Бизнес для юрких

Инвестируя в строительство гостиниц, российские компании не рассчитывают на их прибыльность: развитие гостиниц стало механизмом укрепления отношений с московским правительством.

Административный ресурс оказался востребован только при сносе устаревших отелей и строительстве на их месте новых 5-звездочных. Возведение гостиниц уровня 3–4 звезды остается делом частных компаний, и их деятельность в этом негостеприимном сегменте встречает сопротивление на каждом шагу. Ряд столичных застройщиков ухватился за гостиницы с целью войти в правительственные кабинеты. Другие намерены обеспечить доходность за счет «побочного» бизнеса, организованного на территории гостиниц.

 

 

Но единичные группы западных инвесторов уже наметили в будущем на этом рынке проведение настоящих инвестиционных сделок.

Посеешь ветер…
Сначала несколько цифр. По данным МЭРТ РФ, за 2004 г. число гостиниц в России сократилось на 247 объектов, в то время как за 2003 г. – на 45 гостиниц. По данным Госкомстата России, в 2004 г. в нашей стране принимали гостей 3873 гостиницы. По подсчетам Национального статистического агентства, в прошлом году число 5-звездочных гостиниц в России сократилось с 23 до 18. По официальным данным, номерной фонд российских гостиниц в 2004 г. использовался на 37% (в 2003 г. – на 38%). Самый высокий коэффициент использования номеров был зарегистрирован в Москве (54%). При этом московские отели аккумулируют 42,4% от общей суммы гостиничных доходов, имея 19,2% всех номеров, петербургские – 15,7%, располагая 7,9% номерного фонда страны.

Но вот самый интересный факт: в Москве нет ни одной (!) гостиницы, принадлежащей не только западной гостиничной сети, но и вообще иностранному инвестору. Те отели, которые получают громкие имена различных международных сетей, лишь управляются ими. Вот простой пример. Такие отели, как «Грандъ Мариотт Тверская» и «Холидей Инн Лесная», на 100% принадлежат ЗАО «Моспромстрой», 24,5% акций которого в свою очередь принадлежат московскому правительству. В то время как западные операторы за использование своего брэнда и за управление получают определенный процент от оборота гостиницы. Как правило, их «роялти» составляет 5–8% от текущего оборота, а также 5–10% от прибыли отеля (если таковая прибыль имеется). За такое вознаграждение авторитетная западная сеть гарантирует стандарт качества в управляемой ею гостинице. Операционный доход такой сети несложно подсчитать. Тот же «Грандъ Мариотт Тверская» насчитывает 232 номера. Средняя стоимость номера (высчитывается путем суммы и деления цены на обычный номер и на президентский) составляет $220. При средней загрузке отеля в 70% валовая выручка составляет чуть более $13 млн. При этом побочный доход отеля (аренда конференц-зала, а также торговля – см. ниже) приносит еще около 10% от валовой выручки. Итого общий доход отеля такого класса составляет не менее $14 млн в год. Гостиничная сеть за его управление получает не менее $1 млн в год. Следует учесть, что это гарантированный доход оператора. А вот если бы оператор владел гостиницей в Москве, еще неизвестно, смог бы он извлечь из нее прибыль. Таким образом, безо всякого риска, не инвестируя в московские отели, западные операторы получают неплохие деньги. А потому не осуществляют пока масштабных вложений в хотельерный бизнес.

Как всегда, Россия и в этом случае может рассчитывать только на собственных инвесторов. Отечественных бизнесменов не смущают ни относительно низкая доходность этого сегмента рынка, ни многочисленные препоны административного характера. Так, один инвестор рассказывает, что в бизнес-план проекта гостиницы на Китай-городе после произведенных расчетов была заложена стоимость строительства квадратного метра $1,5. С учетом всех технических условий, выдвинутых «Мосгазом», «Мосгортеплом», «Мосэнерго» и другими, цена 1 кв.м возросла до $2,5 тыс. В результате полная стоимость гостиницы достигла $6 млн. На вопрос, зачем он пошел на заведомо малоприбыльный проект, начинающий хотельер отвечает, что это прекрасная возможность зарекомендовать себя перед властями, которые объявили строительство гостиниц приоритетной городской задачей, и заодно закрепиться на столичном рынке недвижимости.

Но и альтруизм таких инвесторов не спасает ситуацию. По мнению Ирины Жаровой-Райт, управляющего партнера российского филиала швейцарской компании Nordblom Group, среди российских операторов только единицы понимают, как надо строить гостиничный комплекс и как надо им управлять. Не спасет положение и выход на российский рынок небольших западных инвесторов. «Главная сложность для иностранных инвесторов в том, – говорит г-жа Жарова-Райт, – что практически все гостиницы, которые есть в России, соответствуют СНиПам 60–70-х гг. прошлого века. Советские гостиницы надо перестраивать заново, а это довольно большие, а главное – долгосрочные инвестиции». Так, сегодня площадь номера в 3-звездочном отеле равна 17 кв.м, а по международным нормам она должна составлять 26 кв.м.

Первый эксперимент
Несмотря на все сложности, строительство новых гостиниц в Москве, хоть и со скрипом, но идет. При этом у каждого инвестора существует своя схема вхождения в проект и последующего им управления. Рассмотрим один интересный пример.

Как уверяет Ирина Жарова-Райт, не так давно между возглавляемой ею компанией Nordblom и группами компаний из Великобритании и Ирландии была достигнута договоренность о вложении примерно $100 млн в три строительные площадки под будущие гостиницы. Они расположены по следующим адресам: Грохольский переулок, 39/5; ул. Островитянова, вл.36 и Зеленый проспект, 6А. На все три строительные площадки уже имеется исходно-разрешительная документация.

Выдумщики
Это единичный пример нестандартного подхода к инвестициям в отели. В большинстве случаев бизнесмены все же предпочитают проторенный путь – вложить деньги, построить гостиницу и оставить ее в собственности. Но тут возникает вопрос – как минимизировать эти издержки. Неожиданно на помощь к таким «задумчивым» инвесторам пришли столичные власти. В конце марта текущего года московские чиновники придумали новый способ привлечения инвесторов к массовому строительству гостиниц в Москве. Для этого будет в два раза снижена стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые участки. В подписанном столичным мэром распоряжении говорится, что льготы касаются всех гостиничных объектов независимо от форм собственности. Чтобы рассчитать сумму, необходимую для выкупа прав аренды на строительство того или иного объекта, требуется применить достаточно сложную систему расчетов, которая прописана в Постановлении правительства Москвы №522 ПП от 27 июля 2004 года. Для гостиниц, как и для других объектов, указан свой коэффициент – 1, который распоряжением мэра Москвы сейчас снижен до 0,5. Причем в каждой конкретной экономической зоне (всего их в Москве 69) размер аренды под конкретное здание гостиницы определяется по одной формуле, но он различается в разы. Это зависит от цены участка, от плотности застройки, от высоты здания, наличия подземной парковки и др.

Так, например, при строительстве 4-звездочной гостиницы в районе Замоскворечья с площадью 20 тыс. кв.м сумма, которую сэкономит инвестор, применив новый коэффициент, составит примерно 10% от капитальных затрат на строительство (или около $0,5 млн).

Как рассказали в Департаменте инвестиций и развития ОАО «ГАО «Москва», заседание правительства Москвы о реконструкции многокорпусных гостиниц состоялось еще 22 февраля: именно тогда обсуждался вопрос необходимости создания льгот и преференций для участников этого рынка. Как заметили в «ГАО «Москва», сложно сказать, станет ли с принятием этого документа проще строить гостиницы: пока на практике этот метод не отрабатывался. После проведения необходимых расчетов на конкурс для инвесторов будет выставлена гостиница «Останкино», при возведении которой и станут очевидны выгоды данного документа.

По мнению Светланы Мухановой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, западные инвесторы, работающие на гостиничном рынке, часто вообще не вступают в проект, если сумма затрат на право аренды земли составляет более 30%. Еще один критерий оценки – стоимость строительства одного номера. «Если себестоимость номера в 3-звездочном отеле составляет $50 тыс., а в 4-звездочном – $60 тыс., иностранцы, скорее всего, не возьмутся за такой проект, так как его трудно окупить», – полагает она. При этом стоимость одного номера в московской 4-звездочной гостинице может составить и все $100 тыс. – и это не смущает частных инвесторов.

Непонятный гостиничный объект
Как антипример гостиничного бизнеса многие эксперты называют непонятный проект, предложенный столичным правительством. Тендерный комитет Москвы собирается в ближайшее время провести открытый аукцион по подбору инвесторов на гостиницу в Государственном музее-заповеднике. Планируется, что это будет отель на 200 мест общей площадью 6,2 тыс. кв.м на земельном участке размером 2,3 га. Однако к отелю, который теоретически мог бы заинтересовать инвесторов, существует обременение. Как говорится в предпроектной документации Тендерного комитета, «это 12 заезжих изб (с сараями), высадка 131 дерева, 386 кустарников и устройство газона площадью 1,38 га». Ориентировочный объем затрат инвестора, необходимый для реализации инвестиционного проекта, составляет $7,065 млн.

После окончания строительства объекты передаются в аренду инвестору для целевого использования сроком на 15 лет. При этом на срок аренды, не превышающий 8 лет с момента окончания строительства, размер платы за пользование объектами нежилого фонда будет равен минимальной арендной ставке, установленной действующим законодательством Москвы.

Напомним, что в ноябре 2004 года Тендерный комитет города Москвы собирался на этом же месте разметить трактир на 150 посадочных мест, усадьбы, ярмарочные площади, площадки для посадки вертолетов в экстренных ситуациях и общественный туалет. Но конкурс так и не состоялся в связи с отсутствием заявок. Тогда столичные власти оценили объем инвестиций в $3,5 млн.

Эксперты сомневаются, что гостиница в Коломенском вызовет живой интерес у инвесторов. Еще 15 января 2003 года в Мосгордуме обсуждался вопрос о привлечении инвесторов в ГМЗ «Коломенское». Тогда же было принято решение создать на этой территории комплекс туристического обслуживания. В него вошли бы автостоянка на 7 тыс. мест, та самая гостиница на 200 мест, несколько трактиров от 70 до 250 посадочных мест и 14 торговых павильонов. Руководитель комиссии по бюджетной политике Мосгордумы г-жа Рукова на том заседании заметила, что в программе вообще не прописана мотивация для инвесторов и непонятно, как удастся уговорить их вложить в строительство 3,5 млрд руб.

Побочный бизнес
Наши инвесторы, не рассчитывая на высокие прибыли от продажи номеров, научились «дополнять» гостиничный бизнес. Например, сдавать часть первого этажа в аренду под торговлю, либо заниматься ритейлом самому. Даже такой нехитрый бизнес способен приносить до $200 тыс. в год (200 кв.м по $1 тыс. за кв.м в год). Для небольшой 3-звездочной гостиницы такая сумма составляет около 10–15% валового дохода за год. Еще одна возможность диверсифицировать бизнес – сдавать часть номеров под офисы. Учитывая, что средняя заполняемость даже лучших отелей в Москве не превышает 75%, свободные помещения под такие цели находятся всегда. И эта побочная деятельность способна без видимых усилий приносить до $100 тыс. в год (6 номеров по 26 кв.м умножаем на $600 за кв.м в год).

Однако наивысший доход хотельеры получают от проведения всяческого рода конференций. Для этого необходимо всего-то на стадии проектирования объекта предусмотреть такое помещение вместимостью до 100 человек. Как отмечает Ирина Лобкова, менеджер компании Informedia (организация конференций), конференц-залы в столичных гостиницах заняты под различные мероприятия обычно на 2–3 месяца вперед. С одного участника хотельеры берут в среднем $80 за день конференции (без НДС). На конференциях обычно присутствует минимум 50–60 человек. А обычная 4-звездочная гостиница проводит не менее сорока таких мероприятий в год. Нехитрый подсчет показывает, что даже при таком минимальном «наборе» выручка составляет минимум $200 тыс. в год. Причем, в некоторых хорошо позиционируемых гостиницах – «Грандъ Мариотт Тверская», «Рэдиссон Славянская» и др. – конференции и «круглые столы» проходят ежедневно.

Марти Уилан, директор по развитию Astera Group, отмечает, что такой «побочный» бизнес московских хотельеров пока скорее экспромт, а не выверенная тактика и тем более стратегия. Все зависит от местоположения гостиницы и качества ее услуг. «Например, 3-звездочная гостиница за пределами Москвы будет приносить прибыль за счет номеров и ресторана, а 5-звездочная гостиница в Москве получает наибольший доход от мероприятий, которые устраиваются в течение года. Если витрины гостиницы выходят на главную улицу города, большую роль будет играть ритейл, – полагает она. – На западе сейчас прослеживается тенденция развития ресторанной части гостиницы. Ресторан, качеством не ниже местных заведений, должен притягивать не только гостей, но и жителей города. Идея «Sunday Brunch» очень популярна среди московских экспатов. Есть также Spa-центры, приносящие дополнительную прибыль, но пока слабо представленные в Москве».

В целом, как соглашаются эксперты, «побочная» часть гостиничного бизнеса при умелом управлении может приносить не менее 10% от общего дохода объекта, но не более 15%. В противном случае страдает управление самого отеля, который наполняется людьми со стороны.

Павел Пряников Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...