Здания и сооружения как объекты недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения" (п. 1 ст. 130).

Таким образом, закон объявляет критерием отнесения вещей (включая здания и сооружения) к объектам недвижимости невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако перемещение многих зданий и сооружений технически осуществимо, причем и на другом месте они могут использоваться по прежнему назначению.

 

 

Тем самым приведенный выше критерий требует определенного уточнения.

Представляется, что все дело в конструкции зданий и сооружений, точнее говоря, в том, "запрограммирована" ли в ней возможность их неоднократной разборки, транспортировки и монтажа на новом месте. Такая возможность заложена, например, в конструкциях зданий и сооружений модульного типа, демонтаж и перемещение которых не влекут ущерба их назначению. Нет поэтому оснований относить объекты подобного типа к недвижимому имуществу; их соответственно следует рассматривать как разновидность движимых вещей.

С другой стороны, существуют здания и сооружения, конструктивно не предназначенные для демонтажа, перемещения и сборки на другом месте, хотя с технической точки зрения все это подчас выполнимо. Объекты именно такого типа и должны считаться недвижимостью.

Нужно подчеркнуть, что предлагаемый критерий отнесения зданий и сооружений к объектам недвижимости заключается именно в упомянутых особенностях их конструкции, а не в их функциональном назначении, которое может быть как раз одинаковым у объекта недвижимости и у движимой вещи.

Известно, в частности, что бизнес-центры могут располагаться не только, например, в кирпичных постройках, конструктивно не предназначенных для перемещения, но и в сборно-разборных модульных строениях. С учетом изложенного выше критерия в первом случае здание, в котором расположен бизнес-центр, должно считаться разновидностью недвижимого, а во втором случае - движимого имущества. Что же касается функционального назначения этих зданий, то оно одинаково, поскольку оба здания призваны удовлетворять спрос на офисные помещения.

Как, однако, убедиться в наличии или отсутствии у того или иного здания (сооружения) только что отмеченных конструктивных особенностей?

Не подлежит сомнению, что сведения такого рода должны содержаться в проектной документации, в соответствии с которой здание (сооружение) было построено. Если этой документации на данный конкретный объект нет (например, она оказалась утраченной), можно обратиться к проектной документации на аналогичные здания (сооружения); в сложных случаях не исключено проведение строительно-технической экспертизы.

Итак, указанный выше критерий отнесения зданий (сооружений) к объектам недвижимости носит технический, физический характер. Остальные признаки здания (сооружения) как недвижимой вещи (надлежащий землеотвод, наличие кадастрового номера, специальный порядок государственной регистрации прав на объект и сделок с ним и т.д.) уже вторичны и обусловлены тем, что объект удовлетворяет критерию, позволяющему считать его недвижимой вещью.

Следовательно, здание (сооружение), конструктивно не предназначенное для разборки, транспортировки и последующего монтажа на новом месте, следует считать объектом недвижимости независимо от того, была ли соблюдена процедура предоставления земельного участка для возведения объекта, утверждена ли в установленном порядке проектная документация, присвоен ли объекту кадастровый номер и т. д.

Отмеченные обстоятельства весьма существенны для определения правового режима такой недвижимой вещи. В этом отношении весьма показательна ст. 222 ГК РФ, регламентирующая юридические последствия самовольной постройки, под которой подразумевается "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (п. 1 ст. 222 ГК РФ. Подчеркнуто мною. - В. М.).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу, не приобретает право собственности на нее, а самая постройка в принципе подлежит сносу этим лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), тем не менее закон прямо называет самовольную постройку недвижимым имуществом.

Возникает также вопрос о возможности обращения в суд с заявлением об установлении в порядке особого производства того факта, что конкретное здание или сооружение является недвижимым имуществом.

То, что этот факт имеет юридическое значение, - бесспорно, ибо, с одной стороны, правовой режим движимых и недвижимых вещей отнюдь не одинаков, а с другой стороны, различные виды недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества весьма специфичны с точки зрения их правого статуса.

Определенная сложность здесь состоит в том, что в ходе рассмотрения такого дела суду как юрисдикционному органу приходится устанавливать, удовлетворяет ли конкретный объект тому чисто техническому критерию, о котором говорилось выше.

Однако ГПК РСФСР предусматривает ситуации, когда суд в порядке особого производства может констатировать обстоятельства техногенного характера (факт несчастного случая - п. 7 ст. 247) либо естественные по своей природе (факт смерти лица в определенное время и при определенных обстоятельствах - п. 8 ст. 247).

С учетом изложенного следует прийти к выводу, что обращение в суд с заявлением такого рода возможно, причем в зависимости от подведомственности заявление должно быть направлено в арбитражный суд либо в суд общей юрисдикции.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru