Недвижимость Новороссийска: второе дыхание

Новороссийск, хотя и не относится к числу курортов, зато имеет другие достоинства. Например, самый высокий в Краснодарском крае уровень зарплат, так как здесь расположен крупнейший российский порт на Черном море. К тому же многие пригороды Новороссийска имеют статус курортов. Потому и цены на недвижимость в этом городе стабильно ползут вверх.

Районы, кварталы…
Новороссийск расположен на берегах Цемесской бухты и состоит из четырех административных округов.

 

 

Основная часть города, включая исторический центр, находится на западной стороне бухты и относится к Центральному, Приморскому и Южному округам. Восточный округ в обиходе именуется местным населением «та сторона». Этот округ – промышленный, где расположен морской порт и ряд заводов, там же находится железнодорожный вокзал. А также так называемый «Стандарт» – городские трущобы, которые были в позапрошлом веке построены акционерным обществом «Русский Стандарт» для рабочих своих заводов и где люди живут и поныне. Это самый дешевый район Новороссийска, здесь преобладает старый жилой фонд, и иметь там жилье, мягко скажем, не очень престижно. В остальных трех округах недвижимость не сильно различается по цене – скорее цена зависит от характеристик строения и окружающей застройки.

Несмотря на то, что наиболее престижен центр Новороссийска – проспект Ленина с прилегающими улицами, набережной Цемесской бухты и парком Ленина, – сейчас к его ценовому уровню вплотную подтягиваются более новые районы. Растет спрос на недвижимость в Южном округе, в таких микрорайонах, как 3-й, 10-й, 7-й, 9-й, где возводятся основные объемы нового жилья. Самое престижное индивидуальное жилье в Новороссийске – в поселке Мысхако. Порт от Южного округа находится далеко, там благополучная экологическая обстановка, более чистое море и живописный пейзаж. В центре же, в Цемесской бухте, не искупаешься. Кроме того, в «сталинках» в центре и в районе набережной нерегулярная подача воды в дома, из-за чего они теряют популярность.

Первичный номер
По итогам за 9 месяцев 2007 года в Новороссийске наблюдается всплеск строительства жилья. Если в прошлом году на первичном рынке преобладало жилье экономкласса, то сейчас значительно выросла доля новостроек бизнес-класса, хотя соотношение элитных новостроек на рынке не изменилось. Основные районы строительства жилья бизнес-класса расположены в Южном и Центральном округах, это микрорайоны №14, Малая Земля, №15, район набережной и морвокзала. Жилье экономкласса возводится повсеместно по западной стороне бухты, в Восточном округе строительства значительно меньше. По плану до 2010 года в Новороссийске необходимо возвести 1 млн 140 тыс. кв.м жилья, всего в очереди на улучшение жилищных условий стоит 20 тыс. семей, также в планах города – расселение «Стандарта», но пока никто из девелоперов не работает над этим проектом.

Одно из основных событий этого года на первичном рынке – экспансия московской компании «ПИК», точнее говоря, ее дочернего подразделения «ПИК-регион». В настоящий момент «ПИК» контролирует до 60% рынка жилищного строительства в Новороссийске. К новому 2007 году компания сдала в эксплуатацию первый дом жилого комплекса «Капитанская Дочка», сейчас поэтапная сдача проекта продолжается. Комплекс расположен в 14-м микрорайоне и состоит из 17-этажных монолитных домов башенного типа. Сейчас «ПИК» возводит жилой комплекс «Южный Берег» в 15-м микрорайоне, это наиболее известный и широко разрекламированный на рынке проект. Всего этот комплекс должен включить в себя 207 тыс. кв.м жилья. Его территория ограничена проспектом Дзержинского, улицами Пионерской и Южной, рядом находятся виноградники и море. По сути, он представляет собой целый спальный микрорайон экономкласса. Этажность комплекса переменная, материалы постройки – монолит и монолит-кирпич. Также компания начинает строить в этом году в Мысхако комплекс таунхаусов из быстровозводимых сэндвич-панелей. Это будут двухэтажные коттеджи бизнес-класса площадью до 200 кв.м, объединенные в блоки по 2–3 дома. Все мансарды в коттеджах видовые, предусмотрен ландшафтный дизайн.

Инвестиционная компания AVARTI также рассматривает Мысхако как район будущей комплексной застройки бизнес-класса. Там планируются к возведению жилые комплексы Myskhako (жилая площадь 56 191 кв.м), Grand Myskhako (92 тыс. кв.м). В центре Новороссийска компания собирается возводить жилой и офисно-рекреационный комплекс Premier Palace площадью 92 тыс. кв.м.

Экономкласс возводится, помимо Южного округа, в Шесхарисе (Восточный округ), Мефодиевке и Цемдолине (Приморский округ). Из уже существующих проектов бизнес-класса следует отметить «Черноморскую Ривьеру», жилой комплекс с видом на Цемесскую бухту. Также планирует выйти на этот рынок ростовский строительный концерн «Вант», который будет возводить комплекс бизнес-класса «Новый Век» из трех 16-этажных домов.

Цены на первичном рынке зависят, в первую очередь, от близости к морю. В сегменте экономкласса самый низкий уровень цен – 28–30 тыс. руб. за кв.м. В бизнес-классе при условии наличия вида на море и пляжа в непосредственной близости цены могут достигать 79 тыс. руб. за метр. Верхняя планка по сравнению с началом года не изменилась, а вот нижняя планка имеет тенденцию к росту. По сравнению с 2006 годом темпы роста цен на первичном рынке не изменились и составляют примерно 30% в год.

Вторичный номер
Динамика вторичного рынка аналогична первичному. Отличие вторичного рынка Новороссийска от рынков других крупных городов Кубани состоит в том, что квадратный метр жилья в трехкомнатных квартирах стоит дороже, чем в двухкомнатных, тогда как в Краснодаре, Сочи, Геленджике и Анапе самый дорогой квадратный метр именно в двухкомнатных квартирах. Также примечательны высокие цены на жилье в старом фонде, что, по всей видимости, связано со множеством альтернативных сделок, а также с большим количеством сильно переоцененного старого жилого фонда в Центральном округе. В остальном же все, как и в других городах Кубани и ЮФО: самыми дорогими квартирами пока остаются «сталинки» в центре города, хотя спрос на них, как уже было сказано, невелик. Можно с уверенностью сказать, что вторичный рынок в Новороссийске – рынок продавца. Что касается покупателей, то они в основном местные, приезжие все больше предпочитают жилье на первичном рынке.

Территориальная структура вторичного рынка за последние 1,5–2 года несколько изменилась в связи с появлением на нем перепродаваемых квартир в новостройках. Естественно, в районах со сложившейся комплексной застройкой и с благоприятной инфраструктурой цены выше, чем в районах, которые ближе к центру, но имеют массу проблем с техническим состоянием жилого фонда, с подачей воды и т.п. К центру постепенно подбирается по ценовым характеристикам Южный округ. Ну а самые низкие цены, конечно, на «Стандарте».

Индивидуальное жилье
В настоящий момент основные районы строительства индивидуального жилья находятся на юго-востоке города, т.е., в поселках Южного округа и прилегающих к ним населенных пунктах Новороссийского района.

В черте города частный сектор сосредоточен преимущественно в Восточном и Приморском округах, новых коттеджей строится мало, преобладает вторичный рынок. Из-за этого в городе индивидуальное жилье значительно дешевле, чем в южных приморских пригородах. К тому же, в черте города дома меньше по площади, чем в пригородах. Самые фешенебельные коттеджи находятся в Мысхако, там предпочитают строить и покупать домовладения состоятельные жители Новороссийска.

Однако на рынке земельных участков Мысхако не является абсолютным лидером. Самая дорогая земля в Цемдолине вдоль оживленного Анапского шоссе, используемая под коммерцию. В остальных же случаях при покупке земли речь идет либо об индивидуальном строительстве, либо о возведении мини-пансионатов. Поэтому, опять же, самые высокие цены после Цемдолины наблюдаются в районах, прилегающих к побережью. Самые низкие цены среди приморских пригородов – в Абрау-Дюрсо, расположенном на берегу открытого моря между Анапой и Новороссийском, и нет сомнений, что цены там будут расти; сдерживает рост только не очень хорошее транспортное сообщение.

Аренда жилья
Рынок аренды в Новороссийске представлен в основном однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. Предложение однокомнатных квартир ограничено на фоне высокого спроса на них. Предложение многокомнатных квартир невелико, но и спрос на них также невысокий. Основной спрос исходит от жителей соседних районов, преимущественно Крымского. Цены на аренду жилья высоки даже по кубанским меркам: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 11 тыс. руб., трехкомнатной – 13 тыс. руб.

Роман Мамчиц Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU