Рост цен на вторичное жилье не догнал даже инфляцию

Нижний Новгород — Для вторичного рынка жилья Нижнего Новгорода 2005 год не был ударным ни по количеству сделок, ни по росту стоимости жилья. Цены прошли свою верхнюю точку, говорят риэлторы, и растут даже медленнее официального уровня инфляции.

Хорошего стало больше

“В первой половине 2005 г. на вторичном рынке жилья наблюдалась некоторая стагнация, но начиная с августа рынок активизировался и цены понемногу стали расти”, — сообщила Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы “Адрес”.

“В III-IV кварталах 2005 г.

 

 

спрос заметно вырос, число сделок увеличилось. Ожидаемый сезонный рост активности в этом году оправдал надежды. Сказался и тот факт, что органы регистрации стали работать без задержек и сами риэлторы приспособились к регистрации в течение месяца. Но продавцы не воспользовались появившейся возможностью резко повысить цены, а только следовали за инфляцией”, — с удивлением констатировал Антон Кузнецов, менеджер отдела вторичного рынка компании “Чекни”. Такое поведение цен Кузнецов объясняет тем, что до 2005 г. они были завышены. Эту точку зрения поддерживает и Андрей Крайнов, менеджер отдела вторичного рынка “Выбор-недвижимость”: “На рынке в 2005 г. не было резких скачков цен ни вниз, ни вверх, цены просто плавно росли”.

Оценки риэлторов подтверждает и официальная статистика. По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), индекс средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке Нижнего Новгорода вырос за 2005 г. на 15%. Однако Татьяна Романчева, директор НЦНЭ, объясняет эту цифру не прямым ростом стоимости жилья, а изменением структуры предложения: “Если сравнивать цены на однотипное жилье, то роста практически нет: хрущевки, брежневки, квартиры стандартной планировки подорожали за год на 3-4%, квартиры улучшенной планировки — примерно на 6%. Но в общем объеме предложения увеличилось число дорогих квартир, что привело к изменению значения средней стоимости 1 кв. м”.

“В Нижегородском и Советском районах, где строится наибольшее количество жилья и где много было инвестиционных квартир, возрос объем предложения нового жилья с уже оформленным правом собственности, — соглашается с Романчевой Кузнецов. — В заречной части, в Автозаводском районе, где много старого жилья, а доходы жителей невысоки, в предложении возросло число многокомнатных квартир в хрущевках: увеличилось число желающих обменять свое жилье на квартиру меньшей площади”. Соловьева также констатирует рост “социальных обменов”, особенно среди пенсионеров, для которых расходы на содержание большой квартиры слишком велики.

Покупатели предпочитают новое

Замедление темпов роста цен на вторичное жилье эксперты объясняют несколькими факторами.

Алексей Трошенков, руководитель отдела стратегического анализа и оценки НЦНЭ, обращает внимание на тот факт, что в последние три года выросли объемы нового строительства, что привело к росту обеспеченности населения жильем. При этом численность населения снижается примерно на 7000 человек в год. “Из-за естественной убыли жилищная проблема становится менее острой”, — считает Трошенков.

Второй причиной эксперт считает слишком высокий уровень цен на жилье по сравнению со средней зарплатой. “С 2001 по 2005 г. цены на жилье в Нижнем Новгороде выросли в среднем в три раза. При средней зарплате чуть больше $250 и минимальной цене 1 кв. м в $500 трудно ожидать покупательской активности”, — аргументирует он свою точку зрения.

Соловьева полагает, что снижение спроса на вторичное жилье отчасти объясняется и смещением покупательского интереса в сторону первичного рынка: “Когда застройщики вместе с банками предложили свои кредитные программы, многие покупатели отдали предпочтение новостройкам. Участие банков повысило доверие покупателей. Кроме того, новое жилье более качественно и комфортно”.

По наблюдению Кузнецова, многокомнатные квартиры в старых домах стали практически неликвидными: “В листингах риэлторских фирм трехкомнатные хрущевки висят по нескольку месяцев. Разница в цене между двухкомнатной и трехкомнатной хрущевкой снизилась до $2000-3000, но владельцы двухкомнатных хрущевок предпочитают за такую доплату обменять свою квартиру на двухкомнатную лучшей планировки или, если есть такая возможность, воспользоваться кредитом и купить полноценную квартиру”.

По мнению Крайнова, спрос на вторичном рынке вообще достаточно стабилен: “90% сделок на вторичном рынке — альтернативные, а они происходят при любых условиях. И если нет каких-то оказывающих существенное влияние внешних факторов, обороты рынка стабильны. Таким внешним фактором в начале года стало усложнение и изменение правил регистрации. Потом рынок приспособился, и все опять пришло в относительное равновесие”, — отмечает эксперт.

Риэлторы увлеклись ипотекой

Как считает Алексей Трошенков, спрос на вторичное жилье поддержала ипотека. Если в начале года ипотечные кредиты на вторичное жилье предлагали только агентство ипотечного жилищного кредитования “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (ГП “НИКА”) и Городской ипотечный банк, то к концу года еще шесть банков вышли на рынок со своими программами под залог жилья. Это привело к возникновению новой услуги — ипотечного брокериджа, сообщил Кузнецов.

“Конкуренция на рынке ипотечного кредитования привела к тому, что банки начали уменьшать ставки по кредитам, смягчать условия кредитования, например снижать размер первоначального взноса”, — отмечает Соловьева.
Алексей Денисов, заместитель директора ГП “НИКА”, сообщил, что в их агентстве за 2005 г. число ипотечных сделок увеличилось в три раза.

Однако, по мнению Кузнецова, рост числа ипотечных сделок не повлиял на рост цен на жилье. Трошенков, наоборот, полагает, что в 2005 г. темпы роста объемов кредитования в Нижегородской области замедлились, но соглашается, что развитие ипотеки пока никак не влияет на цены на рынке. “По данным ЦБ, кредиторская задолженность населения Нижегородской области по всем видам кредитов за три квартала 2005 г. составила 23 млрд руб., в том числе кредитов на покупку жилья — около 2,5 млрд руб. В то же время число "плохих" кредитов (с задержками возврата) возросло с 0,5% в 2004 г. до 2,5% в 2005 г. Это свидетельствует о том, что круг потенциальных заемщиков сузился и кредитами стали пользоваться не обладающие достаточной платежеспособностью граждане”, — говорит эксперт.

В 2005 г. индекс средней стоимости 1 кв. м колебался от $600 в Автозаводском районе до $1085 в центре Нижегородского, констатировали в компании “Триумф”. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (ГУ ФРС по НО), в I квартале 2005 г. зарегистрировано 2703 сделки купли-продажи, или на 42% меньше, чем за тот же период 2004 г. Итоговые данные на весь 2005 г. ГУ ФРС по НО обещала подвести только в конце января.
Ирина Бондаренко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...