Доходное хобби

Частный инвестор Егор Сирота, вице-президент «Альфа-Эко», вместе с партнером по бизнесу и коллегой по бизнесу Игорем Литваком три года назад завел себе нестандартное хобби. Вместо того чтобы забрасывать двухдолларовые мячи на гольф-полях мировых курортов и лениво наслаждаться часами, свободными от будничной суеты, Егор ездит по старым московским коммунальным квартирам, выбирая ту неповторимую, ремонтное перевоплощение которой через полгода принесет ему созидательную радость и инвестиционный доход.

- Ваши инвестиции в недвижимость направлены на рынок вторичного жилья в элитных районах Москвы. Какой тактики вы придерживаетесь?
- Мы приобретаем блоки коммунальных квартир в старых, но интересных домах в центре Москвы..

 

 

Идеально – весь этаж. Далее – расселение жильцов, капитальный ремонт квартиры, и ее продажа.

- Каковы финансовые итоги таких инвестиций?
- Важен возврат на подобные инвестиции – он может достигать 35 – 40% годовых. А говоря об абсолютных цифрах, сумма инвестиций в наши объекты достаточно значительна.
(Егор показывает толстые папки с файлами «историй» объектов. В файле – фото «до» и «после» ремонта квартиры площадью в старом доме внутри Садового кольца ; он достает другой файл с фотографией шикарного четырехэтажного старого дома и показывает фотографии большоё пятикоснатной квартиры на втором этаже…)

- Вы, как видно, собрали полный каталог своих проектов. Это – для удовольствия или тоже для бизнеса?
- Конечно, мы гордимся, тем, что сделано. Это приятно – взять «нечто» выглядящее непрезентабельно но с большим коммерческим и эстетическим потенциалом и сделать из этого красивую вещь, и поделиться своей радостью

- Как вы вообще оказались в этом бизнесе? С чего все началось?
- Честно говоря, я, и мой партнер здесь со мной, думаю, солидарен, очень любим недвижимость. Приятно правильно выбрать объект, участвовать в ре-дизайне, строительстве, руководить сработавшейся командой созданной нами в самом начале работы, создавая на каждом этапе проекта добавочную стоимость. Помимо этого, этот бизнес – а по сути хобби – позволяет нам не отрывать много времени от работы, которая требует посвящения наших сил в полном объёме.
.
- С какой суммы вы стартовали?
- Мы начали три года назад вложив в первый объект десятки тысяч долларов. Думаю, что сейчас можно начинать вхождение на рынок с $300 тыс. $200 тыс., – чтобы купить квартиру и $100 тыс., - чтобы ее отремонтировать.

- Таких инвесторов, как вы, в столице много?
- Как ни странно, но, по-моему, нет. Вроде бы и рынок довольно прозрачен, и доходных проектов по перепродаже квартир с ремонтом за десятилетие существует немало, да сам механизм сделок отрегулирован. Но инвесторов при этом мало. Возможно, причины тому две. Первая – это весьма трудоемкий процесс. Вторая – он всё-таки требует достаточно серьезных финансовых затрат.

- Сколько времени проходит между сделками приобретения квартиры и ее последующей продажи?
- Шесть месяцев, в среднем. Сам ремонт можно сделать за 4 месяца. За это время можно отремонтировать все, что угодно.

- Во сколько обходится приведение коммуналок в предпродажное состояние?
- сумма может достигать $400-500 за кв.м. – и квартира готова «под ключ». Новому владельцу остается только поставить мебель.

Вы работает с постоянной бригадой ремонтников или привлекаете разные компании?
- У нас своя команда.

- Сколько людей задействовано во всей цепочке реализации ваших проектов?
- Инвесторов в бизнес двое – это я и мой партнер, также работающий в нашей компании Игорь Литвак. Мы вместе работали и на предыдущем месте работы. Также в нашей команде работает риэлторы, строители, дизайнеры, - всего около десяти человек.

Сколько лет вы работаете вместе?
- Три года. А за последние два года - мы «сделали» около 7 проектов.

Подбор и реализацию квартир ведете через риэлтерские агентства?
- Да. У нас сложились хорошие отношения с «БЭСТ-Недвижимость». Они не просто хорошо знают рынок, но и понимают, объект каких параметров необходим частному инвестору, чтобы, как говорят, «unloсk value», - приобрести ее недорого, отремонтировать и продать с прибылью. Мы нашли агентов по рекомендации банка «Дельта Кредит», активно работающего с риэлтерскими компаниями по ипотеке. Мы узнали, кто из агентов продал наибольшее число квартир, и стали с ними сотрудничать.

- Продажа квартир тоже идет через риэлтера?
- Да, при чем это полезно делать именно через того риэлтера, который покупал квартиру. В этом случае ему известна история всех «коммунальных» жильцов, и он может объяснить всю историю титула квартиры ее новому покупателю.

- Страхование используете?
- Квартиру страхуем. Сделку – нет. Мы используем все возможные механизмы проверки истории титула собственности квартир. Хорошо проверяем титул сами, плюс – это делают риэлторы.

- Сколько составил, по вашим данным, годовой рост цен в вашем сегменте рынка недвижимости?
- Сейчас в зоне внутри Садового кольца или между Садовым и Бульварным кольцом квартиру с евро-ремонтом в старом, довоенной постройки фонде можно продать от $2500. Год назад эта нижняя планка цены была на уровне $2000. Следовательно, цены за год выросли примерно на 25%.

- А если цены на рынке, гипотетически, перестанут расти или даже начнут падать, ваш бизнес потеряет смысл?
- Нет. Я же говорю, что эффект инвестиций в случае операций по реновации – или «коверсии» - квартир зависит не от динамики роста цен, а от создания инвестором той самой «добавочной стоимости». Мы в свои проекты всегда закладываем ситуацию с нулевым ростом цен на рынке.

- От чего зависит размер дохода инвестора?
- В большой степени – от правильного выбора объекта. Выкуп блока квартир, этажа всегда интереснее для инвестора. Самый большой проект, который мы делали - три большие квартиры на этаже.

- Как создается добавочная стоимость при том типе инвестиций, который вы выбрали?
- Во-первых, само расселение коммунальных квартир увеличивает их стоимость в «свободном виде» примерно на 15%. Второе – ремонт. Если он удачный, а мы делаем именно такой ремонт, «нейтральный», который нравится большой категории покупателей, - это еще 15%. Еще 10% прибавочной стоимости – это инвестиции в улучшении состояния подъезда. В итоге, стоимость квартиры вырастает на 30-40%. Это гораздо интереснее для инвестора, чем, например, простые спекуляции на земельном рынке. Где ты не создаешь той самой добавочной стоимости, а сидишь и ждешь, когда поднимутся цены.

- Можно поподробнее о том, как вы выбираете квартиры?
- Для эффективных инвестиций это важнее всего. Ведь отремонтировать квартиру может кто угодно. Выбрать ту объект, где можно «unlock value» - т.е. который содержит ту самую «скрытую добавочную стоимость», - вот что действительно важно. Критерии отбора у нас такие. Первое – берем «интересный» район. Например, у метро «Цветной бульвар» (Егор дает лист, где сведены предложения по этой зоне) и риэлтеры делают выборку коммунальных квартир на продажу в «интересных» домах. Видим, что из девяти объектов со средней ценой $1300-1500 за кв. м. квартира на 2-м этаже, площадью 129 кв. м и ценой площади $1200 за квадрат – справедливое по стоимости предложение. Второй этап – оценить уровень цен продажи не коммунальных, подходящих для конечного покупателя, квартир (он показывает на графу со сведенными по рынку продаж таких квартир данными). Видите, в среднем он составляет здесь $2116 за кв. м. А элитное жилье, новостройки, продаются здесь же по $2700 (новая графа на листе). Следовательно, купив эту квартиру по цене метра $1200, мы с большой вероятностью сможет продать ее по $2100-2200 за метр. Разница в $900-1000 с каждого метра вполне допускает возможность ремонта и получение прибыли со сделки в размере $500 за кв. м. значит, такой вариант вполне подходит.

- Риэлтеры говорят, что в центре города не расселенных коммуналок осталось очень мало. А те, что не расселены – это безнадежные варианты.
- Их мало. Но они есть. И их выбор, очень важен для успешной реализации проекта. Мы стараемся подбирать квартиры с «изюминкой», в исторически интересных зданиях, с хорошим видом на город.

- Почему принципиально не инвестируете в новостройки?
- Мы не занимаемся первичным рынком именно потому, что не хотим заниматься пассивными инвестициями, когда, купив что-то, просто ждешь роста цен на рынке. Кроме того, для нас важно иметь свидетельство о собственности на квартиру. Это создает большую ликвидность объекта. Квартиру, или дом, или завод – все равно что – легче продать, имея права собственности, чем реализовать инвестиционный контракт, паевое участие.

- Какие еще рынки, с вашей точки зрения, сейчас наиболее перспективы для частных инвестиций?
- Интересен загородный рынок. Но я не думаю, что у нас – при нашей занятости на работе - хватит на это времени и сил - хотя бы из-за многих часов в дорожных пробках.
Но вот к чему мы присматриваемся, так это к рынку Санкт-Петербурга (из недр шкафа Егор достает еще одну объемную папку).
Там ситуации сложнее, чем в Москве. Потому что объем спроса на квартиры дорогого сегмента меньше. Если в столице покупка квартиры за $300-400 тыс.- это происходит сплошь и рядом, то в Питере – этот редкость. Например, у одной из лидирующих компании продающих элитную недвижимость в Санкт-Петербурге, в этом году не было ни одной сделки с жильем дороже $250 тыс. Покупатели, обладающие соответствующей суммой, очень требовательны в выборе квартир. А те, у кого больше $400 тыс., уже ожидают чуть ли не дворцы с видом на Неву.

- Но цены на недвижимость Петербурга пока что ниже московских…
- В сегменте элитного жилья – не намного. Например, стоимость площади в коммуналках в центре Питера ниже московских предложений всего на $100-200 за кв. м. – порядка $1600 за кв. м. И при более низкой, чем в Москве ликвидности и почти таких же ценах, в Питере искать пути эффективного инвестирования сложнее. Один из вариантов – мансарды. Покупаешь квартиру на верхнем этаже и присоединяешь чердак. Объектов, подходящих для этого, в Питере много.

- Легко обеспечиваете согласование перепланировок в Москве?
- В Москве это нужно делать в обязательном порядке. Сейчас квартира без согласованной перепланировки сразу теряет в цене порядка $50 тыс.

- Во что обходится вам сама процедура согласований?
- Согласование – это законный процесс. Проходится он в среднем за 2-3 месяца. Если перепланировка делается с нарушениями норм, согласование обходится, наверное, дорого. Но мы делаем все, как положено, и поэтому эта процедура не стоит практически ничего – только гос. сборы.

- Где это проще делать, в Москве или Петербурге?
- В Москве – проще. Например, для согласования присоединения чердака к квартире в Питере требуется согласие не только жильцом этажом ниже, как это принято в столице, но и согласие всех жильцов подъезда – до первого этажа.. Представьте - там к соседке заходишь за подписью, а она тебе: «Ой, сынок, у меня ванна течет», - намек понятен. И так во всем подъезде.

- Каким образом частные инвесторы «оптимизируют» налогообложение?
- Правильный путь - указывать при продаже объекта реальную цену и платить 13% налог с разницы между ней и стоимостью квартиры при покупке.

- Получив опыт успешного инвестирования, вы, тем ни менее продолжаете совмещать основную работу и частный бизнес. Не думали сосредоточиться только на недвижимости?
- У меня очень требовательная работа, в которую я погружаюсь полностью. Недвижимость – это просто хобби. Несмотря на то, что это большие объемы и сложные проекты – при налаженном процессе - такие проекты требуют от нас два визита на объекты в неделю, один из которых можно сделать в выходные. Поэтому мое хобби не занимает много времени и не мешает основному занятию. Этого нам удалось достичь благодаря команде надёжных профессионалов, которую мы смогли создать.

- Случались у вас были неудачные проекты, на которых вы не заработали?
- К счастью, нет. Хотя сложные, проблемные проекты были. Например. В одной из квартир, как выяснилось при ремонте, были серьезные технические дефекты – больше допустимого провисали перекрытия потолка и пола. Пришлось пойти на лишние расходы и поставить из подвала подкрепляющие колонны, пришлось усилить потолок квартир второго и третьего этажа. Но реализовать это проект удалось хорошо, благо цены на недвижимость тогда росли.

Личное дело
Егор Сирота родился в 1971 году в Ленинграде. В 1993 году закончил Ленинградский Государственный Университет, в 1997 году – Пенсильванский Университет (США), в 2000 году – Гарвардскую школу бизнеса (США). С 2000 по 2002 год работал инвестиционный банкир в Lehman Brothers (Нью-Йорк, США), потом год был вице-президентом Delta Capital Management (Москва), сейчас – вице-президент «Альфа-Эко».

Преимущества инвестирования в квартиры вторичного рынка
· Получения права собственности на объекты
· Предсказуемость сроков проекта
· Предсказуемость объемов капиталовложений
· Высокая ликвидность квартир
· Отсутствие риска «недостроя», типичного для домов первичного рынка
· Возможность выбора исторического объекта с «изюминкой»

Основные параметры данного типа инвестирования
Порог вхождения в рынок – $300 тыс.
Средний срок реализации проекта – 6 месяцев
Доход инвестора – от 30% на вложенный капитал

Рост стоимости квартиры при реновации
+10% за расселение коммунальных жильцов
+20% за удачный ремонт
+10% за улучшение состояния подъезда
+ 10-15% за возможное увеличение цен на рынке за время реализации проекта

В следующем номере журнала Building Life, который выйдет 18 октября, будет опубликовано интервью с частным инвестором Евгений Морозовым – директором «Газпроминвестхолдинга».

Алена Шевченко Журнал "Building Life"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...