированной земли, либо незавершенностью процесса приватизации (особенно это характерно для Вильнюса). А в последние годы у строительных компаний возникли дополнительные проблемы – растущий дефицит строителей, которые массово эмигрируют на заработки за рубеж.

Негативно сказалось на рынке жилья появление большого количества перекупщиков, приобретающих жилье по спекулятивным ценам. По словам директора экономического департамента Банка Литвы Раймондаса Куодиса, они приобретают около трети квартир. Косвенно его оценка подтверждается данными Global Property Guideчто: на фоне быстрого роста цен на жилье доходность от сдачи квартир в аренду остается низкой – не выше 4% (для сравнения: в Риге – около 5, в Таллине – 6,13, в Лондоне – 5,8, в Париже – 8,25%). Это значит, что деньги вкладываются в жилье в основном с целью перепродажи, а прибыль закладывается перекупщиками в продажную цену.

Доступные деньги
Спрос на жилье обогнал предложение в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Реально ипотека в Литве начала действовать с 2000 года, когда было создано учреждение государственного страхования банковских кредитов Bыsto paskolш draudimas, заключившее договор с банками. Система государственного страхования позволила банкам сильно уменьшить начальный взнос за жилье или выдавать кредит без него.

Кроме того, государство взяло под опеку часть граждан с низкими доходами, которые вовсе не имеют жилья или живут в стесненных условиях (не более 14 кв. м на человека). Оно оплачивает половину суммы страховых взносов. Социально опекаемым гражданам (сироты, многодетные семьи и т.д.) выдаются государственные субсидии, покрывающие 10−20% стоимости квартиры. Однако в этом случае требуется внести первоначальный взнос в размере 5% от суммы кредита.

В настоящее время жилищным кредитованием занимаются восемь банков Литвы. Межбанковская конкуренция привела к снижению процентных ставок по кредитам (они колеблются в пределах 3,7−4,5% годовых) и к удлинению срока кредитования до 40 лет. Банки всячески облегчают условия возврата кредита. Например, банк Parex предложил в прошлом году так называемые «мини-платежи», суть которых заключается в уменьшении месячных выплат на протяжении первых 25 лет. Скажем, если взят кредит в 220 тыс. литов (63,7 тыс. евро), то вместо 1287 литов (373 евро) клиент будет на первом этапе возвращать банку по 957 литов (277 евро) в месяц. Ставка делается на привлечение молодых заемщиков, доходы которых пока невелики, но со временем возрастут.

Меняется также психология заемщиков – если еще недавно люди старались не связывать себя длительными обязательствами, то теперь начинает преобладать установка «жить взаймы» (средняя продолжительность договора за три года возросла с 18 до 29 лет).

Банковские мероприятия и политика государства сделали ипотечные кредиты общедоступными. По накопительному показателю сумма выданных кредитов с 2003 года выросла примерно с 3,2 млрд литов (0,9 млрд евро) до 10 млрд (2,9 млрд евро). Тем не менее, как отмечает Раймондас Кутра, директор департамента розничного банкинга NORD/LB, по сравнению с Европой это немного: если в ЕС доля жилищных кредитов в ВВП составляет в среднем 45%, то в Литве пока только 9%.

Конец истерии?
Похоже, что лучшие времена в истории литовского ипотечного кредитования закончились, как для заемщиков, так и для банков. В отчете Банка Литвы за первое полугодие 2006 года впервые указывается: «Оценивая то, что для рынка недвижимости особенно характерна цикличность, специалисты банка полагают, что в дальнейшем предоставление жилищных кредитов станет причиной роста кредитного риска».

Финансовый аналитик банка SEB VB Гитанас Науседа отмечает, что одним из признаков ухудшения ситуации является рост базовой процентной нормы EURLIBOR, которая с октября 2005−го по март 2006 года выросла с 2,3 до 3%. Поскольку маржа (прибыль банка) в результате конкуренции постоянно падала и достигла «дна» (0,7−1%), то следует ожидать роста процентной ставки по кредитам. Банки, скорее всего, в этой ситуации перестанут воевать друг с другом и начнут поднимать маржу. К этому побуждает их и Центробанк, обязавший в 2006 году вдвое увеличить резервы на страхование жилищных кредитов.

Сдувание «пузыря» практически ни у кого не вызывает сомнений. Предмет обсуждения – сценарии, по которым могут развиваться события. По мнению Науседы, если цены на жилье упадут более чем на 25%, банковский риск окажется ниже критической черты.

Особую опасность представляют перекупщики. Можно предположить, что в ответ на снижение цен они запаникуют и завалят рынок предложениями жилья, порождая цепную реакцию снижения стоимости.

Негативное влияние на конъюнктуру рынка недвижимости может оказать также массовая эмиграция. Из Литвы в другие страны ЕС уезжают в основном молодые люди, а значит, потенциальных покупателей жилья становится меньше. Оптимисты считают, что, заработав деньги, «кочевники» вернутся и вложат средства в экономику страны. Но пока такие ожидания ничем не подкреплены: число возвращенцев значительно ниже числа уезжающих надолго или навсегда. Не может «подогреть» остывающий рынок и внутренняя миграция: переселяющихся из деревни в города заметно меньше, чем из городов в села.

Владимир Скрипов Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...