Вложения в недвижимость: хлопотно, но прибыльно

Ни для кого не секрет, что операции с недвижимостью - довольно выгодный способ вложения денежных средств. Как выгодно использовать недвижимость, которая находится в собственности? Чему отдать предпочтение: продаже здания или сдаче его в аренду? На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи или аренды? На эти вопросы отвечает юрист М2.

 

 

Для начала рассмотрим способы получения прибыли от недвижимости. Самый простой с юридической точки зрения вариант - строительство здания с последующей продажей. Простой потому, что нет необходимости проверять юридическую "чистоту" объекта. К тому же покупатели предпочитают иметь дело с первым собственником, если он окажется и застройщиком - еще лучше. Правда, существуют свои сложности. Например, сначала придется найти значительную сумму, необходимую для ведения строительства, - это может быть либо банковский кредит, либо средства инвесторов.

Некоторые хотят получить все сразу...

Большинство тех, кто зарабатывает на недвижимости, действует по схеме: построил - оформил - продал. Суть в том, что строительная компания, возведя здание, реализует его в готовом виде заинтересованным лицам. При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам необходимо проследить, правильно ли указано местоположение объекта, прилагаются ли к договору поэтажные планы и документы на земельный участок. Также необходимо тщательно обмерить помещение и указать его точную площадь. Если речь идет о части здания, на поэтажном плане нужно отметить, какая именно часть будет продана.

Собрав все необходимые документы (с копиями), можно направляться к нотариусу. Скорее всего его будет интересовать только договор купли-продажи. После оформления сделки у нотариуса следует провести ее государственную регистрацию. Перечень документов, необходимых для этого, можно уточнить по месту регистрации. В любом случае надо запастись тремя экземплярами договора купли-продажи (по одному для каждой из сторон и для регистрирующего органа). Также не будут лишними нотариально заверенные копии договора и всех учредительных до

кументов сторон. После оплаты госпошлины и регистрации договора сделку можно считать состоявшейся.

Сам объект передается по акту приема-передачи, где должна быть указана дата передачи здания и его состояние. Если у сторон есть претензии друг к другу, связанные с качеством объекта или его оплатой по договору, это необходимо отразить в акте.

Кроме того, существуют срок, в течение которого продавец обязан гарантировать покупателю качество товара. Но фактически, если, например, здание обрушится и проведенная экспертиза покажет, что виноваты проектировщики или строители, они будут нести ответственность. При обнаружении скрытых дефектов покупатели также будут обращаться к продавцу.

-А некоторые - по частям

Собственники, которые вместо крупной единовременной суммы предпочитают получать сравнительно небольшие деньги каждый месяц (год), сдают построенное здание в аренду. Спрос на все виды коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, склады и т. д.) сейчас достаточно велик, поэтому, как правило, к моменту сдачи объекта в эксплуатацию все помещения уже бывают распределены между съемщиками.

При оформлении аренды требуется грамотно составить договор. Что должен содержать этот документ и на какие моменты необходимо обратить внимание при его подписании? Обязательно надо проверить, правильно ли указаны реквизиты сторон: наименования, адреса, ИНН, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору - физическое лицо) и т. д.

Важный элемент договора аренды - акт приема-передачи помещения, прилагаемый к договору. В нем надо указать состояние помещения на момент передачи и отметить, какие коммуникации подключены и функционируют (телефонный кабель, водопровод и канализация, тепловая сеть и т. д.).

Следующий важный момент - арендная плата, размер которой должен оговариваться сторонами в договоре. Она может быть рассчитана за 1 кв. м в год или за все помещение в месяц. Кроме того, нужно зафиксировать, как будет происходить оплата: если в рублях, то указывается размер арендной ставки, если в долларах или евро, то следует отметить, что расчеты происходят в рублях по курсу, определенному сторонами. Чаще всего его приравнивают к курсу Центробанка России. При определении размера арендной платы необходимо указать, включены ли в нее коммунальные платежи. В некоторых случаях арендодатель закрепляет за собой право выставлять арендатору отдельные счета за основные коммунальные услуги и дополнительные сервисы, к которым, например, относятся вывоз мусора, телефонная связь, интернет и т. д. Во избежание недоразумений в договоре целесообразно уточнить, что передача помещения в аренду не является передачей права собственности на него.

Когда договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Учитывая то, что спрос на коммерческую недвижимость в настоящее время достаточно велик, а также тот факт, что ряд арендаторов заключает долгосрочный договор аренды, регистрирующие органы в Москве создали специальное "окно", в которое можно будет подать на регистрацию все договоры. Однако за один раз чиновник не примет более 10 дел (отдельных договоров), поэтому зарегистрировать большее их число одновременно будет затруднительно. Поэтому многие организации обязанность по регистрации прав долгосрочной аренды возлагают на съемщиков. Если у сторон нет желания проходить эту процедуру, они могут заключить договор на меньший срок и предусмотреть возможность его продления. Кроме того, можно вообще не указывать срок в договоре аренды: в этом случае он считается бессрочным и не требует регистрации.

Если предполагается сдавать в аренду одновременно торговые площади и склады, целесообразно заключить один договор на те и другие помещения. Причем в договоре должно быть указано, где именно будет располагаться павильон и где - храниться товар.

Что выгоднее?

Итак, продавать здание или сдавать его в аренду? В каждом случае есть свои достоинства и недостатки. Продажа позволяет выручить значительную сумму единовременно, при аренде вложения будут окупаться постепенно, зато здание приносит стабильный доход.

Вопросы с регистрацией своих прав придется решать в любом случае. Разница только в том, что при оформлении и регистрации долгосрочной аренды придется платить пошлину (она также взимается при внесении любых изменений или дополнений в договор). Не стоит забывать и про налоги.

В любом случае, если здание находится собственности, его можно продать или заложить. Причем залог никак не отразится на взаимоотношениях арендодателя и арендаторов, поскольку, пока здание остается в собственности у арендодателя, все арендные платежи будут поступать к нему, как и прежде.

Что выгоднее с точки зрения бизнеса - сказать сложно. Любая недвижимость - неизменно ликвидный актив, который всегда можно реализовать.