Как ведет себя "элита"

Догоним и перегоним

Ситуацию на рынке жилой элитной недвижимости Москвы и Подмосковья обсуждали на пресс-конференции представители авторитетных столичных компаний перед открытием третьей выставки недвижимости «Элитный клуб». Встречу организовали журнал «Элитная недвижимость», Русская выставочная компания «ЭКСПОДИЗАЙН» и РГР. Все без исключения выступавшие говорили о том, что рынок элитного жилья переживает подъем, но возможностей для развития и роста у этого сегмента еще предостаточно.

Сегодня цены на «элиту» самого высокого класса — класса А — начинаются с $4 тысяч и доходят до $10 тысяч за кв. метр.

 

 

Класс В по стоимости за один кв. метр находится в диапазоне $4,5-7 тысяч, а С не превышает $5 тысяч, но и не опускается ниже трех. При этом московское жилье приближается по качеству к мировым стандартам. Образцами элитного строительства в столице считаются «Купер-хаус» и дом в Бутиковском переулке. А Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды, Замоскворечье по-прежнему остаются самыми престижными районами элитной застройки.

Аналитики рынка считают, что к уже освоенным улицам скоро добавятся Корабельный и Хамовнический переулки, а также Болотный остров, где строительство дорогого жилья только начинается. При этом рост цен, видимо, замедлится, но спрос не упадет.

«Изменится лишь структура спроса на «элиту», вернее, она уже изменилась, — говорит Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти». — Раньше жилье покупали для себя, теперь приобретение недвижимости становится бизнесом».

Форм вложения в недвижимость наблюдается две: инвестирование на стадии строительства с последующей продажей уже готового продукта (возможно даже с отделкой) или покупка квартиры для сдачи в аренду. Эта операция способна принести владельцу недвижимости до 35-40% дохода.

По Сеньке и ставка

Такая предприимчивость со стороны состоятельных покупателей во многом способствует развитию вторичного рынка дорогой недвижимости. Если раньше этот рынок заполняли квартиры, построенные до революции, и «сталинки», то теперь качество «элиты» заметно эволюционировало: покупателю подавай суперсовременный дом с интеллектуальной «начинкой». Вот потому «элита» с большой буквы для самих риэлторов считается штучным товаром.

80% всех квартир владельцы продают с отделкой и даже с мебелью. Интерьер в классическом стиле и стиле модерн обычно находит больше приверженцев, чем вычурность времен Людовика XIV и даже новомодный хай-тек.

Однако самая интересная тенденция наблюдается в ценах. «Здесь все решает субъективный фактор, — считает Юрий Лакеев, коммерческий директор компании Baut-L. — Естественно, качество квартиры и место расположения дома многое определяют. Но бывают случаи, когда все решает жизненная ситуация обеих сторон, их неосведомленность в проблеме и даже личные амбиции».

На рынке аренды элитного жилья такой спонтанности нет. Ставка аренды высококлассной квартиры может доходить до $10-12 тысяч в месяц. Жильцы предпочитают центр или непосредственную близость к Садовому кольцу. 30% всех арендаторов — иностранцы, которые в состоянии позволить себе такие расходы. По наблюдению Александра Шаталова, директора компании «Интермарк», хозяева элитных квартир сами же стараются иметь дело с иностранцами. Они им кажутся более надежными и платежеспособными жильцами. Однако в ближайшее время спрос на рынке будут диктовать сотрудники нефтяных компаний и компаний, смежных с нефтяной отраслей.

Изменится не только срез арендаторов, но и арендодателей. Застройщики могут сами заняться сдачей собственного жилья, оставив для этих целей несколько квартир в построенном доме. Тем более, что у всех перед глазами есть опыт городских властей, построивших первый доходный дом из 47 квартир. Об успехе начинания говорить пока рано, но десять квартир в доме уже арендованы. «Цены на аренду там установили вполне рыночные, но ведь и объект уникален», — объяснил подход к делу Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищных программ ДИПС.

Подайте эксклюзива

Этот и предыдущий год переживает бум на рынке строительства загородного жилья. Причем жилья элитного, к которому относятся коттеджи стоимостью свыше полмиллиона долларов. Строятся они на Рублевке, Новой Риге, по Калужскому и по Минскому шоссе. Элитных поселков все еще не хватает, хотя предложения на рынке появляются одно за другим: «Третья охота», «Павлово», «Бенилюкс», «Ривьера на Истре».

Рост цен на загородное жилье определяется ростом цен на землю, которая уже сейчас в Подмосковье в дефиците.

По мнению Натальи Пейсиковой, руководителя отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty, самый яркий пример — поселок «Горки XXI» на Рублевке, где 29 домов были проданы достаточно быстро, а цена на коттедж за год поднялась с $800 тысяч до $1800 тысяч.

Не прекращается спрос на эксклюзивные объекты, дома с участками от 40 соток и выше. Впрочем, не каждый покупатель стремится купить строящийся дом, половина предпочитает готовые объекты, пусть даже с заведомо высокими ценами. Однако каждый покупатель хочет жить в поселке с развитой инфраструктурой.

Кстати, сейчас это представляет большую проблему для застройщиков. Инфраструктура рентабельна в больших поселках, в маленьких же нет. Выходов два: увеличивать взносы с жильцов на ее содержание или делать инфраструктуру открытой для всех желающих, что жильцам не очень нравится. Так что сейчас все чаще застройщики соседних поселков предпочитают делать общую инфраструктуру: и удобно, и не так затратно.

Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...