Вклад "Золотые пески": 40% годовых

Недвижимость. Столичное жилье становится все менее доступным и более рискованным для инвестиций. В сравнении с ним очень привлекательно выглядит зарубежная недвижимость.

ЕС разогревает рынки. Вступление целого ряда стран Центральной и Восточной Европы в Евросоюз открывает новые возможности и перспективы для потенциальных инвесторов в недвижимость.

 

 

Московское жилье уже три года растет в цене крайне высокими темпами и становится все менее доступным для частных владельцев свободных капиталов. Столичный рынок, по мнению многих экспертов, уже изрядно перегрелся. За 2003 год средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 30-35% и превысила свой исторический максимальный уровень, поднявшись за рубеж $1500. В то же время во многих странах, стоящих на пороге ЕС, инвесторов привлекают разумное соотношение цены и качества жилого фонда, а также гораздо более широкий выбор объектов недвижимости для покупки. В такой ситуации, имея сбережения и стремясь их сохранить и приумножить, стоит задуматься о приобретении недвижимости за рубежом как о достойной альтернативе московским квадратам.

В 2003 году, по словам Ольги Егоровой, директора проекта away.ru, специализирующегося на недвижимости за рубежом, лидерами спроса на рынке являлись Испания, Кипр, Болгария и южное побережье Франции (Лазурный берег). В массовом спросе Испания по-прежнему занимает ведущие позиции. На нее приходится 15% общего спроса россиян на зарубежную недвижимость (с учетом 4%, которые приходятся на Канарские острова). Второе место удерживает Кипр с 12%, третье - Болгария с 6,5%.

Проще всего жилье можно приобрести на Кипре и в Испании, а дешевле - в Болгарии. Несколько меньший интерес у россиян вызывает Венгрия. Однако в этой стране в связи с ее вступлением в ЕС уже наблюдается всплеск спроса на жилье. Очень перспективным направлением обещает стать Дубаи, столица ОАЭ. Вблизи побережья уже строятся два искусственных острова общей площадью 120 квадратных километров для туристов и для желающих обзавестись недвижимостью. По законам страны ее запрещено покупать иностранным гражданам. Но когда речь идет об искусственных островах, этот законодательный барьер снимается. Специалисты прогнозируют резкий рост цены квадратного метра в столице Эмиратов в течение ближайших двух лет. Нельзя не отметить и Прибалтику, где недвижимость, по прогнозам экспертов, будет расти в цене очень стабильно. Это также обусловлено европейскими амбициями Латвии, Литвы и Эстонии.

Рассмотрим некоторые из наиболее перспективных направлений для инвестиций.

Болгария: дом с видом на море. Наиболее доступной и весьма перспективной с точки зрения вложения средств является недвижимость Болгарии, которая в 2007 году должна стать полноправным членом Евросоюза. Вхождение страны в ЕС даст возможность инвесторам и бизнесменам получить разрешение на продолжительное или постоянное пребывание на ее территории. Прогрессивное законодательство, близкое к стандартам ЕС и гораздо более "доброжелательное" к иностранцам, чем, например, в Польше или Чехии, также стимулирует интерес к этой стране. Отмечающийся в последние годы стабильный рост цен на жилье на 10-15% (в Варне на 20-25%) при инфляции 3-4% в год и умеренных налогах делает вложения в недвижимость в Болгарии очень привлекательными. Причем чем ближе страна к вступлению в ЕС, тем выше спрос на болгарское жилье.

Цены. По словам риэлторов, наибольший интерес клиенты проявляют к новым квартирам в центре города и на море. В Варне - морской столице Болгарии - их стоимость находится в пределах $300-800 за квадратный метр, тогда как московское новое жилье уже значительно дороже $1000. Цены на дома и виллы в Варне немного выше. В окрестностях города и курорта Золотые пески они находятся на уровне $400-1000 за квадратный метр.

Последние два-три года, с приближением даты вступления Болгарии в ЕС и НАТО, цены на недвижимость, и особенно на виллы, демонстрируют резкий рост. С 1999 года они повысились вдвое, что примерно сопоставимо с динамикой московских цен за этот период. По прогнозам экспертов компании "Сириус", их ежегодный прирост здесь как минимум до 2007 года будет составлять 20-40%. Подогревают спрос на болгарскую недвижимость в основном англичане, шотландцы и немцы, которые сегодня активно скупают недорогое по их меркам жилье.

Правовой аспект. Продажа недвижимости (включая землю) в Болгарии разрешена юридическим лицам, зарегистрированным по болгарским законам. При этом состав учредителей значения не имеет, то есть 100% капитала может принадлежать иностранцу. Зарубежный частный инвестор может наравне с болгарским гражданином приобретать квартиры, дома, отели, рестораны и другие здания. Для оформления достаточно загранпаспорта. Иностранные владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.

Иностранцы не имеют права приобретать землю под зданием и прилегающий участок. Однако можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Такой вариант подходит в случае покупки дома для непостоянного проживания, например для летнего отдыха. Если же вы планируете проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания участок земли лучше оформить на фирму. Тогда составляются два нотариальных акта: на здание и на участок земли (при покупке и здания, и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт). Покупка и здания, и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений. За оформление всех документов риэлтор обычно берет $1000-1500. Владелец жилья обязан также ежегодно уплачивать налог на недвижимое имущество, который составляет всего 0,15% от стоимости последнего.

Инструкции по покупке. Располагая суммой $15-20 тыс., которой недостаточно для покупки квартиры в Москве, можно приобрести двухкомнатную квартиру в Варне или Бургасе. Это будет панельный дом в двух-трех километрах от моря. Гораздо более выгодной покупкой (при наличии средств) будут апартаменты в курортном комплексе с развитой инфраструктурой. При этом предпочтительнее приобретать объекты на южном побережье (Солнечный берег, Несебер, Созопол). Рынок подобных апартаментов имеет отличную ликвидность. Такие объекты дорожают в среднем на 25-30% в год.

Частные лица имеют возможность взять кредит в местном банке сроком до 15-20 лет под 8-15% годовых. Обеспечением могут являться поручители, достаточный доход семьи или ипотека уже имеющейся или покупаемой недвижимости.

Валютные ограничения. Местные и иностранные физические лица могут ввозить свободно левы и иностранную валюту наличными, если общая сумма не превышает 5 тыс. левов ($3250). При сумме свыше 5 тыс. левов она должна быть декларирована. Иностранные физлица могут вывозить из Болгарии до 5 тыс. левов или эквивалент свободно - без декларирования.

Венгрия: баланс цены и качества. Не менее привлекательными представляются вложения в жилую недвижимость Венгрии. Здесь прекрасные экология и климат, низкий уровень налогов на недвижимость, стабильный рост цен на землю и строения. Ликвидность жилья и возможность сдать его в аренду сочетаются с отличным соотношением цена - качество. Более того, в мае 2004 года Венгрия вступает в Евроcоюз. Это позволит жителям страны свободно перемещаться по всей Европе. Тем более что от Будапешта до, скажем, Вены - всего два с половиной часа езды на машине.

Цены. Долгое время цены на жилье в Венгрии оставались гораздо ниже российского уровня. Однако вступление страны в ЕС подогревает к ней интерес инвесторов. В ноябре 2003 года в Будапеште начался процесс ажиотажной скупки недвижимости. Эксперты прогнозируют приближение цен на нее к среднеевропейскому уровню. Пока же квартира в Германии вдвое дороже, чем аналогичная в Венгрии. Специалисты из Столичного агентства недвижимости ожидают уже к середине 2004 года роста цен на венгерское жилье на 50-60% по сравнению с 2003 годом. Оправдывает такие прогнозы и введение 25-процентного НДС с продажи участков под новое строительство. Таким образом, решившим приобрести недвижимость в Венгрии стоит поторопиться.

Стоимость квадратного метра жилья зависит от района, расположения дома, инженерной "начинки" и находится в диапазоне $1000-2100. По данным риэлторов, однокомнатная квартира в Будапеште площадью около 60 квадратных метров продается примерно за $60 тыс. (для сравнения: на севере Москвы столько же стоит "однушка" площадью около 40 квадратных метров в панельном доме). Трехкомнатная квартира площадью от 100-120 метров обойдется в $110-135 тыс. Если говорить о венгерских виллах, то они предлагаются по цене от $80 тыс.

Правовой аспект. Иностранный гражданин может приобрести венгерскую недвижимость в личное пользование, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и заповедников. В течение года после покупки квартиры уплачивается налог на приобретенное имущество в размере 2-6% от суммы сделки. При этом новое жилье стоимостью до 120 тыс. евро этим налогом не облагается. На дома, землю и другую недвижимость налог составляет 10% от стоимости. Его не придется платить и в том случае, если приобретается участок земли и в течение четырех лет на нем строится дом.

Валютные ограничения. Законодательство страны предусматривает свободный ввоз и вывоз капитала иностранцами, обмен валюты. Однако суммы свыше 1 млн форинтов ($4800) или их эквивалент в валюте обязательно декларируются. Иностранцы без ограничений могут открывать счета практически в любых местных и иностранных банках на территории Венгрии. При внесении наличными менее $10 тыс. справок о происхождении валюты не требуется.

Кипр: офшорный путь.Кипр - это уже качественно более высокий уровень инвестиций. С января 2004 года эта страна с прекрасным климатом, в том числе налоговым, низкой преступностью и европейским уровнем жизни входит в состав Евросоюза. Этот факт дает возможность россиянам, приобретающим недвижимость на острове, воспользоваться всеми преимуществами, которые страна получила от такого членства.

Покупка кипрской недвижимости - способ не только инвестировать средства на длительное время, но и получать регулярный дополнительный доход. Туристический сезон на острове, когда инвестор может сдавать свое жилье в аренду, продолжается с апреля по ноябрь. Доход весьма значителен: квартира с двумя спальнями приносит ежегодно не менее $5500 (после вычета всех налогов). Для сравнения: однокомнатная квартира на окраине Москвы (сопоставимая по стоимости) даст годовой доход в пределах $4000.

Цены. Качественную недвижимость на Кипре можно приобрести по ценам, сопоставимым с московскими. К примеру, вилла с двумя спальнями в городке Лимасол предлагается за $110-115 тыс., с тремя спальнями в Пее (в окрестностях Пафоса) - за $280-330 тыс., в курортном районе Корал Бей (15 километров от Пафоса) - за $270 тыс. Квартира с двумя спальнями в Лимасоле обойдется вам примерно в $105-110 тыс., с одной - в $60 тыс.

Правовой аспект. Иностранным гражданам разрешается покупать квартиру, дом на участке размером не больше 4 тыс. квадратных метров либо участок земли аналогичного размера с целью постройки дома. Иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса. Покупка для деловых целей и для производства разрешается только в том случае, если это можно считать выгодным для развития кипрской экономики.

Налог на регистрацию собственности стоимостью до 50 тыс. фунтов составит 3%, от 50 тыс. до 100 тыс. - 5%, свыше 100 тыс. - 8%. В то же время ежегодным налогом не облагаются объекты стоимостью менее 100 тыс. кипрских фунтов ($190 тыс.).

Инструкции по покупке. Риэлторские агентства рекомендуют клиентам для знакомства с недвижимостью обращаться в официальные представительства кипрских строительных компаний. Их задача - предоставить всю возможную информацию. Необходимо подчеркнуть, что все денежные вопросы решаются только на Кипре. При работе местных компаний с клиентом наиболее распространена схема, как правило, требующая первоначального взноса в размере 30% от стоимости недвижимости. На оставшуюся часть суммы можно получить кредит от кипрского банка на срок до 15 лет.

Валютные ограничения. Ввоз валюты осуществляется обычно путем перевода денег в кипрский банк. Российское законодательство разрешает подобные операции, и если нужная сумма уже была зафиксирована в налоговой декларации, все можно оформить, не прибегая ни к каким ухищрениям. Очень важно показать местным властям, что деньги пришли на остров легально - наличными с декларацией о ввозе или банковским переводом.

Испания: вечные ценности. Испания остается одним из самых излюбленных мест в Европе не только для обретения "второго дома", но и для постоянного проживания. Имея развитую инфраструктуру быта, отдыха и развлечений, страна привлекает покупателей недвижимости жарким климатом на юге и мягким - в центре страны. Ценовое лидерство удерживают южные провинции, где стоимость виллы может выражаться семизначными цифрами. Наибольшей популярностью пользуются три региона: Коста-дель-Соль на юге, район Барселоны (Коста-Брава, Коста-Дорада) на севере и Коста-Бланка в центре, хотя строительство жилья в последние годы велось по всему испанскому побережью.

Цены. На испанском рынке четко различается жилье для отдыха, расположенное в непосредственной близости от моря, и для постоянного проживания - минимум в двух километрах от берега, но желательно с видом на море. В зависимости от вида из окна цены могут различаться в полтора-два раза. В среднем, по статистике, на побережье цены на недвижимость растут в год на 15%. Апартаменты для отдыха вблизи моря стоят от $23 тыс. до $300 тыс., новые квартиры с евроотделкой - от $65 до $120 тыс., бунгало - от $38 до $270 тыс., частные дома - от $45 тыс. и выше.

Испанская недвижимость представляется не столь перспективным вложением средств, нежели, скажем, жилье на Кипре или в Болгарии. По мнению риэлторов, подорожания домиков эконом-класса для летнего отдыха (с маленькими спальнями и кухнями) не предвидится. Цены в этом сегменте держатся на уровне $90-110 тыс., а на вторичном рынке - $70 тыс. А вот жилье для постоянного проживания, как ожидают эксперты, продолжит дорожать. В то же время не исключено снижение цен на жилье в среднем по стране на 30% и более (см. врезку). Таким образом, сейчас весьма рискованным может оказаться приобретение недвижимости в перегретых сегментах рынка. Имеет смысл обратить внимание на те объекты, которые еще могут потенциально прибавить в цене. Впрочем, как отмечают аналитики, определенный риск падения цен на недвижимость всегда существует. Например, в Москве некоторые эксперты прогнозируют в текущем году падение цен на 20-25%.

Правовой аспект. Жилую и коммерческую недвижимость в Испании частное лицо может приобрести как на себя, так и на компанию. В случае прямой покупки составляется частный контракт купли-продажи. При его подписании покупатель оплачивает 10% от стоимости жилья, тем самым резервируя его за собой. Причем он должен заранее получить в местной полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.), чтобы затем открыть банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Далее в течение месяца оформляется эскритура - официальный документ купли-продажи, после чего вносится оставшаяся сумма денег и покупатель становится полноправным владельцем.

Инструкции по покупке. Инвесторы могут обратиться во многие банки Испании за ипотечным кредитом на покупку или строительство недвижимости. Сумма кредита может составлять 50-70% от ее стоимости. Обычный срок кредитования - 10-20 лет под 4,5-5,5% годовых. Суммарно все затраты по оформлению покупки составляют около 9% от стоимости жилья, заявленной в эскритуре. Ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно на 12%.

Валютные ограничения. Ввоз иностранной валюты в Испанию не ограничен. Если сумма превышает $10 тыс., ее необходимо внести в таможенную декларацию.

Турция открылась для россиян. У российских граждан появилась новая возможность для доступного инвестирования средств в зарубежную недвижимость. С октября 2003 года приобретение жилья в Турции разрешено частным лицам.

Цены. В Турции недвижимость гораздо дешевле, чем в Москве. По данным агентства Turkiye Mulkleri Emlak Musavirligi, двух-, трехкомнатная квартира в Анталии стоит сегодня $13-25 тыс. В Алании аналогичное жилье предлагается за $30-65 тыс. Вилла с двумя-тремя спальнями в Анталии обойдется в $20-65 тыс., в Алании - в $180-300 тыс.

Правовой аспект. Процедура покупки жилья для физлица - прямая регистрация передачи прав собственности в местном Кадастровом управлении. Все проверки занимают шесть недель, непосредственно регистрация - один день. Для юридического лица регистрация фирмы занимает пять-семь дней, после чего в течение дня оформляются права собственности на недвижимость.

Турецкие банки выдают кредиты под залог приобретаемого жилья только гражданам страны, что в некоторой степени осложняет покупку иностранцам. Налог на операцию купли-продажи составляет 3% от заявленной стоимости объекта. Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость, как правило, не превышают $200. Комиссионные риэлтору составят 6%. После приобретения жилья необходимо уплачивать ежегодный налог на недвижимость в размере 0,4% от заявленной рыночной стоимости объекта.

Инструкции по покупке. Присматриваясь к недвижимости, нужно учитывать, сколько времени в году вы собираетесь жить в Турции - в курортных городах нет центрального отопления и магистрального газа. Поэтому, если планируются зимние каникулы у моря, в доме должен быть дровяной камин и кондиционер с функцией обогрева. Турки успешно используют солнечную энергию - каждый дом вне зависимости от этажности оборудован системой нагрева воды от солнца: на крышах установлены баки, в которые под напором подается вода.

Валютные ограничения. Ввоз любой валюты в Турцию свободный, суммы более $5 тыс. необходимо указывать в таможенной декларации.

По оценкам аналитиков, в Москве в 2004 году ожидается как минимум снижение темпов роста цен на жилье, а как максимум - резкое падение самих цен на 15-20%. При этом в рассмотренных странах в текущем году прогнозируются не только более высокие темпы роста (как в Болгарии и Венгрии), но и лучшее качество и ассортимент самого жилья (как в Испании и на Кипре). Таким образом, в нынешней ситуации вложение средств в недвижимость этих стран представляется куда более разумным с точки зрения как сохранения капитала, так и получения дополнительного дохода.

ЛИДЕРАМИ ПО КОЛИЧЕСТВУ приобретений среди зарубежных владельцев недвижимости являются немцы, за ними с большим отставанием следуют англичане, отрезанные от теплых морей. Россияне в этом списке пока третьи. Однако, судя по динамике ежегодных приобретений россиянами и учитывая снятие вышеупомянутых ограничений, скоро англичане останутся далеко позади.
Испания перегрелась
Центральный банк Испании в октябре официально заявил о том, что цены на жилье в стране могут резко снизиться - на 30% и более. Как отмечает газета Cinco Diaz и другие испанские СМИ, такая опасность весьма реальна, поскольку рынок явно перегрет: с 1997 года цены выросли в среднем на 80%, а в крупных городах еще значительнее. Для испанцев это много.

Новое жилье продолжает тут же раскупаться не только реально нуждающимися в нем людьми, но и теми, кто пытается выгоднее вложить свободные деньги. Ведь проценты по банковским вкладам в Испании низкие, не оправдывают себя инвестиции и в местные финансовые фонды и биржевые бумаги.

О возможном обвале цен на жилье предупредил и первый вице-премьер и министр экономики Испании Родриго Рато (Rodrigo Rato), обычно очень осторожный в прогнозах.

Местные эксперты также утверждают, что рынок недвижимости стал похож на "искусственно надутый пузырь, который может вот-вот проколоться и лопнуть". Как только резерв свободных средств начнет сокращаться и появятся признаки трудностей при продаже жилья, произойдет "эффект домино" - многие бросятся продавать дома и квартиры, и цены упадут.

Как вывозить деньги из России
В соответствии с новой редакцией закона о "Валютном регулировании и валютном контроле", принятого Госдумой в ноябре 2003 года, легально вывезти валюту из страны стало значительно легче. Теперь единовременный вывоз допускается в размере до $3 тыс. без специального разрешения и без упоминания в таможенной декларации, в размере от $3 тыс. до $10 тыс. оформляется таможенной декларацией. Единовременный вывоз свыше $10 тыс. происходит в безналичном виде. Для этого физические лица имеют право открывать счета в иностранных банках в странах, входящих в Международную организацию по борьбе с отмыванием денег (FATF), но при этом должны сообщать в налоговую инспекцию об открытии счета. Кроме того, если российские резиденты имеют вид на жительство в иностранном государстве, они не подпадают под действие закона. Юридические лица получают право открывать счета в иностранных банках через год после вступления закона в силу.l

КОММЕНТАРИИ
Игорь Котов, директор компании международной недвижимости Crosshill:
- Самым дешевым вариантом покупки зарубежной недвижимости является Турция. Однако это страна с определенной культурной спецификой, которую нужно учитывать. Болгария также предлагает одни из самых низких цен, что делает это направление весьма перспективным. Что касается Кипра, то здесь в январе-феврале 2004 года наблюдается рост спроса на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это обусловлено вступлением страны в ЕС и более легким пока получением ВНЖ и ПМЖ. Кипрские цены на жилье очень выросли за последние год-два.

Растут цены и в Испании, но не такими скачками, как на Кипре. По стране они сильно разнятся. В целом спрос стабилен, однако рынок юга Испании перегрет.

Венгрия также специфическая страна, популярная в основном среди людей, у которых там проживают родственники, друзья или находится бизнес. Наибольшим спросом пользуются дома в Буде (престижный район столицы на холмах), тогда как Пешт выбирают люди со средним достатком. Хочется отметить также туристическое направление, связанное с покупкой замков и усадеб, которые здесь дешевле, чем во Франции и Испании.

По объему сделок компании Crosshill сегодня лидируют Кипр и Испания, причем на остров приходится на 30% больше покупок.

Анна Анохина, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости:
- Устойчивыми тенденциями роста стоимости жилья (на 8-15% в год) характеризуется рынок недвижимости Испании. Сложившаяся там ситуация определяется высоким уровнем спроса на жилье, что является определяющим фактором постоянного повышения цен. По прогнозам маркетологов, такая тенденция будет сохраняться на протяжении последующих как минимум десяти лет, обеспечивая инвестору среднегодовую рентабельность на уровне 10-15%.

Отметим и такое перспективное направление, как Черногория. Купив здесь жилье, можно не только приумножить свои средства за счет роста цен по мере продвижения страны в Европейское сообщество, но и в любой момент отдохнуть.

Алексей Пешков, менеджер по продажам зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН):
- Продав ветхую двухкомнатную "хрущевку" в Москве, можно купить хорошую квартиру на юге Италии, на берегу Тирренского моря. Хорошего качества квартиры в срединной Европе (Венгрия, Германия) стоят дешевле аналогичных по площади, но худшего качества в Москве. Конечно, недвижимость на побережьях Средиземного моря приближается по цене к московским квартирам в кирпичных домах, но надо учесть, что там хороший климат, теплое море и растут апельсины. Осталось два места на географической карте, до которых ценам на московскую недвижимость еще расти и расти, - это жемчужина у моря Ницца и другая жемчужина у берегов Атлантического океана - Майами (Флорида).

Недвижимость во всех странах весьма привлекательна с точки зрения инвестиций. Потенциальные покупатели уже опоздали с покупкой недорогого жилья на Кипре и в Венгрии. Эти две страны вступают в Евросоюз, поэтому цены на недвижимость там стремительно улетели вверх. На Кипре начиная с 2002 года их рост превысил 100% и достиг своего предела. В Венгрии же за период с октября 2003 года он составил 30% и пока продолжается. Наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций в строительство недвижимости Испания. Устойчивый ежегодный рост здесь - 15% плюс 20% прибыли от строительства и последующей продажи новостройки. То есть годовой эффект - 35% дохода на вложенный капитал.

Александр Бушин Финанс
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...