На воздухе: Дом, дерево, фонарь

Объемы вложений девелоперов на загородном рынке в такие до последнего времени совершенно необязательные мероприятия, как посадка деревьев, очистка речек или превращение болотистых низинок в прогулочные зоны, в массе своей невелики по сравнению с затратами на коммуникации или собственно строительство домов. Но “экологическое окультуривание” может значительно повысить ликвидность коттеджного поселка. Которых, по данным Vesco Realty, появляется на рынке по 3-5 в месяц. Причем в основном выходят на рынок не лесные угодья (закон, регламентирующий порядок передачи лесных угодий в частную собственность, еще не разработан), а “поле”, земли совхозов. А пока — надо же как-то выделяться, если с первозданным ландшафтом не повезло.

 

 

Не рубите дерева…

По словам эксперта Департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елены Гриневич, покупатель стал более грамотным и разборчивым в выборе жилища и условий проживания. Это вызвало резкое увеличение спроса на коттеджные поселки с единой концепцией застройки. Приоритетным спросом пользуется наличие леса, воды, современной инженерии, высокой степени безопасности, интересных архитектурных решений.

Для многих главным фактором является именно хорошая экология — как ее понимает современный горожанин, переселяющийся в пригород. Например, когда за деревьями не видно соседних домов — ценное качество для коттеджного поселка, жители которого хотели быть ближе к природе и иметь больше уединения. Для достижения идеала можно построить дом в лесу, срубив необходимое количество деревьев и радуясь тому, что на участке осталось достаточно елок. Правда, существуют опасения — их высказывали создатели “Резиденций Бенилюкс” со ссылкой на мнение экологов, — что глубокофундаментное строительство нарушает структуру почв и русла подземных вод. В результате происходит заболачивание одних и осушение других участков, и даже те деревья, что не были вырублены, лишившись привычных источников влаги, со временем высыхают и гибнут. В общем, некоторый дефицит природой данных красивых ландшафтов и активность застройщиков разной степени организованности приводят к тому, что экологизация загородной среды обитания, как ни парадоксально это звучит, постепенно превращается из излишества в экономически осознанную необходимость.

Переселяясь за город, люди пользовались естественными благами природы, в лучшем случае делали это бережно, говорит Геннадий Левин, член правления экогородка “Величъ”. По его мнению, степень организованности самих жителей, настроенных в первую очередь на отдых, крайне недостаточна, чтоб собирать деньги и организовывать крупномасштабные ландшафтные работы.

Коттеджный поселок развивается и организовывает свою территорию, только пока он не распродан и находится в руках одного крупного землевладельца-продавца, считает Левин. “Дальнейшая судьба большинства коттеджных поселков после того, как уйдет застройщик, будет такой же, как у всех "совковых" дачных кооперативов, в которых невозможно собрать деньги ни на какое дополнительное благоустройство, — поясняет он. — Поэтому покупатели, кому застройщик обещает "кисельные берега", но попозже, могут на это не рассчитывать. По крайней мере бесплатно это делать никто потом не будет. Когда я слышу обещания других застройщиков что-то сделать "потом", я понимаю, что продается не поселок, а нарезанные куски земли, объединять которые и развивать как единое территориальное поселение не собирается никто. А выкопать водоем и назвать себя поселком — невелика мудрость”.

Однако стоит учитывать, что большинство поселков в настоящее время продается на нулевом этапе или на этапе строительства домов и по этой причине их территория не благоустраивается. Евгений Иванов, управляющий агентства “Миэль-Усадьба”, считает, что ландшафтный дизайн возможен только после окончания капитального строительства, в готовых поселках. Или в поселках, которые сдаются в аренду. Первый и единственный такой поселок высшего уровня есть на Николиной Горе, в котором выполнены ландшафтный дизайн и озеленение территории: искусственный пруд с водопадом, посаженные деревья, аккуратные газоны.

Как повезло речке

В начале 1990-х гг. в Россию хлынул поток новых веяний загородной архитектуры и западного образа жизни. Люди быстро стали перенимать элементы дизайна, сажать декоративные деревья, разбивать альпийские горки и цветники.

Но массовый и неспонтанный интерес к ландшафтному дизайну в поселках возник года два назад, до этого благоустройство могло ограничиваться дорогой и газоном, далее каждый был волен “окультуривать” свой участок самостоятельно, говорит руководитель департамента маркетинга компании “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Соответственно, в поселках, создание которых было начато в 2000-2001 гг., благоустройство территории становится одним из элементов общей концепции.

Например, в поселке “Новорижский” компании “Инком-Недвижимость” декоративную функцию выполняет Археопарк. Он занимает территорию около 1,5 га и включает в себя два каскадных пруда с островками, на которых высажены редкие растения, и оформленную ландшафтными дизайнерами зону, где имитируются каменные отложения ледникового периода. В данном случае инвестор не пустил в продажу 1,5 га земли, которая в 2001 г. стоила $2500 за сотку. Сейчас, по оценкам экспертов, рыночная стоимость сотки в поселке составляет $7000-8000. На этом фоне затраты собственно на создание прудов и горок парка, по словам Елисеева, не столь значительны и вполне оправдывают себя. “При прочих равных условиях люди предпочитают купить дом в поселке, где выполнены ландшафтные работы и создана гармоничная и эстетически привлекательная среда обитания”, — уверен он. В поселке “Риверсайд” “Инком” планирует вычистить речку Беляну и сделать вдоль нее прогулочную зону.

Очистка небольших водоемов все больше становится популярным маневром со стороны застройщиков коттеджных поселков, отмечают начальник отдела коттеджных поселков Vesco Realty Сергей Леонтьев и ведущий специалист отдела загородной недвижимости этой компании Алексей Овсянников. Например, в “Бельгийской деревне” проходит операция по превращению большого заболоченного пруда во внутреннее озеро с пляжами, призванная существенно увеличить достоинства коттеджного поселка.

Амбициозные проекты по восстановлению русла обмелевшей реки Синички существуют у создателей элитного поселка “Резиденции Бенилюкс”. “В основу нашего концептуального решения легла топография ландшафта, — говорит главный архитектор проекта Алена Мельникова. — Эстетическими доминантами комплекса станут набережная реки, красивые запруды и каскадное озеро. "Резиденции" поделены на три территории — "Люксембург", "Голландию" и "Бельгию". Каждая будет иметь свой преобладающий архитектурный стиль, особенности озеленения”. Более половины территорий “Резиденций” отведено под лесопарковую зону, которая будет обустроена для отдыха и спорта. Лес планируется расчистить от валежника, организовать освещенные дорожки для бега и пеших прогулок. Вдоль разбитых на приватных территориях бульваров будут высаживаться взрослые деревья — орешник, липы, ивы, ели, сосны.

В рамках проекта планируется реконструировать русло реки; вдоль водоема протянется набережная, появится отдельная зона для купания. По оценкам проектировщиков, Синичка полностью восстановится через два-три года. Кроме того, реку планируется снабдить системами фильтрации, а также насосами, которые будут работать в период засухи, предотвращая возможное обмеление, и системой аэрации для избавления от возможного застоя и цветения воды, тогда как в засушливые годы возможна подпитка водохранилищ из неглубоких артезианских скважин.

“Подобного размаха гидрологические работы достигали разве что на знаменитых еще советских стройках века, в частной же практике очистка и обустройство реки — вещь и вовсе новая, — сообщили в пресс-службе “Резиденций Бенилюкс”. — Застройщики коттеджных поселков доселе отваживались разве что на приведение в порядок небольшого прудика. Дело это, разумеется, недешевое, но результат будет впечатляющим. Акционерами комплекса движут не только чувство прекрасного и экологическая сознательность, но и трезвый расчет. Красивая речка изрядно повысит инвестиционную привлекательность “Резиденций Бенилюкс”, явившись важным элементом известной формулы респектабельного загородного комплекса: “Рублевка + лес + водоем”.

“Если рассматривать загородный "бестселлер" — рублево-успенское направление, — говорит Евгений Иванов, — то здесь первым централизованным поселком, в котором инвесторами был сделан сильный акцент на ландшафтный дизайн, стал поселок "Николино". Появившись в середине 90-х гг., он был и остается до сих пор привлекательным для покупателей. Основная же масса поселков по этому направлению — нецентрализованные, индивидуальной застройки, для них не свойственно "окультуривание" земли, и рассматривать этот вопрос можно лишь на отдельных примерах”.

Но вообще-то, по мнению Иванова, рублево-успенское направление славится своим первозданным ландшафтом, огромным лесным массивом. И задача застройщиков — максимально сохранить природную красоту и при необходимости лишь немного ее “облагородить”.

Нестандартный подход — не выстраивать в коттеджном поселке прогулочные зоны и горки, а “пристроить” поселок к уже действующему спортивному парку — реализует группа компаний “Конкор”. В июне началось строительство коттеджного поселка “Петровские дали”, покупатели домов в котором будут пользоваться всей инфраструктурой спортивно-развлекательного парка “Яхрома” в Дмитровском районе Подмосковья. Зимой “Яхрома” работает как горнолыжный курорт, летом — как комплекс для занятия активными видами спорта, а в перспективе — еще и гольфом. Первая очередь парка, занимающая 30 из 350 га, введена в эксплуатацию в начале 2004 г. Инвестировано $20 млн из запланированных $150 млн.

Клубный поселок, который рассматривается как жилая зона парка, рассчитан на 90 домовладений с участками по 10-13 соток и собственную спортивно-оздоровительную зону. Семь одноэтажных домов первой очереди строительства площадью от 118,6 до 136 кв. м будут сданы в сентябре 2004 г. Цена — $230 000- 240 000 за дом с полной отделкой и с участком в собственность. Продажи будет осуществлять компания “МГСН-инвест”. Предполагается, что коттедж в “Петровских далях” станет вторым загородным домом для любителей активного отдыха. Кроме того, коттедж при посредничестве администрации парка можно будет сдавать в аренду. По оценке вице-президента “МГСН-инвеста” Ольги Грачевой, арендная ставка может составлять до $10 000 в месяц за коттедж. Спрос на коттеджи здесь, по оценке коммерческого директора парка Натальи Силинской, значителен (уже формируется лист ожидания) и обусловлен именно высоким уровнем уже созданной инфраструктуры парка.

Ловись, рыбка золотая

Эксперты из Vesco Realty в качестве еще одного заслуживающего внимания примера называют поселок “Величъ” на новорижском направлении, в предместьях Звенигорода. “Концепция "Велича" определяется в первую очередь желанием вписать поселок в окружающую среду настолько аккуратно, стильно и бережно, чтобы спустя годы можно было сказать: "Величъ" был здесь всегда”, — говорит Геннадий Левин. Одна из составляющих концепции поселка — природосберегающее развитие ландшафта. “Экологичность — следствие элитности и качества, думать наоборот — утопия. Только при хорошем бюджете можно ставить и решать вопросы экологии, разумного использования природных ресурсов. Купить щенка несложно, а вырастить красивое, умное и здоровое животное многим не под силу и не по карману”, — уверен он.

Осенью прошлого года в одной из парковых зон поселка была создана искусственная река длиной 500 м, в которую было запущено 1,5 т карася и карпа. Перезимовала рыба успешно и по весне проявляла завидный аппетит, чему способствовало грамотное обустройство самого водоема: проточная вода из скважины, 2-метровая глубина реки и дополнительные зимовочные ямы.

“В протекающей рядом Москве-реке очистить воду своими силами мы не в состоянии. А вот создать своим детям красивую небольшую речку нам вполне по силам. Кроме того, мне и самому приятно, что элитная недвижимость может не только выступать в роли эксплуататора природы, но и дополнять или хотя бы восполнять то, что взято”, — говорит руководитель проекта “Экогородок Величъ”, один из жителей поселка Александр Иванов.

Геннадий Левин оценил затраты на создание речки Велички в $341 000. Опять же дороже всего — $120 000 — стоит земля под парком с рекой (120 соток), земляные работы обошлись в $60 000, далее смета такова: проект — $5000, геотекстиль и сетка геокаркасная — $40 000, щебень и песок для дна — $15 000, скважина с насосом и бетонным резервуаром — $25 000, бетонные конструкции (три моста, перелив в ливневку) — $10 000, газон на 60 сотках — $15 000, деревья — $16 000, тротуары — $15 000, освещение — $17 000, зарыбление — $3000.

“Если распределить всю эту сумму на продаваемые участки (10 га), получится удорожание себестоимости одной продаваемой сотки земли на $341, — говорит Левин. — Общие капиталовложения в проект привели к поднятию продажной стоимости земли "Велича" примерно в 10 раз (сделок отдельно по земле в "Величе" нет и вряд ли будет). Из опыта общения с покупателями я знаю, что люди были бы рады заплатить по $10 000 за сотку, чтобы прибавить к своему участку еще несколько соток. За забором "Велича" земля дороже $1000 за сотку не уходит”.

Ландшафтный дизайн в английском стиле коттеджного поселка “Челси” на Рублево-Успенском шоссе в исполнении лондонской дизайнерской компании оценивается в $6 млн, что составляет около 15% от общих затрат на строительство поселка, сообщили в Vesco Realty.

По оценке Сергея Елисеева, дороже всего девелоперу обходится урбанизация земли — подведение к территории застройки коммуникаций, дорог. В зависимости от местонахождения поселка и того, как далеко место подключения к магистральным сетям, затраты составляют от $1500 до $2500 на сотку. Благоустройство и “окультуривание”, наиболее простым примером которого является сделанный на территории поселка по единой концепции ландшафтный дизайн, в структуре затрат инвестора стоит на последнем месте после урбанизации, выкупа земельного участка и собственно строительства.

Сама садик я садила

Посадить хвойное дерево стоит $1000, достаточно одного дерева на сотку. Саженцы, как правило, привозят из специальных оранжерей (рассадников), т. е. никакого вреда природе не наносится, поясняет Сергей Леонтьев. В очень дорогих поселках сажают березы, плодовые деревья — для разнообразия. “Для многих наших клиентов наличие леса — главное требование, — говорят в Vesco Realty. — Таким образом, борьба за серьезного клиента делает вполне вероятной такую фразу от застройщика: “Лес будет, как минимум 10 деревьев мы вам посадим”.

Типовой ландшафтный дизайн на участке в 15 соток обходится приблизительно в $40 000-50 000. За оптовый заказ на создание единого для всего поселка ландшафтного дизайна можно получить скидку (процентов 20). В то же время за счет улучшения внешнего вида поселка повышается рыночная привлекательность домов. “Продуманный и грамотно сделанный ландшафтный дизайн увеличивает ликвидность одного дома примерно на 30%, а его стоимость — на 10-15%, — оценивает перспективность затрат Алексей Овсянников. — Кроме того, для коттеджных поселков класса А и даже В становится просто необходимо делать серьезные и, возможно, даже уникальные дизайнерско-ландшафтные работы”.

Евгений Иванов оценивает долю вложений в улучшение качества земли в общем объеме затрат инвестора в зависимости от сложности работ в 4-10%. Что касается ликвидности объектов, то “окультуривание” влияет на них колоссально, считает он. Тем более что обустройство территории ведется только в готовых поселках, а на них на рынке всегда повышенный спрос.

Инна Кувшинова, PR-менеджер департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, также считает, что затраты на обустройство поселка составляют не более 5-10% от общего объема вложений в поселок, хотя говорить, что это сильно влияет на цену, нельзя. “Главными факторами при покупке загородного дома остаются направление, удаленность от Москвы, природный ландшафт. Но благоустроенная территория выглядит гораздо привлекательнее, и участки продаются быстрее”, — говорит она.

“Оценить, насколько очищенная или неочищенная речка поднимает цену поселка, крайне сложно, это все равно что высчитывать, насколько в бизнес-центре вырастет арендная ставка из-за цены плитки на полу, — считает Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка. — В общем и целом затраты на благоустройство и улучшение природных характеристик земли изначально закладываются в концепцию застройки. Для поселка класса люкс они могут составлять достаточно большую сумму, но прямо эти затраты не коррелируют с продажной ценой сотки или квадратного метра. Бюджет на ландшафтный дизайн закладывается по тому же принципу, что и рекламные расходы: как некая часть от общих затрат на строительство, которая не сильно влияет на экономику, но позволяет девелоперам надеяться на то, что будет создан продукт, отличный от других, более высокого качества”.

Нижняя планка вложений в пруды и альпийские горки определяется состоянием земельного участка, на котором предполагается строить поселок, — возможно, ряд мероприятий необходим для того, чтобы участок стал привлекательным. “Сверху” инвестор ограничен некоей суммой, после которой весь проект становится неэффективным. Например, если землю на берегу реки каждую весну затапливает, то очевидно, что надо делать дренажную систему, проводить другие работы, если предполагается сделать участок коммерчески эффективным. Но если эти затраты превышают разумный предел, при котором проект все еще эффективен, то девелопер отказывается от таких земель. Таким образом, бюджеты на “окультуривание” земли в поселках зависят от опыта девелопера и позиционирования поселка, его концепции и наличия инфраструктуры рядом и не имеют прямой зависимости от стоимости строительно-монтажных работ или коммуникаций.

Существуют места, где природа и экология сохранены на высоком уровне. На участках с лесом достаточно проложить дорожки и провести освещение. Но порой инвестор вынужден заботиться об экологии, если желает строить поселок в выигрышном с точки зрения природных условий месте. Например, чтобы получить разрешение на строительство на берегу Пестовского водохранилища элитного поселка “Лазурный берег”, “Инкому” придется делать ливневую канализацию, предохраняющую от попадания стоков с улиц в водохранилище. “Ливневка” есть также в “Золотом городе” на Клязьменском водохранилище, но обычно ее в поселках не делают.

“Сказать, насколько выше стала продажная цена сотки в "Величе" благодаря тому, что в поселке появилась река, будет не совсем корректно. Удорожание происходит благодаря поднятию всего статуса объекта недвижимости в целом”, — говорит Геннадий Левин. Тем не менее, по его подсчетам, ориентировочная себестоимость продаваемой сотки сейчас составляет около $4500-5000. А река позволила поднять стоимость сотки не менее чем на $700.

Но, с его точки зрения, важно не только создать, но и сберечь то, что создано природой или застройщиком. Есть масса примеров того, как искусственные прудики засоряются и заболачиваются, а ближайший лес превращается в помойку. Поэтому рассматривать “окультуривание” земли как единовременное вложение бессмысленно, надо тратить деньги на обслуживание и сохранение имеющихся красот. “Окультуривание” земли — это лишь один из пунктов инвестиционной программы, которая должна быть продумана в целом: в соответствии с выбранной категорией поселка определяются пропорционально инвестиции в коммуникации, в инфраструктуру (частью которой являются парковые зоны), в строительные технологии и в организацию обслуживания поселка. Но нельзя забывать, что это не панацея: ликвидность будет сдерживаться неудачным направлением и месторасположением, из-за которых в другие составляющие проекта сколько ни вложи — все будет выброшено на ветер.

Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...