Коттедж как объект инвестиций

Известно, что приобретатель объекта недвижимости является инвестором, для которого важно быть уверенным в том, что его вложения не обесценятся со временем. А задача девелопера — предложить именно такой объект, который понравится покупателю.

Настоящие заметки не являются ни аналитическим исследованием, цель которого — информация для принятия ответственных решений, ни сборником практических советов типа «Какие лекарства надо потреблять, чтобы худеть на 4,3 кг в день». Поговорим о душе покупателя. Любому оценщику должно быть понятно, о чем идет речь.

 

 

В теории оценки все основано на том, что оценщик моделирует поведение «типичного покупателя», впрочем, также и «типичного продавца», взаимоотношения (действия) которых заложены в основу понятия «сделка» (см. ст. 153 ГК РФ). Таким образом, оценщик при определении рыночной стоимости моделирует человеческие отношения, то есть действия продавца и покупателя в процессе подготовки и проведения сделки.

Муки выбора

Предложение вполне поддается статистическому учету (см. предыдущую публикацию), тем более что пока выбор не столь велик. Поэтому оставим в покое продавца. Его мотивации понятны, естественны и просты — реализовать объекты по максимально выгодной цене. Зато спрос так глубоко сидит в душах покупателей, что не известен даже застройщикам, которые возводят поселки, ориентируясь не столько на объективные показатели, сколько на собственные представления, свойственные их кругу общения. Недавно один мой клиент высказался, что оценщик — экзотическая профессия. Я заметил, что в моем кругу общения оценщиков очень много, (я бы даже сказал — слишком много), зато я не знаком ни с одним композитором. В ответ я услышал, что композиторов у нас в городе полно, даже излишне много (именно они составляют круг общения моего собеседника). С точки зрения настоящих заметок, и оценщик, и композитор, и любой другой — типичные покупатели.

Из кошмаров капитализма, изложенных в учебниках, по которым мое поколение изучало экономику, мы не могли даже представить один, в учебниках не указанный: проблему выбора. Зато многим знакомо ощущение собственной никчемности перед сотней включенных телевизоров в магазине. Предложений столько, что начинаешь задумываться: «А что же тебе надо на самом деле?» Уходишь с головной болью, ничего не купив, читать специализированные журналы с «советами». А со временем начинаешь понимать, что все, о чем там пишут, — тоже реклама…

Но, в отличие от телевизора, автомобиля, компьютера, обуви и прочего добра, которое через два-три года устареет как физически, так и морально, недвижимость — инвестиционный товар. Не будем рассуждать о коммерческой недвижимости, которая, в соответствии с названием, предназначена для извлечения прибыли. Речь идет о самом необходимом, сродни воде, хлебу и зрелищам, — о жилье. Человеку разумному свойственна необходимость периодически находиться в собственном гнезде.

Ее величество Инвестиционная привлекательность

Так вот. Именно инвестиционная составляющая оказалась весьма привлекательной для обширного круга граждан России, которые в эпоху первоначального накопления капитала стали счастливыми обладателями денежных знаков и оказались в ситуации, когда счастье обладания переходит в тревогу о сохранении нажитого. Если раньше индивидуум хранил сбережения в «зеленых» и следил за соотношением рубль/доллар, то в последнее время мы видим, что такой метод хранения ликвидности стал невыгодным. По некоторым данным, только за первую половину 2006 года дензнаки из Европы обесценились в России на 6–7%, а «баксы» — похудели на 12–13%. Заметное невооруженным глазом укрепление рубля нивелируется высокой инфляцией и традиционным недоверием ко всему, сделанному в России. ПИФы, облигации и прочие бумаги — удел просвещенных специалистов, способных анализировать инвестиционные риски и приобщенных к инсайдерской информации.

Можно утверждать, что повышенный интерес к инвестициям в недвижимость пропадет лишь тогда, когда темпы роста цен на недвижимость сравняются с инфляцией (ау, администрация! Вот вам и формулировка национальной идеи… Авторские права защищены). Зато укрепляющийся рубль, вложенный в начале 2006 года в квартиру, принес от 30 до 50 % годовых.

Никто толком не исследовал, какую долю инвестиционные деньги занимают в русле потоков, протекающих через «загородное», оно же «пригородное», оно же «малоэтажное», оно же «коттеджное» жилье. По разным данным, таких покупателей — от 6 до 25%. Основными причинами переориентации предпочтений покупателей-инвесторов с квартирного на загородный рынок жилья являются очевидная переоцененность городских квартир в столицах и еще более очевидное несоответствие, характеризующееся соотношением «цена — качество»: цены на «хрущевки» в Петербурге — тому наглядный пример. Кроме того, все услышали, как накануне Дня строителя самый главный городской строитель обратился к покупателям с разъяснением, что поднадзорные ему коллеги свой товар «придерживают», и призывом не покупать квартиры по «потолочным» и «запредельным» ценам, по крайней мере, два месяца. Посмотрим, подождем. Еще недавно цена в $1000 за кв. м считалась потолочной…

Но уже сейчас, большинство населения города интересуется ценами с выражением спокойной отрешенности на лице, свойственной людям, прекратившим борьбу. Разве что из любопытства: все мы где-то живем, значит, с большой скоростью богатеем. А для любого, даже неграмотного и ленивого, кто стал обладателем лишних (сегодня!) денег, квартира — всем понятный инвестиционный товар, который растет в цене. Если не понадобится — продадим (говорят, что менять место проживания раз в десять лет полезно для здоровья). Поэтому риэлтерам не грозит безработица.

Инвестиции: вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестиционный анализ: исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Таким образом, рассмотрение обладателя относительно крупной суммы просто как покупателя коттеджа — грубое упрощение, не свойственное современному покупателю недвижимого имущества. Он — инвестор. А инвестор свои деньги не пропьет по-гусарски и не спустит на Пляс Пигаль.

Рассматривая покупателя коттеджа как инвестора, мы не погрешим против истины, поскольку, если человек, в соответствии с условиями задачи, задумал купить нечто загородное и при этом достаточно дорогое, априори можно предположить, что квартира в городе у него уже есть. Не будем, пока не налажено нормальное транспортное сообщение между городом и деревней, заглядывать в душу тому, кто хочет поменять свое городское жилье на загородный дом. Автор убежден в том, что сегодня такая мысль может появиться только в голове у того, кто решил уйти на покой, в смысле — на пенсию.

Риск: непостоянство, или изменчивость; возможность того, что инвестор в недвижимость не получит ожидаемых доходов; также — возможность убытков.

Стоимость: ценность товара или услуги, выраженная в деньгах.

Вспомним еще одно житейское правило, имеющее под собой строгую научно-экономическую основу: чем больше инвестор желает получить выгоды, тем выше риски получить не столько, на сколько рассчитывал, не то, что хотел, а как предел — не получить вообще ничего. Пока что применительно к недвижимости это правило не срабатывает. Видимо, момент не созрел.

Итак. Хорошо бы на свои деньги что-то купить, да так, чтобы со временем росло в цене. Не просто хорошо, а очень хорошо было бы купить за 200 то, что стоит 400… Но оставим эти мечты для молодых красавиц и альфонсов — это нереально: дураков-продавцов нынче нет. Остается проблема: как не купить за 400 то, что на самом деле стоит 200. То есть, выражаясь сухим языком определения «рыночной стоимости»: чтобы «цена сделки представляла собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было» (ФЗ «Об оценочной деятельности»…).

Оценка для начинающих: практикум

Человеческий ум приспособлен к анализу. Он отбирает концепции и взаимосвязи, для того чтобы представить себе реальную систему, то есть создает мысленный образ — модель, которую и использует при выборе. Но человеческий ум несовершенен. Мысленная модель изменяется во времени или под влиянием беседы, чтения, просмотра и прослушивания, статей, телепередач и особенно рекламы.

Предмет исследования (типичный покупатель) ограничен заданием редактора. Обладатель субстанции — покупатель дома в коттеджном поселке, то есть любитель жизни на природе, в кругу собратьев по уровню материального достатка, вдали от широких транспортных потоков, шума, суеты суматошной городской жизни. В условиях поставленной задачи нет существенных ограничений по цене: у покупателя есть сумма от $150 тыс. долларов, или, чтобы, учитывая последние веяния из Государственной думы, не подставить редакцию, примерно от 4 млн рублей…

Еще одним условием работоспособности нашей лабораторной модели является утверждение о том, что человеческий разум способен формировать структуры, в которых синтезируются отдельные изолированные куски информации. Каждый индивидуум в своей жизни для принятия решений может ориентироваться на собственное представление о ценности тех или иных составляющих цены предложения, именуемых «ценообразующие факторы». Перечислим некоторые из них в порядке убывания, поскольку именно так их требуется анализировать в соответствии с методологией оценки рыночной стоимости.

1. Права. Что продается и что покупаем? Какие права на земельный участок, на котором будет расположен предмет желаний? Собственность, аренда… Назначение участка… Индивидуальное жилое строительство, садоводство …Или поселок строится на сельскохозяйственных землях, не переведенных куда следует? Нет ли обременений правами третьих лиц, оставшимися со времен массовой скупки земель у враз разбогатевших председателей колхозов? В порядке ли документы с разрешением на строительство? Не слишком ли близко к воде находится участок земли («коэффициент Митволя»), не заповедная ли земля и не земля ли пионерского лагеря отдана под застройку корыстной подписью чиновника? Такая экзотика, как самозахват земель и самовольное строительство, по мере развития капитализма ушла в прошлое, но все-таки и их лучше принять во внимание. Не придется ли защищать свою собственность от бездуховных бульдозеров или одухотворенных чиновников? Что там пишут мелким шрифтом в договоре, который вам дадут подписать? Вы должны платить, а вам ничем не обязаны? Права действительно дорого стоят не только по причине душевного спокойствия, которое предполагает право собственности, но и по чисто экономическим причинам.

Сомнительно, что сумма, эквивалентная стоимости коттеджа, не вложена в какой-то бизнес. Если имеются адекватные для получения кредита под залог права собственности, то деньги можно лишь временно вынуть из дела, заплатить за эти самые права, затем получить под них кредит и снова вернуть в дело.

2. Условия финансирования. «Нал», «безнал», кредиты, ипотека, первый платеж, шаровый платеж… Ипотека применительно к строящимся загородным объектам пока что проблематична. По данным на дату написания заметок, кредит можно получить в случае, если есть земля в собственности, а домик построен примерно на 60%. Никто еще не научился адекватно оценивать стоимость права постройки или еще чего подобного неосязаемого и банковские риски, поэтому к вашим услугам — повышенная ставка по кредиту и укороченные сроки.

Придется научиться считать. При этом желательно получить хотя бы первое представление о дисконтированных денежных потоках, инвестиционных рисках, аннуитетах и некоторых премудростях финансовой математики. Поскольку перечисленные субстанции ближе к голове, чем к душе, оставим разговоры для специалистов, которые могут стать для покупателя консультантами. Можно, конечно, бесплатно посоветоваться с женой (если, конечно, жена мудрая) или позвонить другу.

3. Рыночные условия. Надо бы ознакомиться с ситуацией на соответствующем сегменте рынка. Вообще-то, цены будут расти или нет? Некоторые эксперты полагают, что, если посмотреть на происходящее с точки зрения макроэкономики, то если рынок растет такими темпами, вскоре цены достигнут возможного максимума и затем последует обвал, потому что у народа кончатся деньги.Эти разговоры некоторые аналитики ведут уже несколько лет.

Другие уверяют, безапелляционно утверждают, что цены будут расти: раз недвижимость в таком остром дефиците, то обвалиться они просто не могут. Наиболее часто сбывающиеся прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости напоминают прогноз погоды, включающий фразы типа «местами и временами возможны осадки», «не навредит, если возьмете с собой зонтик». Практически все прогнозы самых продвинутых аналитиков сбываются 50 на 50 (то есть будет так, как предполагали, или наоборот).

Можно ориентироваться на сведения, опубликованные в СМИ. Тема актуальная, всеми любимая.

Пишут все, кому не лень, публикуют все, что написано. Поэтому не удивляйтесь, что в одном и том же источнике, включая бесплатный «железнодорожный» журнал в поезде «Москва — Петербург», ознакомитесь с противоположными точками зрения по одному и тому же вопросу. Журналист спросил у того, кого считает специалистом. Тот, кого журналист считает специалистом, высказал свое мнение, опять же, ориентируясь на свой житейский опыт и ограниченные знания (они, знания, всегда ограниченны). Журналист интерпретировал, редактор подправил и сократил текст, поскольку рядом надо было разместить рекламу. При наборе верстальщики перепутали цифру…

Можно купить за большие деньги исследования, выполненные маркетинговыми компаниями, или аналитическими отделами разных профильных и непрофильных фирм. Там обнаружится масса интересных графиков, гистограмм и иных красивых картинок. Можно попытаться спроецировать все эти огромные массивы среднерыночной информации на свой конкретный случай. Однако после знакомства с текстами и таблицами можно будет понять, что ничего понять нельзя: излишняя информация слегка затуманивает разум…

Как вариант: нанять оценщика и получить отчет об оценке стоимости. В отчете будет выведено число, характеризующее рыночную стоимость, которая определяется расчетным путем при условии, что моделируемая сделка, характеризующая взаимоотношения продавца и покупателя, полностью соответствует определению из закона «Об оценочной деятельности», а в разделе «Допущения и ограничения» будут содержаться фразы, которые должны, как минимум, насторожить заказчика работ.

Например: «Предполагается, что оцениваемые права — на землю — собственность, на улучшения земельного участка — собственность». Обязательная фраза в отчете об оценке — об отсутствии какой бы то ни было ответственности автора за результат на следующий день после указанной в отчете даты оценки. Хорошо, если попадется оценщик, который не сразу спросит: «А сколько вам надо написать?».

Спросить у того, кто продает? Тоже вариант, но надо понимать, что основная задача собеседника — продать товар и получить свои проценты. Естественно, что исчерпывающую информацию о преимуществах своего товара покупателю изложат очень профессионально и тренированно (этому в фирмах уделяется особое внимание), а о недостатках — скорее всего, умолчат.

Перечисленное является первым этапом на тернистом пути к принятию решения. Анализировать полученную информацию можно и нужно, но принимать решение еще рано. Ранжирование следующих перечисленных ниже факторов методология оценки не предусматривает, что позволяет самостоятельно распределять их по степени важности. В качестве наглядного примера могу привести результат собеседования с женой по поводу ее пожеланий к приобретаемому автомобилю: «Автомобиль должен иметь четыре двери, а не две, и не должен быть красным».

4. Местоположение участка. Категория абстрактная, но легко разбивается на несколько понятных положительных и отрицательных характеристик, воспринимаемых всеми однозначно или исключительно индивидуально.

Хорошо, если участок близко к городу, рядом с озером, заливом или речкой, в сосновом лесу, не на болоте, поблизости нет захоронения ядерных отходов, алюминиевого завода и очистных сооружений. Плохо, если далеко, дом в чистом поле, в ближайшем лесу — один бурелом, грибы — только поганки, а на каждую сыроежку — пять воняющих антикомариным эликсиром грибников в резиновых сапогах с кухонным ножом. Очень плохо, если дорога как после бомбежки, узкая и придется нервничать, когда перед тобой коптит грузовик, а обгонять нужно с риском для жизни всех, кто в салоне.

Некоторые характеристики дуалистичны. Чем ближе к городу, тем быстрее можно доехать, но больше ощущаются выхлопы транспорта и больше вероятность того, что через несколько лет из окон будут видны многоэтажные новостройки. Совсем неплохо, если почвы позволяют выращивать розы, рододендроны и патиссоны, но сосны растут в песке. На горке меньше комаров, но дороже копать скважину. Трасса в шесть рядов позволяет быстро доехать, но не дает возможности заснуть только под пение соловьев или стук дятла на ближайшем дереве. Детский лагерь поблизости позволяет надеяться на развитую инфраструктуру, но будить вас будут при помощи многократно усиленного сигнала горна, а в течение дня придется слушать любимую тинэйджерами попсу. Чем дальше от города и шоссе, тем хуже дороги, и тогда для нормального доступа к дому придется купить внедорожник, который жрет много дорожающего бензина. К тому же о ежедневных поездках на работу и обратно придется забыть.

5. Размер земельного участка и площадь постройки. Для того чтобы не обращать внимания на вид, в котором хозяйка соседнего дома выходит греться на солнышке, или наоборот, можно было покинуть интерьер в спортивных штанах с отвисшими коленями, не причесываясь и без макияжа, участок должен быть большим. Запахи от соседского мангала также могут вызвать противоположную реакцию: зависть и неприязнь перед употреблением магазинных пельменей и отвращение после качественного обеда в сопровождении выдержанного «Barolo» или «Barbaresko». Оптимальный вариант — 30 соток с центральным расположением дома, но цена такого участка, особенно при наличии на нем вековых сосен, превышает возможности большинства населения страны.

Площадь дома в представлении большинства потребителей уходит от гигантизма к здравому смыслу. Спросом пользуются все более эргономичные дома.Впрочем, зачатки этого явления были отмечены еще в эпоху расселения огромных коммуналок вокруг Таврического сада (автор принимал непосредственное участие в реализации таких проектов).

Пройдясь по расселенной квартире площадью 420 кв. м, заказчик, оплативший необходимое количество альтернативных квартир, сам себя спросил: зачем ему это надо было? Не стоит забывать, что каждый квадратный метр требует отопления, освещения, поддержания в достойном состоянии и прочих расходов, но продать лишние метры можно только вместе с домом.

6. Кстати, о соседях. Очевидно, что социальная однородность (это не только уровень доходов, но также происхождение вида, происхождение денег на покупку, профессиональная ориентация, польза от регулярного общения с соседями…) является одним из важнейших ценообразующих факторов. За этим тщательно следят продавцы и те, кто ранее купил окрестные коттеджи. Чем выше статус (цена) коттеджа, тем больше шансов интересанту получить отказ по причине «рылом не вышел» или, наоборот, отказаться по причине явно недостаточной «крутизны» соседей.

«Демократия» здесь не всегда уместна, особенно когда к «фейс-контролю» причастны индивидуумы, ранее застолбившие соседние участки. «Входной контроль» практикуется в большинстве так называемых «клубных» поселков.

7. Инфраструктура. Хорошо бы иметь поблизости супермаркет, медицинские услуги, аквапарк, школу с тремя языками, детский сад и спортивный комплекс. Некоторые не представляют себе отдыха без конных прогулок или горных лыж.

Поездка в город за любимым лекарством или отправка гонца за преждевременно закончившейся бутылкой не способствуют душевному равновесию. С другой стороны если за рыбой и грибами-ягодами придется ехать в город, на рынок, то зачем он нужен — этот коттедж?

8. Момент покупки. Варианты: в начале строительства (на стадии забора и первой рекламы), в процессе строительства (можно посмотреть кое-что, кроме участка), в конце строительства (можно осмотреть дом, обстучать стены и полы).

Цена растет в соответствии с этапами строительства, но надо понимать, что ценообразование складывается не столько в соответствии с затратами на стройматериалы и стоимостью произведенных работ (в данном случае это всего лишь себестоимость), сколько в соответствии с существующим спросом на данный товар. Чем больше объект будет привлекать потенциальных покупателей, тем выше скорость роста его цены. В связи со сказанным уместно будет вернуться на восемь пунктов назад и опять анализировать приобретаемые права (см. выше).

9. Качество. Разделяется на качество использованных материалов и качество строительства, то есть соблюдение технологий. Если мы в этом деле ничего не понимаем, придется обложиться специальной литературой и въехать в тему.

Это не так просто, потому что большинство источников информации с глянцевыми фотографиями хвалят все и не ругают ничего. Лучшими советчиками являются те, кто уже прошел все стадии принятия решения и теперь, по причине низкого качества материалов или технологий, вынужден формировать вторичный рынок загородного «коттеджного» жилья. Полезно перед принятием решения неожиданно появиться с кратковременной инспекцией и посмотреть: кто строит? Варианты: от бредущих в строительной пыли угрюмых брюнетов похожей наружности до свежевыбритых румяных молодцов, беседующих распевно, с упором на парные согласные звуки.

10. Соответствие объекта представлениям потребителя. Функциональные потребности будущих жителей и их стилистические пристрастия закладываются на стадии проектирования поселка.

Изучать и выбирать приходится только из того, что предлагают. Надо понимать, что творческие фантазии по части последующего строительства на участке отдельно стоящего здания, бани или обнесения участка трехметровым забором не всегда уместны. Гораздо больше возможностей реализации творческого потенциала в вопросах интерьера и ландшафтного дизайна.

Сила остальных «мелочей» в том, что их много. Предпочтения по географическому направлению, архитектурному стилю коттеджа, фамилии архитектора проекта, расположения и наличия объектов социально-культурного и досугового назначения, материалу облицовки и кровли, количеству и размерам помещений и их соответствие составу семьи, элементам технического оснащения и благоустройства участка, правильное или неправильное позиционирование поселка в рекламе и прочее, что также важно при выборе коттеджа, оставим потенциальному покупателю. В процессе принятия решения уместны пессимизм и недоверие. Но для того чтобы быть оптимистом и всем доверять, нужно попытаться заранее многое предусмотреть. А теперь — удачного вам поиска.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru