Дорогое Подмосковье

Минимальные параметры элитного объекта – дом от 350 кв. м, расположенный на участке не менее 15-16 соток. Впрочем, для самого дорогого подмосковного направления – Рублево-Успенского – это правило не действует: здесь за сумму в миллион может продаваться и коттедж в 200 «квадратов» на 12 сотках. Рублевке законы не писаны…

Что, где, почем?

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья от Аналитического центра IRN.RU

Специалисты рынка еще не выработали единого мнения, что такое «элитный загород».

 

 

Понятно, что это недвижимость качественная и дорогая, но где именно пролегает граница, отделяющая ее от «неэлиты»? В целом, по итогам разговоров с разными экспертами, получилось, что для земельных участков нижняя граница цены составляет примерно 500-600 тысяч долл. Для домов «под чистовую отделку» – 750-800 тысяч долл., и для полностью готовых к проживанию объектов – никак не меньше миллиона. Это, повторим, нижняя граница, что же касается верхней, то сегодня уже никого не удивишь продажами и по 25-30 млн. долл.

Если говорить о физических характеристиках элитных объектов, то 90% их располагаются в престижной дуге юго-запад – запад – северо-запад, на шоссе от Калужского до Ленинградского. На все прочие направления приходится не более 10%, и расположены они в основном в стародачных поселках. Расстояние до Москвы – никак не более 30 км, чтобы ежедневная дорога на работу не занимала больше часа.

Старые и новые

Еще одна классификация дорогого загородного жилья может быть проведена по такому принципу: старые дачи и современные коттеджные поселки. Объекты первой категории живописны и красивы, на участках практически всегда есть лесные деревья. В наиболее характерных таких поселках – ДСК «Академический» и «Советский писатель» на Калужском направлении, в Мозжинке или Новодарьино на Рублевке – сохранена история, аура старой дачной застройки. Есть старый Дом культуры, где проходят концерты, вашим соседом справа будет композитор, слева – режиссер… Но есть и минусы – ветхость всего, включая и сами дома, и подходящие к ним коммуникации, неспособность «старых дачных товарищей» организовать надежную охрану.

Новый поселок – полный антипод. Здесь имеются в наличии все современные блага цивилизации, коммуникации, тщательно охраняемая территория, новые хорошие дороги. Дома новые, построенные с использованием современных технологий. Но зачастую ущербное место, потому что в Подмосковье не так много хороших и красивых участков под застройку. Место, которое девелопер гордо именует поляной, на самом деле было до строительства либо болотцем, либо полем. Еще одним минусом современных поселков могут стать высокие ежемесячные платежи, особенно если имеется богатая внутренняя инфраструктура. И 1000 долл., и 1500 долл. в месяц для закрытых камерных поселков вполне в порядке вещей.

Можно также отметить тенденцию постепенного превращения наиболее дорогих стародачных поселков в современные коттеджные. Состоятельные люди дом за домом покупают старые дома и перестраивают их, одновременно меняя и всю атмосферу жизни: там, где по травяным дорогам ездили на велосипедах дети, теперь катаются джипы.

Объемы рынка

Подсчитать, сколько таких объектов существует всего, вряд ли возможно. Можно лишь приблизительно говорить, что их многие десятки тысяч. С числом объектов продаваемых ясности больше. В базах данных крупных агентств недвижимости содержатся сотни предложений, у компаний поменьше – десятки. В итоге получается, что единовременно на рынок выставлено 700-1000 дорогих загородных объектов.

Так сложилось, что городская и загородная недвижимость находятся «в противофазе». В начале прошлого года удорожание московских квартир приостановилось, а дома и коттеджи в цене росли. С лета прошлого года стали стремительно дорожать уже городские квартиры, только за первые пять месяцев нынешнего года цены увеличились на 50%, в то время как загород подорожал куда скромнее, в пределах 10-15%.

Что в дефиците?

По мнению Алексея Темнова, руководителя отдела загородной элитной недвижимости Knight Frank, сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается очевидный дефицит качественных домов стоимостью до миллиона долларов. «Таких домов просто нет, а спрос увеличивается с каждым днем», – говорит Темнов. В основном на рынке предложений представлены либо очень дорогие элитные объекты на самых престижных направлениях, либо дешевые низкокачественные объекты на непопулярных трассах.

Абсолютно очевидна нехватка строительства качественных коттеджных поселков, продолжает Алексей Темнов, с хорошими техническими характеристиками и развитой инфраструктурой на менее престижных направлениях. Но застройщики либо стремятся захватить Рублевку, либо строят не совсем качественные проекты по средней цене в южных и восточных районах Подмосковья. На Рублево-Успенском шоссе наблюдается дефицит свободной земли в целом, хороших лесных участков практически нет в наличии.

На рынке аренды также недостаточный уровень предложения недорогих загородных объектов. Рост спроса наблюдается и на элитные загородные дома, и на обычные. Однако количество людей, ориентированных на элитную недвижимость, значительно меньше, чем желающих снять в аренду недорогие дома.

Что продают?

Новый элитный коттеджный поселок Новахово расположен в одном из престижных районов на западе ближнего Подмосковья. Поселок выгодно расположен по отношению ко всем ближайшим автомобильным магистралям не только с точки зрения доступности, но и загородного комфорта и уединенности. Поселок находится в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

Ближайший населенный пункт – Николо-Урюпино. Общая площадь участка – 22 га. Всего в поселке 98 домов. На участках высажены деревья, по периметру установлена прозрачная кованая ограда. В поселке вооруженная охрана, КПП, организовано видеонаблюдение. Поселок сдан в эксплуатацию. Размер продаваемых участков варьируется от 16 до 28 соток. Общая площадь домов – от 515 до 685 кв. м. Стоимость участков в Новахово – от 1 314 700 до 1 915 660 евро.

Другой коттеджный поселок премиум-класса Бельгийская Деревня расположен на Калужском шоссе. Это живописное место на берегу природного водоема, с трех сторон окруженное лесом. Поселок находится в 9 км от МКАД по Калужскому шоссе, недалеко от деревни Летово. На территории поселка будут благоустроены все зоны: дороги заасфальтированы, проложены тротуары, разбит ландшафтный парк с мощеными прогулочными аллеями, скамейками и беседками, высажены деревья и декоративные кустарники; проведено уличное и декоративное освещение, обустроена береговая линия. Общая площадь поселка – 26 га. На ней расположено 70 домов. По периметру установлен металлический кованый забор.

В поселке действует круглосуточная вооруженная охрана, охрана на въезде (контрольно-пропускной пункт) и по периметру поселка, осуществляется патрулирование территории, видеонаблюдение. На территории Бельгийской Деревни формируется развитая сеть инфраструктуры – там будут кафе, ресторан, спортивная площадка и теннисные корты. Поселок будет сдан в III квартале 2007 года. Размеры продаваемых участков – от 20 до 39 соток, площадь домов – от 400 до 586 кв. м. Стоимость участка в Бельгийской Деревне колеблется от 1 800 000 долл. до 2 874 203 долл.

В 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе компания «Инком» строит коттеджный поселок Лазурный Берег. Новый коттеджный поселок будет расположен на Пестовском водохранилище в окружении хвойных и лиственных лесов. Береговая линия протяженностью 1,5 км предоставляет поклонникам водных видов спорта прекрасную возможность для проведения досуга.

Комфортабельные и уютные коттеджи выполнены в едином архитектурном стиле и отвечают требованиям самых взыскательных покупателей загородной недвижимости. Тротуары и пешеходные зоны нового коттеджного поселка Лазурный Берег выложены брусчаткой, предусмотрено проведение ландшафтных работ с использованием системы декоративного освещения. Строительство домов в коттеджном поселке Лазурный Берег осуществляется в самые сжатые сроки. На территории поселка запланировано создание 80 участков площадью от 35 до 70 соток. Стоимость домов здесь колеблется от 1 500 000 долл. до 16 700 000 долл.

Коттеджный поселок Альпийская Деревня находится в 9 км от МКАД по Калужскому шоссе. Общая территория поселка почти 8 га, на ней расположены 26 домов. Поселок расположен в 1,5 км от пересечения выезда из д/о «Архангельское» и Калужского шоссе. Граничит с двух сторон с коттеджной застройкой, а с двух других – с лесными массивами. Внутренние проезды шириной 12 метров, дороги брусчатые, предусмотрено озеленение общественных территорий.

Есть охраняемая стоянка для автомобилей гостей, общий бассейн, детская площадка. Предусмотрены: служба «рум-сервис», мини-магазин, детский сад. Напротив находится фитнес-центр коттеджного поселка РАО «Газпром». В продаже на данный момент осталось два дома: один площадью 355 кв. м с участком 23 сотки стоимостью 1 млн. долл., и другой – площадью 453 кв. м с аналогичным участком за 1 млн. 300 тыс. долл.

Думаем, что этот небольшой обзор издания «Собственник» поможет вам сформировать собственное представление о рынке дорогих загородных домов в Подмосковье.

Владимир Абгафоров, Лада Фишер Глянцевый Журнал
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...