"Белые воротнички" тянутся к Кремлю

Аналитический центр "IRN.RU" завершил масштабное исследование реконструированных и новых бизнес-центров Москвы. На долю этих 60 зданий приходится около четверти всего столичного рынка деловой недвижимости - это более 1 миллиона квадратных метров площадей под офисы и торговые центры плюс 10 тысяч квадратных метров автостоянок, преимущественно наземных. Почти все 60 объектов офисной "первички" будут заселены арендаторами в 2005 году. Свыше 50% бизнес-центров строятся в центральной части города. Это означает, что в ближайшее время старую Москву ожидает тяжелое обострение хронического заболевания - автомобильных пробок.

 

 

Строящиеся бизнес-центры располагают примерно одним машиноместом на автостоянке на 100 квадратных метров офисных площадей. В среднем на 100 квадратных метров приходится 20 сотрудников. Даже если личным автомобилем пользуется лишь половина из них, они обречены на то, чтобы каждый рабочий день искать место для парковки. Количество визитеров разнится в зависимости от профиля компании-арендатора: так, турфирма среднего размера принимает в день от 10 до 40 посетителей. Степень влияния присутственных мест на плотность движения вокруг них - предмет темный и неизученный. Во всяком случае "Известиям" не удалось найти эксперта, готового при помощи цифр продемонстрировать эту взаимосвязь. Но не нужно быть экспертом, чтобы заметить, как в спальных районах улицы днем пустеют, а в деловых забиваются пробками.

Столичный мэр Юрий Лужков как-то сказал, что не желает превращения центра Москвы в скопище контор, а напротив, хочет, чтобы здесь проживало как можно больше народа. Тем не менее на долю Центрального административного округа сегодня приходится 53% офисных новостроек. А когда "белые воротнички" начнут в массовом порядке обживать район Сити, суммарная доля остальных округов города сократится до единиц процентов: в Сити будет построено около 3 миллионов офисных площадей.

Сегодня Восточному, Северо-Восточному и Северо-Западному округам в пределах МКАД досталось всего лишь по одному новому зданию, Юго-Западному - 2, Западному и Юго-Восточному - по 3, Северному - 6, Южному - 11, Центральному - 32. Впрочем, специалисты отмечают отрадную тенденцию: в последнее время новые деловые центры появляются на окраинах и даже за МКАД.

- В Центральном округе изначально было много объектов, пригодных для реконструкции, - говорит руководитель проекта "IRN.RU" Олег Репченко, - то есть старых советских учреждений, институтов и т.п. Кроме того, Генплан предусматривает высокую концентрацию офисных зданий именно в центре. Года 2-3 назад изученные нами объекты существовали только в проекте, и проблема пробок стояла не так остро, как сегодня. Теперь подъездные пути и парковки стали важнейшим критерием выбора арендаторов. Думаю, что спустя 3-4 года застройщики будут активнее осваивать территории, примыкающие к Третьему транспортному кольцу. И Четвертое кольцо, если оно будет построено, также должно заинтересовать операторов рынка офисной недвижимости. Этот рынок находится в самом начале развития: долгое время здесь царствовала "вторичка", то есть свободные площади госконтор и неработающих заводов. Лишь начиная с 2001 года в Москве стали появляться новые и реконструированные объекты класса "А", построенные в соответствии с современными требованиями для офисов.

Надежду на возможное переключение внимания потенциальных арендаторов офисов-новостроек с центра на окраины отчасти внушает соотношение цен. Аренда площадей в новых билдингах Центра и Юго-Запада стоит почти одинаково: примерно 623 доллара на метр в год, включая эксплуатационные расходы и не включая НДС. Это всего на четверть выше средней цены по городу и вдвое дороже самого дешевого бизнес-центра данной категории - в Восточном округе. Тогда как по ценам на жилые новостройки Центр недосягаем. Он в полтора раза обгоняет двух других "призеров" - Запад и Юго-Запад. Такое сравнение двух столь разных сегментов не совсем корректно (в частности, оттого что по количеству жилых метров Центр отстает от остальной Москвы), но имеет право на существование. Потому что снимают офисы класса "А" и покупают коммерческие новостройки примерно одни и те же люди.

Юлия Игнатьева Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...