В краю золотых песков

К сегодняшнему дню наши соотечественники достаточно плотно освоили рынок элитной недвижимости на самых престижных направлениях цивилизованной Европы. Стоит ли удивляться, что эксперты большинства риэлторских компаний теперь все чаще говорят о грядущей новой русской «волне» там, где ее недавно совсем не ждали. В частности, на берегах солнечной Болгарии.

Для инвестиций в строительный комплекс или постоянного места проживания Республика Болгария во многих отношениях едва ли не самая перспективная ниша. Прежде всего, к 2007 г.

 

 

местное земельное и жилищное законодательство (равно как и остальные «правила игры» на общеевропейском рынке) должно быть приведено в соответствие с требованиями стран – членов ЕС, куда болгары на равных правах должны войти не позднее 2008 г. Естественно, паспорт гражданина такого государства (карточка с видом на жительство) даст право свободного перемещения по всей Европе, что немаловажно для большинства деловых людей.

Другая привлекательная сторона – особый психологический климат. В школах и вузах по-прежнему преподают русский язык, а большинство населения исповедует православное христианство.

И еще. В отличие от жаркого Средиземноморья в Болгарии мягкий климат. Температура воздуха в июле не превышает 28°С, тогда как вода прогревается до 25°С. Черное море здесь экологически чистое, спокойное, без приливов и отливов. На всем протяжении Болгарской Ривьеры – идеальное песчаное дно, а мелководье отстает от золотистого пляжного берега на 100–150 м. Именно береговая зона в живописных местах и застраивается сейчас наиболее активно. Здесь появляется рынок новой высокоприбыльной недвижимости.

Что касается рынка элитной недвижимости, то, по данным зарубежных риэлторских агентств, он продолжает оставаться стабильным и динамичным с преобладающей тенденцией к росту цен при высоком (по европейским стандартам) качестве строительства. Так, например, в последние годы стоимость наиболее престижного жилья в Софии, в престижных городках Болгарской Ривьеры (на первой береговой линии Черного моря), в окрестностях Варны, Бургаса, Русе, горнолыжных курортов «Боровец» или «Помпорово» возросла в 10 раз. Причем в любом случае цены все еще ниже, чем, допустим, в соседней Греции или Турции. Видимо, во многом именно этим, а также перспективностью вложений, которые окупаются в течение 5–7 лет (по сведениям компании «Адрес Болгария холдинг»), объясняется столь пристальный интерес к здешней недвижимости со стороны не только потенциальных покупателей из РФ, но и граждан Испании, Франции, Германии, Италии, Бельгии, Швейцарии и даже США.

С некоторых пор у наших соотечественников особой популярностью пользуется бульвар Марии-Луизы в Варне, где расположены крупнейшие агентства недвижимости («недвижими имоти»), предлагающие любые объекты элитного жилья или коммерческих строений (офисов, отелей, баров и т.д.). Например, в центре города любой иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести приличную трехкомнатную квартиру по цене до $90 тыс. или коттедж общей площадью 200 кв.м стоимостью до $120 тыс.

Или взять такой престижный приморский район, как Траката. Тут еще есть возможность купить современный двухэтажный коттедж площадью 150 кв.м с ухоженным садом на шести сотках и великолепным видом на Черное море по цене всего от $50 тыс. То есть примерно по той же цене, что стоит однокомнатная «хрущоба» в Москве.

Чем дальше от морской волны, тем ниже цена. В 5 км от прибрежной полосы за сумму, не превышающую $100 тыс., на продажу выставлены двухэтажные особняки площадью до 300 кв.м. Самыми дорогими по здешним меркам считаются комфортабельные виллы, за покупку которых владельцам приходится выкладывать от $250 тыс. Те, кому такие траты кажутся излишними, спешат приобрести недвижимость в Бургасе (130 км южнее Варны) или в окрестностях Каварны (60 км на север), где цены на элитные особняки ниже на 30–50%.

В 18 км на север от Варны расположена курортная местность «Золотые пески». Она занимает часть Национального парка Болгарской Ривьеры и находится в самом экологически чистом районе Причерноморья. Здесь круглый год неповторимый аромат смолы сливается с запахами моря. В отличие от греческих, кипрских или турецких пляжей на «Золотых песках» нет скученности, так как прибрежная полоса достигает ширины 100 и более метров. И сервис не уступает европейским стандартам. Тут же во всемирно известном лечебно-профилактическом центре «Амбассадор» любой желающий может пройти специальный курс лечения болгарским препаратом «Жеровитал», который замедляет процесс старения организма.

Цены на комфортабельные особняки площадью от 500 кв.м с видом на море колеблются здесь в пределах $250–300 тыс. Несколько дешевле обойдется покупка престижного жилья в окрестностях курорта «Солнечный берег», который расположен на берегу морского залива. За $150–200 тыс. тут можно приобрести современный двухэтажный коттедж на лесистых холмах или непосредственно у первой морской линии.

Причем совсем не обязательно выплачивать за покупку всю сумму сразу. С целью привлечения дополнительных зарубежных средств в Республике Болгария широко развита система ипотечного кредитования. Поэтому сегодня почти все банки страны предлагают иностранцам гибкие схемы финансирования покупки объектов недвижимости. При этом развивается не только жилой сектор в элитных новостройках. Тенденция 2004–2005 гг. – увеличение спроса зарубежных инвесторов на участие в проектах, связанных с туризмом, сооружением первоклассных отелей, развлекательных комплексов, производственных баз, крупных офисных центров, реконструкцией исторических кварталов, развитием инфраструктуры горнолыжных курортов и возведением элитных поселков на морском побережье.

Одна из особенностей переходного периода болгарского законодательства в том, что в стране пока запрещено продавать иностранным покупателям как землю под зданием, так и участок, прилегающий к нему. Правовой выход, безусловно, есть: любой гражданин, прибывший из-за рубежа, имеет право заключить договор найма земельного надела на длительный срок. Иными словами, достаточно сегодня оформить долгосрочную аренду на участок под домом и вокруг него, чтобы после 2007 г., когда Болгария войдет в ЕС, стать полноправным собственником земельного надела. При этом размер участка практически не ограничен. Минимальный срок аренды составляет 4 года, а максимальный и вовсе не определен.

Удобный и достаточно распространенный вариант: открыть в стране небольшой бизнес. В этом случае если хотя бы 1% долевого капитала в нем принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, иностранный держатель контрольного пакета акций автоматически получает право покупки земли и даже лесов (где все еще водятся олени, косули, бурые медведи и вообще полно всякой дичи) в частную собственность.

Между прочим, при оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости в его стоимость уже включена и рыночная цена участка земли (в пределах 1–10% от общей суммы), поэтому высокая арендная плата исключена. Этот вариант риэлторы предлагают иностранным физическим лицам, которые приобретают дорогое жилье для временного проживания. Скажем, прибывают сюда только на летний сезон, а все остальные месяцы сдают свою собственность в аренду. Если же гражданин намерен проживать в Болгарии постоянно, при покупке дома участок выгоднее оформить на юридическую фирму. В этом случае составляется не один, а два нотариальных акта – один на само здание, другой на землю. Характерная деталь: болгарское законодательство разрешает регистрацию фирмы по адресу своего дома (квартиры) и использование его в качестве офиса.

Детали оформления сделки купли-продажи, в общем-то, просты. Иностранному физическому лицу достаточно предъявить загранпаспорт. Если покупку осуществляет юридическое лицо, надо иметь при себе учредительные документы на фирму. Затем покупатель или его доверенное лицо представляет нотариусу выписку (удостоверение) из соответствующего регистра о юридической и финансовой чистоте объекта, выставленного на продажу. В этом первичном документе отражаются наличие или отсутствие ипотечного кредита на приобретаемый объект, права на пользование его третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, право принадлежности строения конкретному лицу, то есть продавцу.

Еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой. Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляются размер пошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они не превышают 4%.

Сам акт передачи собственности и удостоверение права владения на недвижимое имущество совершается в том районе, в котором находится дом, квартира или коммерческое строение. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей юрист направляет нотариальный акт в местный суд, чиновники которого вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом обязательно делается и в нотариальном акте.

Следует иметь в виду, что в Болгарии квартплаты в нашем понимании этого слова не существует. Владелец недвижимости просто обязан ежегодно оплачивать налог на имущество и фиксированную таксу (определяется местными властями) на бытовые отходы. При этом размер налоговых вычетов не зависит от статуса владельца. Он одинаков как для физических, так и для юридических лиц с различными уровнями доходов. Все телефонные разговоры оплачиваются исключительно повременно.

Галина Кириллова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...