Дом в рассрочку

Что купить за $200 тыс.– кипу векселей, дающих сомнительные права на квартиру в строящейся "панельке", или загородный дом в собственность? Бесспорно, разумнее купить загородный дом. Аналогичного мнения придерживаются и банкиры. Иначе как объяснить прорыв на рынке ипотечного кредитования загородного жилья, происшедший всего за полгода? Получить кредит на покупку дома в Подмосковье теперь порой легче, чем на квартиру в Москве.

 

 

Дом по цене "однушки"

Тем, кто задумался о смене городской квартиры на загородный дом, стоит обратить внимание на коттеджные поселки экономкласса. $250 тыс. хватит на покупку таунхауса или коттеджа площадью 150-200 кв. м "под чистовую отделку".
Наиболее простой вариант приобретения бюджетного загородного жилья – покупка таунхауса. По площади таунхаусы почти всегда меньше коттеджей, поэтому они дешевле.

Риэлтеры отмечают, что по ипотеке чаще всего покупают именно таунхаусы, а не отдельно стоящие дома. Причем именно таунхаус с небольшим участком земли часто предпочитают в качестве варианта расширения жилплощади покупатели, уже имеющие маленькую квартиру в Москве.

В Подмосковье таунхаусы сейчас строятся и продаются в 47 поселках (около 10% рынка недвижимости Подмосковья). На Ярославском шоссе восемь поселков таунхаусов, на Дмитровском – семь, на Калужском – шесть, на Пятницком – пять, на Новорижском – четыре, на Рублевском – четыре. По остальным направлениям – один-два. Удаленность поселков таунхаусов от МКАД не превышает 10-15 км. Что, безусловно, удобно для круглогодичного проживания.

Другой вариант бюджетной альтернативы квартире в Москве – покупка коттеджа в строящемся поселке. В среднем за время строительства дома его цена растет на 30-100% в год.

Коттедж, который в августе 2004 года в поселке "Павлово" (30-й км Новорижского шоссе) продавался за $550 тыс., сейчас стоит $2 млн. Столь высокий темп роста цен связан с общим ростом цен на рынке, а также с постепенным завершением строительных работ в этих комплексах.

"Обычно рост цен в коттеджных поселках происходит в момент перехода к следующей стадии монтажа дома,– рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний 'РИГрупп'.– Например, год назад стоимость объекта на уровне котлована в нашем поселке 'Поливаново' не превышала $215 тыс. Сейчас, на этапе завершения строительства и подведения к домам коммуникаций, средняя стоимость объекта превысила $390 тыс.". Таким образом, прирост средней стоимости объекта в "Поливанове" составил на настоящий момент более 80% годовых. После сдачи поселка госкомиссии компания "РИГрупп" ожидает повышения стоимости еще на 20%. Чем ближе в коттеджных поселках завершение строительных работ, тем удобнее там жить. Соответственно, каждый шаг, приближающий к мирной
жизни – без бетономешалок и стука отбойных молотков, повышает цену домовладений.

Многие застройщики предоставляют возможность рассрочки платежа на время строительства. То есть при определенных условиях купить у них дома можно и без ипотечного кредита.

Это возможно, например, в следующих поселках: "Визендорф" (30-й км Ярославского шоссе), "Крючково-2" (38-й км Новорижского шоссе), "Опушкино" (38-й км Новорижского шоссе), "Мансурово" (50-й км Новорижского шоссе), 33 Club (37-й км Киевского шоссе), "Апрелевский" (23-й км Киевского шоссе), "Европа. Деревня-4" (24-й км Калужского шоссе), "Царское село" (46-й км Новорижского шоссе), "Захарово" (24-й км Новорижского шоссе), "Дворянское гнездо" (9-й км Новорижского шоссе), "Веледниково" (14-й км Новорижского шоссе), "Зеленый мыс" (28-й км Дмитровского шоссе), "Бельгийская деревня" (12-й км Киевского шоссе).

Отметим, что риск стать обманутыми дольщиками у покупателей строящейся загородной недвижимости гораздо ниже, чем у соинвесторов столичных новостроек. В Москве около 15 тыс. обманутых дольщиков, а среди покупателей недвижимости в поселках нет ни одного.

Все за МКАД

Стоимость квадратного метра в многоэтажных домах в Москве растет такими темпами, что пока банк рассматривает заявку на ипотечный кредит, запрашиваемая сумма становится недостаточной для совершения сделки. Это происходит в 90% случаев. Результат – подтвержденные, но не востребованные кредиты.

На рынке загородной ипотеки ситуация принципиально иная. Нет дефицита предложения, девелоперы готовы фиксировать цены на нормальное время рассмотрения заявки банком, а не на день-два, как в случае с городской недвижимостью.
Возможно, скоро часть покупателей, которые могут улучшить жилищные условия только с помощью ипотеки, переедет жить за город. Согласитесь, одно дело большую часть жизни выплачивать кредит за дом, в котором с комфортом будет жить все эти годы семья из четырех-пяти человек, и совсем иное – купленная по ипотеке небольшая квартира, где с самого начала будет тесно и семье с одним ребенком.

"Принципиальные изменения на рынке ипотеки загородной недвижимости произошли в этом году после принятия пакета законопроектов, регулирующих обращения взыскания на земельные участки, на которых находится жилой дом,– рассказывает Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров.– Банки стали активно разрабатывать и предлагать заемщикам программы долгосрочного кредитования частного загородного жилья".
Раньше банки опасались выдавать кредиты на покупку частного жилья, поскольку конфисковать у заемщика домовладение за неуплату оказывалось очень сложно юридически: не существовало механизма обращения взыскания суммы долга на участок земли, на котором построен дом. А продать дом без участка, понятно, невозможно. Теперь процедура изъятия земли банками у должников зафиксирована на законодательном уровне. Риски снижены, с начала года кредиторы начали разрабатывать и предлагать клиентам программы ипотечного кредитования загородной недвижимости.

Кредиты на покупку загородного дома есть во многих банках (см. таблицу). Однако обычно получить такой кредит можно только на дом в определенном коттеджном поселке. Зачастую строительство этого поселка финансирует тот же банк, что и выдает кредит. Преимущество подобных программ очевидно: все документы уже согласованы между банком и застройщиком, поэтому процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее. Мягче и условия кредитования.

Например, Международный московский банк предлагает программу кредитования для покупки таунхаусов в поселке "Дубровка" (5-й км Калужского шоссе). Кредит размером до 90% стоимости таунхауса предоставляется по ставке от 9,9% годовых при валютном кредите – то есть на условиях приобретения квартир на вторичном рынке.

Собинбанк разработал программу для загородных домов "Истра Кантри Клаб". Деньги можно получить как на покупку коттеджа на вторичном рынке, так и на этапе строительства. Программа распространяется даже на земельные участки поселка.

При прочих равных

В основном процентные ставки и первоначальный взнос по кредитам на покупку загородной недвижимости выше, чем по займам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% стоимости квартиры, по программам загородной ипотеки он до сих пор находится в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам выше, чем по кредитам на покупку квартиры, на 1-3% годовых. У ряда банков ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но различия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования.

Это связано прежде всего с тем, что реализовать загородный дом в случае непогашения кредита существенно труднее, чем квартиру. Вторая сложность получения кредита на дом связана с невозможностью предоставления каких бы то ни было документов на строение, если дом еще не построен.

Оценить дом гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и местоположения объекта. Частные загородные дома оценивают путем "сравнения с аналогичными объектами". Практика эта абсурдная, признают специалисты. "Когда, к примеру, банк-кредитор попросил две независимые компании оценить объект, сумма, названная первым оценщиком, оказалась в 40 раз выше второй оценочной стоимости",– рассказывает Владимир Лопатин.

Стоимость частного жилья в Подмосковье зависит отнюдь не только от цены используемых в строительстве материалов и качества работ. На нее влияют и другие факторы, в частности наличие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие или отсутствие свалок. Такой подход к оценке загородных домовладений, признают специалисты, в отечественном банковском сообществе пока не сформировался. Он формируется постепенно, в процессе кредитования.

Объем кредитов на покупку загородной недвижимости в общем портфеле банков пока минимален, признаются участники рынка. Так, в Промсвязьбанке этот вид кредитования занимает чуть больше 5,5% ипотечного кредитного портфеля. В ипотечном портфеле Райффайзенбанка и Росбанка доля кредитов на покупку загородной недвижимости – около 2%. В "Абсолют банке" – 1%. Но есть и исключения: в Москоммерцбанке кредиты под залог загородной недвижимости, индивидуального дома, таунхауса в общем ипотечном портфеле банка составляют 30%.

"Заявки на предоставление кредитов на загородном рынке недвижимости не ограничиваются желающими купить таунхаус или маленький коттедж,– рассказывает Андрей Коротков, заместитель начальника управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка.– Коттеджи бизнес-класса без кредитов недоступны для основной категории потребителей ипотечных кредитов – активных деловых людей, для которых изъятие средств из бизнеса критично и заем единственный возможный способ совершить покупку".

Следует отметить, что участники рынка считают покупку загородной недвижимости эконом- или бизнес-класса отличным вложением денег.

"Высокая прибыльность вложений в недвижимость достигается благодаря стремительному росту цен,– констатирует Артем Цогоев, исполнительный директор УК 'Blackwood Фонды недвижимости'.– В прошлом году цены на рынке загородной недвижимости бизнес-класса выросли в среднем на 18-20%". Примерно такие же показатели у поселков экономкласса.

"Стоимость загородной недвижимости будет расти и дальше, независимо от того, первичный это рынок или вторичный,– уверен Александр Винокуров.– Дорожать в основном будет земля – до 50% к концу 2006 года, поскольку на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций – не менее чем на 25%. А вот цена самой 'коробки' коттеджа, а также его отделка подорожает незначительно – не более чем на 10-15% в год". В любом случае рост цен практически компенсирует расходы на обслуживание ипотечного кредита.

Условия предоставления кредита на покупку коттеджа

Банк	Ограничения по расположению и состоянию коттеджа	Срок кредита	Размер первого взноса (% от стоимости)	Валюта	Процентная ставка (% в год)	Комиссии и дополнительные платежи
АБСОЛЮТ-БАНК	Ограничений нет,	До 10	От 35	$	Вторичный	$200 за оформление
	готовые и строящиеся	лет			рынок от 12,	кредита, при
					первичный на	кредитовании на
					этапе	вторичном рынке 1% за
					строительства	снятие наличных с
					от 16, после	текущего счета, на
					от 12	первичном рынке – 300 руб. за перевод б/н путем
БАНК СОСЬЕТЕ	Принимаются к	1-10	От 35	Руб.,	От 12 ($), от	Комиссия за выдачу
ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК	рассмотрению объекты,	лет		$, €	14 (€), от 27	кредита – 18 тыс.
	находящиеся на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство в Москве и МО				(руб.)
ГОРОДСКОЙ	Должен находиться в	1-25	От 30 ($),	Руб., $	От 9,9 ($), от	Сбор за выдачу кредита
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК	Москве, МО,	лет	от 25		12,25 (руб.)	– 0,8% от суммы
	Санкт-Петербурге, Ленинградской обл.		(руб.)			кредита
КИТ ФИНАНС	Должен находиться на	1-10	От 10	Руб., $	От 9,75 ($),	Рассмотрение заявки на
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ	территории населенного	лет			от 11,75 (руб.	получение кредита – 1
БАНК	пункта				)	тыс. руб., открытие и ведение ссудного счета – 1 тыс. руб., 2,8-4 тыс. руб. – оценка, 0,8-1,5% от остатка ссудной задолженности в год, увеличенной на 10%,– расходы по комплексному страхованию
МЕЖДУНАРОДНЫЙ	Поселок Дубровка, 5	До 20	От 10	Руб., $	От 9,9 ($), от	Комиссия за
МОСКОВСКИЙ БАНК	км по Калужскому шоссе	лет			14 (руб.)	организацию кредита – 1% от суммы кредита, но не менее $300 и не более $1 тыс.
МОСКОВСКИЙ	Нет	До 20	От 25	Руб., $	10,5 ($), 13,5	1,5% за снятие
КРЕДИТНЫЙ БАНК		лет			(руб.)	наличных денежных средств со счета, предоставляемых за счет кредита, но не более $3 тыс., 15 тыс. руб.– за составление договора купли-продажи
МОСКОММЕРЦБАНК	Ограничений нет,	10-20	От 10	$	От 10,5	Сбор за выдачу кредита
	готовые и строящиеся	лет				1% от суммы кредита
	дома					(но не более $1,5 тыс. ), оценка объекта – от 10 тыс. руб., страховка – от 0,8%
НАЦИОНАЛЬНАЯ	Коттедж в пределах 50	10-25	От 30	$	От 11 или от	Рассмотрение заявки на
ИПОТЕЧНАЯ	км от города, в	лет			10,3 и 0,7% от	кредит – 1100 руб.,
КОМПАНИЯ*	коттеджном поселке или				остатка	экспертиза качества
	населенном пункте с				ссудной	строительства – 300
	развитой				задолженности	руб. за 1 кв. м,
	инфраструктурой,				ежегодно	подготовка и
	круглогодичным					регистрация договора
	асфальтированным подъездом и подведенными коммуникациями					ипотеки – $150
ПРОМСВЯЗЬБАНК	Любая загородная	До 20	От 5	Руб., $	От 10 ($), от	Единовременно за
	недвижимость, на	лет			14 (руб.)	открытие ссудного
	которую оформлено					счета – 1%, но не
	право собственности					больше $1,5 тыс.
РАЙФФАЙЗЕНБАНК	В пределах 50 км от	1-25	От 34,5	Руб., $	От 9,25 ($),	Комиссия за
	МКАД или Петербурга, а	лет			от 11,24 (руб.	предоставление кредита
	также в пределах 30 км				)	– 1% от суммы кредита
	от остальных городов,					(не меньше $250, но не
	где расположено					больше $1 тыс.),
	отделение банка					оценка дома и прилегающего земельного участка – $500, составление договора ипотеки в простой письменной форме – 12 тыс. руб., страховки – в среднем 1% от суммы кредита, увеличенной на 10%
РОСБАНК	Первичный и вторичный	1-15	От 40	Руб., $	От 13,5 ($,	Рассмотрение заявления
	рынок, коттеджный	лет			€), от 18	на выдачу кредита –
	поселок Павлово –				(руб.) на	1200 руб., открытие
	14 км от МКАД по				этапе	ссудного счета – от
	Новорижскому шоссе,				строительства,	0,5% от суммы кредита,
	коттеджный поселок				от 12,5 ($,	снятие наличных
	Пестово – 22 км от				€), от 17	средств – от 0,55% от
	МКАД по Дмитровскому				(руб.) после	суммы, комплексное
	шоссе				регистрации	страхование – от 1%
					права собственности и ипотеки	(сумма кредита и 10%)
СОБИНБАНК	Первичный и вторичный	До 10	От 0	$	16 на этапе	н/д
	рынок жилья,	лет			строительства,
	коттеджный поселок				14 после
	Истра Кантри Клаб				получения права собственности

н/д – нет данных. *
Принадлежит Национальному резервному банку.
Ольга Соломатина Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...