Born to Shop

У нас присутствуют почти все формы торговли, которые есть на Западе

По классической схеме развития недвижимости последовательность выглядит так: сначала строится жилье, потом силы бросаются на возведение офисов, следующий бум приходится на развитие цивилизованных торговых площадей. Схема вполне логичная и с точки зрения развития рынка недвижимости, и с точки зрения конечного потребителя - сначала человеку нужно где-то жить и работать, а, заработав денег, где-то их тратить, то есть покупать. Покупать же наш цивилизованный житель с перспективной работой в красивом офисе хочет хорошие вещи в достойном месте. А достойных мест становится все больше и больше. И если горожанам остается только удивляться и радоваться тому факту, что на их пути появился новый торговый центр, куда можно зайти за покупками, то специалисты точно знают, что, где, когда и зачем будет построено.

 

 

За этой информацией мы обратились к консультантам отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Полине Жилкиной и Марии Стольниковой.

В последние несколько лет наблюдается активная динамика рынка торговой недвижимости, говорят специалисты компании. На рынок вышли многие крупные операторы - крупные не только по площади магазинов, но и по развитию самой сети: это может быть сеть небольших магазинчиков, но очень распространенная по всему миру. Однако пока, с точки зрения развития сетей, рынок недостаточно насыщен. Безусловно, на рынке присутствуют очень хорошие российские операторы - и московские, и региональные. Присутствуют и некоторые западные сети, но выбор пока не столь велик, что делает российский рынок довольно привлекательным для появления новых профессиональных западных операторов. Даже сравнивая с польским, наиболее "родственным" России рынком, специалисты отмечают, что по степени развития торговли пока мы плетемся в хвосте. В Польше больше местных сетевых операторов, лучше развита и сама индустрия. К примеру, в вещевой категории на польском рынке работает множество вполне конкурентоспособных местных производителей, чем Россия пока похвастаться не может. Очевиднее и присутствие на польском рынке западных операторов. Если же верить утверждению, что Россия во многом повторяет польский путь, то есть надежда, что и у нас в ближайшее время будет такое же разнообразие марок и товаров.

В цивилизованный рынок на бесплатном автобусе

Впрочем, все сказанное относится к "внутреннему наполнению" торговли, то есть ассортименту. Что же касается "оболочки", то и тут есть на что обратить внимание. До сих пор у нас существуют устаревшие формы торговли, имеющие на профессиональном языке красивое английское название Old Stock, то есть формы торговли, которые не соответствуют современным определениям - рынки, уличная торговля, старые универмаги, большинство которых являются прекрасными площадками для съемок фильмов про советское прошлое. Однако рано или поздно и до них дойдут руки: по прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle, в ближайшее время появится тенденция к тому, что старые помещения будут реконструироваться, замещаться, переводиться из этого состояния в более новое, современное.

"Сейчас, к сожалению, часто происходит, что обычный рынок просто строит крышу и называет себя после этого торговым центром, что не соответствует нашему определению торгового центра", - говорит г-жа П.Жилкина. Самая же большая проблема городской торговли, это, конечно, до сих пор популярные открытые рынки. Проблема, конечно, не в низких ценах, а в стихийности этих рынков, плохом сервисе, отсутствии гарантий для покупателя и обилии контрафактных товаров. Ну а городские власти больше озабочены тем, что несмотря на все попытки повсеместного внедрения кассовых аппаратов здесь главенствует "черный нал", а значит, городская казна лишается налоговых поступлений. Впрочем, и с этой бедой, кажется, можно справиться: с появлением супермаркета "Ашан", цены в нем практически сравнялись с ценами на товары "с рынка". Есть, правда, у Ашана один подводный камень - его месторасположение: для покупок "на неделю" с загрузкой в багажник автомобиля магазин, пожалуй, идеален, только для "безлошадных" любителей "мелкооптовых рынков" это не совсем удобно. Правда, подумали и о них, организовав маршруты бесплатных автобусов от ближайших станций метро, так что это все-таки удобнее, чем с обычными рынками, хотя и несколько дальше.

Из недорогого сегмента в ближайшее время должен выйти на рынок еще один розничный торговец - РЕАЛ. Что же касается более "далеких" планов, то в ближайшие три года на рынке должно появиться более миллиона квадратных метров торговых площадей (см. таблицу на стр. 47). "У нас существует городская программа по замещению большинства рынков цивилизованными формами торговли, - рассказывает г-жа Жилкина, - и большинство участков, на которых действуют эти рынки, кем-то уже выкуплены, или по этому вопросу ведутся переговоры. Так что вскоре эти участки возьмут под застройку. Не факт, что там появятся исключительно торговые объекты, но, по крайней мере, не будет этого беспорядка".

Деньги, деньги...

Появление новых торговых площадей - дело не только приятное глазу и кошельку населения, но выгодное для инвесторов и девелоперов, причем пока гораздо более выгодное, чем в той же Польше. Объясняется это и более высокими ставками аренды из-за дефицита современных торговых помещений и, соответственно, более быстрой окупаемостью проектов. "Если говорить о торговых центрах, арендуемая площадь которых от 20 до 30 тысяч кв.м с продуманной концепцией и хорошим месторасположением, то ежегодная прибыль от такого проекта составляет более 10 млн. долларов, - говорит г-жа М.Стольникова. - Поскольку рынок торговой недвижимости развивается очень динамично и на него выходит большое количество операторов, то торговые центры сдаются очень быстро, практически не остается свободных помещений, и сроки окупаемости в этом случае составляют 4-5 лет, что гораздо быстрее, чем на Западе, где обычный срок окупаемости - более 7 лет".

Сколько стоит аренда

Конечно, арендные ставки в современных торговых центрах зависят, в первую очередь, от месторасположения, поэтому ставки условно можно разделить на "центральные" и "периферийные". Ставки в центре в таких комплексах, как "Атриум", "Смоленский пассаж", "Манеж", "Гостиный двор" и небольших магазинчиках (до 100 кв.м арендуемой площади) доходят до 3, 5 тысяч долларов за кв.м в год. На МКАДе ("МЕГА", "Вэймарт", "Ашан"), максимальная ставка достигает 2-2, 5 тысячи долларов за кв.метр. Самые дорогие площади (магазины до 50 метров) находятся напротив касс якорного арендатора (к примеру, супермаркета) или на самых "проходных" местах (например, на входе). Якорные арендаторы, занимающие большие площади (от 1000 кв. м) платят, естественно, меньше - от 100 до 300 долларов за метр в год в зависимости от площади торгового центра.

Чего нам не хватает

Среди современных помещений в Москве присутствуют почти все формы торговли, которые есть на Западе: есть соответствующие западным представлениям торговые центры - Атриум, МЕГА, есть универмаги (к примеру, Смоленский пассаж - универмаг в центре города), есть сетевые магазины разных форматов - и супермаркеты, и гипермаркеты, и магазины "у дома", и так далее. Сейчас работает новая программа по строительству магазинов "шаговой доступности", где базовый набор необходимых товаров можно будет купить вблизи от дома. Однако специалисты отмечают и некоторые "пробелы" на московском рынке, которые хотелось бы в ближайшее время заполнить. Один из таких пробелов- factory outlet - торговый центр, в котором в качестве арендаторов выступают известные бренды, но не просто так, а их стоковые магазины. "У нас есть дисконт-центры, - рассказывает г-жа Жилкина, - где просто под одной крышей собраны на вешалках разные марки, мы же хотим сделать так, как это делается в Польше, Испании, Португалии и т.д. - у каждой марки будет свой магазин с коллекциями прошлых сезонов по заниженным ценам. Это очень популярный на Западе формат и мы считаем, что в Москве он будет отлично работать".

В стадии развитии у нас находится retail park. В своем классическом варианте retail park - это торговая площадка, вынесенная за пределы города, на которой размещаются отдельно стоящие одноэтажные коробки, каждую из которых занимает один арендатор: одну коробку может занимать продуктовый оператор, вторую - товары для дома, рядом - спортивные товары, бытовая техника и так далее. Популярность на Западе retail park определяется дешевизной строительства - возведение одного квадратного метра обычно обходится в два-три раза дешевле, чем строительство обычного торгового центра. "По сути, "МЕГА" - это тоже retail park, объединенный под одной крышей галереей под названием МЕГА, - считает Мария Стольникова. - ТЦ ЛИГА - немножко не соответствует категории, но смысл тот же - 4 якорных арендатора, а торговых галерей практически нет. Наиболее же простая форма - это несколько коробок".

Торговля идет в регионы

Впрочем, торговля развивается не только в Москве: в последнее время активно строятся новые торговые площади в регионах. После Москвы лидирует Санкт-Петербург, постепенно же ритейл осваивает и города миллионники - Казань, Самару, Новосибирск, Екатеринбург. Причем в большинстве случаев вкладывают средства в строительство торговых площадей местные инвесторы и зачастую это компании, не имеющие прямого отношения к торговле. "В регионах часто совершенно непрофильные компании берутся перевести свои активы в другую сферу и наблюдая за тем как развивается торговая недвижимость, решают проинвестировать именно строительство торговых центров". Зарубежные же инвесторы пока регионального рынка побаиваются, однако, после того как московский рынок насытится, а это рано или поздно произойдет, можно предположить, что именно регионы займут первую ступень в рейтинге выгодных инвестиционных вложений.

Оксана Сторожко Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...