Стагнация на рынке жилья скоро закончится: кто начнет очередной виток роста цен

После резкого роста цен на жилье, происходившего в последнее время, рынок затих в раздумье – что дальше? Прогнозы совершенно разные: одни аналитики пророчат обвал, другие – новый виток взрывного роста, а наиболее осторожные отделываются высказываниями про стагнацию. Замерли и потенциальные покупатели квартир – и те, кому она нужна, чтобы там жить, и инвесторы. Итак, стоит ли ждать того, что ажиотаж пойдет на убыль, или эти надежды напрасны?

При здравом размышлении напрашивается вывод: ожидания обвала на рынке жилья не имеют под собой никаких обоснований, хотя живейший интерес к таким "апокалиптическим" пророчествам вполне объясним.

 

 

Из-за скачка цен решение жилищных проблем большинства граждан отодвинулось на неопределенный срок, и они с нетерпением ждут, что "пузырь", наконец, лопнет. Но, к несчастью для них, сейчас это невозможно. Напротив, цены на недвижимость в России, и, в первую очередь, в Москве, продолжат расти. Сейчас они твердо держатся выше планки в 4 тыс долл за квадратный метр, а к концу лета начнется очередной скачок вверх.

Итак, 12 апреля Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 гг. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться с завидной скоростью, и к 2009 г составит уже 5,5-6,5 проц. В противовес ей доходы населения вырастут: в реальном выражении в 2007 г они увеличатся на 9,8 проц, и дальше продолжится в том же духе. В целом по стране заработная плата граждан вырастет в будущем году на 12,8 проц, по Москве же этот рост будет еще более существенным.

В результате, на руках у людей аккумулируются значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать. Большинство из нас уже поняли, что держать деньги "под матрасом" не только опасно, но и экономически невыгодно. Инфляция "съедает" запасы, которые в год обесцениваются примерно на 10 проц. Проблема в том, что вкладывать в России фактически некуда. Биржевые спекуляции пока остаются уделом немногих избранных, сознательно идущих на риск ради прибыли. Банковские инструменты востребованы больше, но высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая, по мнению экспертов, до сих пор остается наилучшим инвестиционным инструментом.

Тем более, снижение инфляции приведет в перспективе к снижению ставки ипотечного кредита. А это еще больше повысит интерес к ипотеке, что, в свою очередь, подстегнет цены. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2007 г составит 291 млрд руб. Такие данные приводит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, к 2010 г ставка снизится до 8 проц по сравнению с нынешними 10-11 проц годовых. В свою очередь, управляющий новосибирским филиалом банка "Сибконтакт" Александр Лубенец полагает, что ставки будут снижаться в среднем на 1 проц в год. Больше нельзя: именно такой уровень обеспечивает нормальное развитие ипотеки. Ставку регулирует сам рынок. В тех же США, где инфляция крайне низкая, ипотечные ставки превышают ее, и составляют порядка 6 проц. Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней единственную возможность решения жилищных проблем россиян. По словам первого вице-премьера Д.Медведева, в текущем году воспользоваться ей смогут 17 проц россиян против 10 проц год назад. Этому будет способствовать, в первую очередь, снижение ставок.

Но и те, кто берут ипотеку сейчас, получат немалый доход. По словам А.Лубенца, один из недавних примеров в его практике – клиент, которому за год удалось получить 50 проц дохода от недавно построенного объекта. В целом же годовая прибыль в крупных городах-милионниках исчисляется десятками процентов. А по данным Центра макроэкономических исследований /ЦМЭИ/ компании БДО Юникон, инвестиции в недвижимость в Москве за год принесли реальную рублевую доходность порядка 70 проц. И такая ситуация будет сохраняться еще несколько лет. А в Москве – фактически всегда: чтобы жилье в городе, где сосредоточены власть и деньги, упало в цене, нужен, пожалуй, катаклизм общемирового масштаба.

Доступность ипотеки повысит и создание так называемых строительно-сберегательных касс /ССК/. Об этом заявил, в частности, глава Совета Федерации Сергей Миронов. По его словам, законопроект об ССК в ближайшее время будет внесен в Госдуму. После законодательного урегулирования, создание таких касс – вопрос буквально пары лет. А это поможет накопить на жилье еще 30 проц семей. А, значит, ставшая еще более доступной недвижимость снова подорожает.

Кстати, в крупных городах к вышеописанным глобальным факторам примешиваются и сугубо бытовые. Например, для покрытия расходов на ввод новых энергетических мощностей столичные чиновники намерены ввести плату за подключение к сетям. Это нововведение напрямую не коснется граждан: все расходы возьмут на себя строительные компании. Но и возместят их застройщики все из того же покупательского кармана, считает депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. Плату за подключение они будут закладывать в рыночную стоимость жилья.

Все вышеперечисленные моменты – и снижение инфляции, и растущая популярность ипотеки, и рост благосостояния граждан – сказываются на рынке жилья однозначно. Его ожидает очередной неминуемый виток роста. И начнется он очень скоро - по прогнозам аналитиков, уже в конце лета-начале осени. Такой точки зрения придерживается, например, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Немало аналогий, когда после активного ценового роста рынок находился в стадии коррекции, потом наступало оживление, рынок приходил в более активное состояние", - считает он. И, конечно, отдельного разговора заслуживают регионы "высокого спроса" – в первую очередь, столичный.

Сильнее всего до конца года вырастет в цене жилье в ближайшем Подмосковье. По словам заместителя гендиректора компании Delta Estate Павла Пряникова, к концу года разница между "плохим" жильем на окраине Москвы /особенно за пределами МКАД – Бутово, Жулебино, Митино и т п/ и средним по качеству в ближайшем Подмосковье /Химки, Долгопрудный, Красногорск, Мытищи/ практически исчезнет. Цены установятся на уровне 3600–3800 долл. за кв. м. Даже в период стагнации квартиры в таких городах дорожали примерно на 1 проц в месяц, стремясь к московским.

В Москве же сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры поможет забота мэрии о социально незащищенных категориях горожан. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 проц. Это означает сокращение предложения на рынке, и квартиры за год могут вырасти в цене на 30 проц, прогнозируют эксперты. "На данный момент мы наблюдаем некоторое падение спроса из-за высоких цен, однако, если жилья станет меньше, то к концу года новый виток подорожания вполне ожидаем", - полагает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По его мнению, об уровне 2006 г, когда цены в отдельных сегментах выросли на 100 проц, пока говорить рано, а вот уровня трех-четырехлетней давности, когда рост цен составлял 30-40 проц, достичь вполне реально.

И это общая тенденция. По оценке Всемирного банка, жилья в России катастрофически не хватает. И эта ситуация сохранится до 2010 года. "Жилье остается дефицитным товаром, а цены являются ответом на этот дефицит", – говорит в этой связи финансовый директор компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Евгений Плаксенков. Поэтому тем, кто задумывается о приобретении недвижимости, лучше сделать это сейчас, пока не закончился период стабилизации. Ждать осталось недолго.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...