So much money

Вхождение на наиболее перспективные рынки развивающихся стран становится в последние годы все более популярной темой среди инвесторов. Так, по информации Банка России, в 2006 году чистый ввоз капитала в нашу составил $ 41,6 млрд., при этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос до $ 4,2 млрд. и впервые превысил долю вложений местных игроков. Что происходит? Наступил перелом в отношении к нашей стране, нас стали считать более стабильными и понятными или все дело исключительно в ставках капитализации?

 

 

Чтобы выяснить ответ на этот вопрос, мы решили побеседовать с генеральным директором Encore Management S.A. Джоном Сэндвиком.

Arendator.ru: Джон, расскажите пожалуйста, почему западные инвесторы в последние годы все больше и больше уделяют внимания развивающимся странам? Все дело в доходности?

Давайте представим себе, что вы управляющий пенсионного фонда штата Калифорния и у вас есть соглашение с учителями в школах этого штата. Каждый месяц они отчисляют в ваш фонд 2 % от своей зарплаты, а штат добавляет ещё 2%. Новые учителя приходят, старые уходят на пенсию, объем вашего фонда растет с каждым годом. Так, в пенсионном фонде штата Калифорния сейчас находится под управлением 222 миллиарда долларов, почти столько же, сколько золотовалютных резервов в российском центральном банке. И это только калифорнийский фонд. Вы можете себе представить, сколько денег находится в других фондах? Больше 12 триллионов долларов пенсионных накоплений. Триллионы долларов скапливаются, скапливаются, скапливаются. Итак, вы менеджер пенсионного фонда, и у вас есть учитель, который начал работать в 25 и работал в течение 40 лет. В соответствие с договором, с этого момента, вы должны будете платить ему 80% от его зарплаты. Средняя продолжительность жизни на западе – 85 лет, получается, что в 25 он приходит на работу, в 65 прекращает работать. До 65 он перечисляет деньги в ваш фонд, с 65 начинает забирать их обратно. Для того чтобы фонд мог выплачивать ему эти деньги без образования дефицита, управляющий должен инвестировать их как минимум под 8% или больше. В 1967 или 1975 или 1982, это не было проблемой, потому что мы могли вложить эти деньги в госбумаги под 8%. Мы вкладывали 50% в госбумаги, а остальные 50% инвестировали в недвижимость, акции и другие инструменты, в итоге получая необходимые нам 8% или больше. Сейчас госбумаги дают только 4-5%, доходность других инструментов также падает. Её уже становится недостаточно, чтобы платить учителям пенсии. Правительство говорит управляющему фонда: «Подожди минутку, у тебя есть контракт с этим учителем, вы должны платить ему 80% от его зарплаты». Но у вас есть только 6% в год, а вы должны инвестировать под 8%, чтобы сдержать это обещание. Это большая проблема. Поэтому управляющий пенсионным фондом должен вкладываться в более доходные и более рисковые инструменты. Теперь он должен вкладывать 50% денег в российскую недвижимость, потому что это более выгодно или в китайские акции или в хедж-фонды. Но сегодня никто не зарабатывает 12% на недвижимости или 12 процентов на акциях или 8 на гос.облигациях, все зарабатывают меньше. Почему? Потому что в мире очень много денег. Центральный банк Китая имеет 1,2 триллиона долларов резервов, в руках частных лиц ещё триллион, потому что они сберегают 25% своего дохода. Слишком много денег. Прибыльность американских госбумаг снижается. Что мне делать с деньгами? Каждый день я получаю все больше и больше денег, каждый день учителя работают, пенсионные фонды растут. Почти 150 тыс. учителей в штате Флорида или Штате Огайо или в штате Оклахома. А сколько их в Шотландии или в Амстердаме или в любой другой стране, где есть пенсионные фонды. Инвесторы в отчаянии, именно поэтому они вынуждены искать инструменты с более высокой прибыльностью. Вы можете заработать 12% на нью-йоркском рынке недвижимости? Нет! А в Чикаго? А в Цюрихе? Нет! Оглянитесь вокруг! Московский рынок недвижимости, российский рынок недвижимости. Да, здесь мы можем заработать 12%.

Arendator.ru: Да, но на нашем рынке пока нет американских пенсионных фондов…

Они придут, поверьте мне. Падение ставок капитализации в западной Европе и Америке продолжается. Особенно ярко это проявляется в Швейцарии. В Швейцарских фондах с каждым годом все больше денег. Они должны их инвестировать, и они покупают недвижимость в Швейцарии. Сумасшедшие! Покупать недвижимость с доходностью как у гос.облигаций. Хотя, вообще управляющий пенсионным фондом похож на человека в дырявой лодке, вода в которой постоянно прибывает. Вы должны вычерпывать её с той же скоростью, иначе ваша лодка потонет.

Arendator.ru: Большая прибыль подразумевает большие риски. При этом возможность дефолта, в том числе и по госбумагам, сохраняется всегда…

Представьте, что вы - правительство какого-либо государства, и вы занимаете деньги в национальной валюте. Какова вероятность, что вы не вы выплатите эти деньги назад? Никакой, потому что вы всегда можете напечатать ещё. Именно поэтому американские казначейские облигации считаются практически безрисковыми.

Arendator.ru: Тем не менее, в России уже один раз был дефолт.

А каковы сейчас риски рублевых заимствований? Есть ли риск дефолта в России? Нет! Золотовалютные резервы составляют сегодня около 300$ млрд., и никто не верит в возможность неуплаты Россией своих долгов в любой валюте. Я – Россия, если я занимаю деньги в долларах, я должен найти доллары для того, чтобы выплатить их назад. Если у меня мало долларов в экономике, то кредитные риски высоки, но если у меня много долларов на счетах в банке, каковы мои кредитные риски? Они несущественны. К примеру, Россия раньше срока выплатила свой долг парижскому клубу, это были деньги, которые занимал ещё Советский Союз. Это произошло, потому что у России сегодня очень много денег. Золотовалютные резервы в Центральном Банке и стабилизационном фонде составляют 50 – 60% от ВВП.

Arendator.ru: И все-таки, оцените, пожалуйста, страновые риски. Например, многие говорят о политических рисках 2008 года.

Понимаете, международные инвесторы неполитизированы, они хотят, прежде всего, получать прибыль. Поверьте мне, они не вкладывают деньги в Нигерию, потому что правительство Нигерии не развивает дороги, связь, инфраструктуру. Они не используют свои нефтяные доходы. Как, например, рассуждает пенсионный фонд из Техаса? Может быть, они не любят Путина, может быть, они думают, что Путин ведет неправильную политику, тем не менее, в России больше дорог, больше инфраструктуры, все больше и больше прослойка среднего класса. Итак, я - пенсионный фонд, я смотрю на Нигерию, я смотрю на Россию, я смотрю на Бразилию. В Бразилии тоже неплохо с инфраструктурой. Китай? И в Китае. Поэтому я буду вкладывать деньги именно в эти три страны. Но я не буду вкладывать деньги в страну с плохим правительством и плохим управлением экономикой. Это не так уж сложно для правительства – сделать страну привлекательной для иностранного капитала, поэтому многие страны получают сегодня эти деньги, не только Россия. Недавно я получил письмо от одной американской компании, они приняли решение об инвестировании в торговые центры в западной части России и Украине. Они собираются вложить почти миллиард долларов в торговые центры, и это маленькая инвестиционная компания в Чикаго. Потому что ваши города нуждаются в качественных торговых площадях, и там есть для этого все условия. В России есть только один риск, что вы развернетесь назад. Пожалуйста, не возвращайтесь назад, смотрите вперед. Всегда существует риск, что прогрессивная экономическая политика, которую проводит ваше правительство, прекратится, вы закроете границы и введете специальный налоги для иностранных инвесторов. Не делайте этого, будьте открытыми, поддерживайте иностранных инвесторов.

Arendator.ru: Китайское правительство недавно заявляло о необходимости отменить льготный режим для иностранных инвесторов.

Китай стремится остановить поток прямых иностранных инвестиций в такие крупные города, как Пекин и Шанхай. Они выдавливают в города поменьше. Приносите свои деньги, пожалуйста. Там, куда приходят иностранные инвесторы, резко падает уровень коррупций. Вы можете себе представить, что в Китае 1,2 триллиона долларов банковских резервов и триллион у частных лиц и при этом они нуждаются в деньгах? Да им нужны западные инвестиции, потому что западные деньги – это умные деньги, они не любят коррупцию. Коррупционная составляющая 100 миллионной сделки между двумя китайскими фирмами может достигать 10%, в то время как в сделке между китайской и европейской фирмой, она отсутствует вообще. Поэтому Россия может получать миллиарды инвестиции и при этом нуждаться в деньгах. Потому что западные деньги – умные деньги, они не любят коррупцию, они приносят технологии, которых у вас нет, такие как, например, технологии управления торговыми центрами.

Arendator.ru: Если говорить о России…оцените пожалуйста, наш рынок коммерческой недвижимости

Конечно, ваш рынок все ещё очень хорош, правда, в таких больших городах как Москва, становится все труднее найти подходящие объекты с высокой доходностью. Ставки капитализации в Москве также снижаются. Потому что денег - очень много, а число проектов - очень невелико. Высокий спрос и низкое предложение: цены идут вверх, а прибыль вниз.

Arendator.ru: А региональные рынки?

В регионах больше доходность, но также больше и проблем. К примеру, строительство микрорайона «Академический», 9 миллионов квадратных метров, 8 миллиардов долларов инвестиций – мегапроект. Но какая строительная компания сможет его реализовать? Где взять столько строительных материалов? Их придется доставлять из западной части России в Екатеринбург. Это очень дорого. Получается, что девелопмент в регионах – более сложное занятие, зато более прибыльное.

Arendator.ru: Последнее время можно все чаще слышать мнение, что если раньше девелоперы бегали за банками, то сегодня происходит наоборот, банки бегают за девелоперами, так ли это?

Это неправда. Например, в Китае сегодня 50 тыс. девелоперов, но все они очень малы. Только 10 из них - крупные. Представьте, что вы «Deutsche Bank», вы будете давать деньги 10, а не остальным 49990. В России похожая ситуация. Тысячи небольших девелоперов и совсем немного крупных, с которыми банки и предпочитают иметь дело. Правда, мы надеемся, что маленькие компании со временем будут укрупняться, особенно это актуально для регионов.

Arendator.ru: Сколько стоят сейчас деньги на западе?
Знаете, мне иногда хочется, чтобы они были более дорогими, но на западе сейчас очень много дешевых денег, 5%. Правда, это хорошо для вас, а не для нас, поскольку вашим девелоперам нужны деньги, а мы можем им их дать.

Arendator.ru: Возможна ли конкуренция между западными и российскими финансовыми институтами?

Вопрос конкуренции – это, прежде всего, кадровый вопрос. К примеру, на западе у каждого банка есть целая армия кредитных аналитиков. Наши ВУЗы штампуют их сотнями, в отличие от российских. У вас много талантливых молодых людей, и скоро они придут на рынок, но пока вы – ноль. 5 лет назад я пришел в Сбербанк и сказал, что хочу поговорить с их ведущим кредитным аналитиком по рынку недвижимости. Мне сказали: «Извините, у нас нет таких аналитиков». Сегодня у вас есть 50 хороших аналитиков, а нужно 1000. Банки, у которых нет кредитных аналитиков, что они могут сделать? У них есть деньги, но у них нет кадров. Правда, сейчас все больше российских банков сливаются с иностранными. Это хорошо, потому что иностранные банки несут свои технологии и приводят людей. Очень хорошо, что это происходит именно сейчас.

Arendator.ru: Как вы считайте, в будущем можно ли ожидать дальнейшее снижение ставок капитализации в России и Европе?

Проблема отдачи от капитала – общемировая проблема. Китайская экономика растет, российская экономика растет. Скоро ваш, а не наш пенсионный фонд будет инвестировать в торговые центры. Поэтому ставки капитализации будут снижаться. Я не могу видеть будущее, но я примерно представляю себе, что произойдет, потому что ваша страна развивается, Бразилия и Китай развиваются, Индия развивается. Все эти страны имеют пенсионные фонды, поэтому ставки будут падать, просто потому что в мире сейчас очень много дешевых денег, а в будущем их будет ещё больше.

Евгений Бондарчук Arendator.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...