Девелопмент в сетях

Девелоперские компании продолжают осваивать региональные рынки. При этом значительная часть из них планирует развивать свои проекты под единым брендом и с единой концепцией. И хотя, на сегодняшний день успешные сетевые структуры можно пересчитать по пальцам одной руки, заявленные планы региональной экспансии уже породили множество разговоров о появление на российском рынке коммерческой недвижимости такого понятия как сетевой девелопмент. О том, как выглядит сетевой девелопмент в нашей стране, мы решили поговорить с коммерческим директором компании Торговый Квартал Эльзой Розенталь

Arendator.ru: Эльза, в профессиональном сообществе сегодня очень много говорят о таком явление как сетевой девелопмент, расскажите пожалуйста, что оно собой представляет в российских условиях.

Я думаю, что на сегодняшний день четкое определение этого понятия пока не сформировалось.

 

 

На мой взгляд, те, кто называют себя сетевыми девелоперами, делятся на две группы.

Первые действительно работают с сетевыми проектами с единой концепцией, «пакетно» привлекая операторов и инвесторов. Из реализованных сегодня проектов к таковым можно отнести МЕГА и PARK HOUSE.

Вторая группа - это региональные девелоперы, которые либо строят торговые центры одного формата в разных регионах, либо вообще строят объекты разного профиля, не обязательно торговые. Они являются сетевыми в том смысле, что тем же инвестиционным фондам, тем же операторам легче с ними работать, потому что у них уже есть ряд совместных проектов. Даже, если впоследствии будут меняться коммерческие условия, у них сохранится опыт общения друг с другом. Для рынка в целом, это очень важный момент. В этом смысле любых региональных девелоперов, у которых есть несколько проектов можно назвать сетевыми.

Arendator.ru: Как вы считаете, целесообразно ли для девелопера выступать в регионах под единым брендом?

Сегодня это не принципиально, девелопер может строить одинаковые торговые центры с единым брендом и единой концепцией, а может строить абсолютно разные объекты, исходя из конкретной ситуации в городе, конкретной площадки и потребностей рынка.

Мы, например, планируем развиваться по такому сценарию: у нас есть фирменный стиль, который мы в дальнейшем будем клонировать на все наши проекты. Что касается их формата, то это разноплановые объекты. Пойдем ли мы когда-нибудь одним форматом в разные города? Пока мы для себя такого решения не приняли.

Arendator.ru: Приведите пожалуйста, пример успешных сетевых структур

Из реализованных - это МЕГА и PARK HOUSE. Из тех, что сейчас заявлены на рынке, скорее всего, успешной будет сеть ТЦ «Планета» (РосЕвроДевелопмент). Также интересной обещает стать сеть ТРЦ «Июнь» (Регион Девелопмент). Хорошие шансы и у ADG Group.

Arendator.ru: Можно ли сегодня говорить о том, что известный бренд в девелопменте создает добавленную стоимость? Готовы ли арендаторы за него доплачивать?

Постепенно это приходит. Однако нельзя сказать, что ставки аренды в том же PARK HOUSE очень сильно отличаются от ставок аренды в ТЦ такого же качества, но имеющего другое название.

Наиболее ярко это проявлялось в МЕГЕ, правда, сейчас у многих арендаторов отношения с ними усложнились. Надеюсь, им удастся удержать планку доверия арендаторов, поскольку сейчас в МЕГЕ действительно несколько завышены арендные ставки.

Arendator.ru: То есть бренд у нас пока не означает качество?

Понимайте, тем же арендаторам довольно сложно судить о качестве ТЦ по планировкам на бумаге. Важно, как они потом будут себя в нем чувствовать, как и кто будет управлять этим торговым центром, ведь профессиональное управление само по себе принципиально для имиджа компании. Арендаторов можно привлечь выгодными коммерческими условиями, грамотной концепцией, однако, при низком качестве управления на деле все может оказаться не так гладко.

Arendator.ru: Давайте поговорим непосредственно о региональных рынках, многие сегодня говорят о перенасыщение, как вы оценивайте их потенциал?

Девелопмент торговой недвижимости сейчас развивается очень высокими темпами, и на данный момент региональные рынки предоставляют самые широкие возможности для его развития. Иногда эти темпы опережают реальную потребность жителей тех или иных регионов, поэтому девелоперы в большей степени ориентируются на результат в долгосрочной перспективе, чем на результат в ближайшем будущем.

Действительно, может показаться, что некоторые рынки уже перенасыщены, как-то Казань, Нижний Новгород. Однако развитие девелопмента очень сильно зависит от того, как развивается ритейл, который сам по себе более тонко чувствует возможности и потребности населения. Если у населения появляются новые возможности, например, выросла заработная плата или появилась потребность в каких-то форматах, ритейлеры довольно чутко на это реагируют.

Другое дело, что уровень развития ритейла сегодня в России все ещё гораздо ниже, чем уровень развития торговой недвижимости, хотя, по большому счету, они должны соответствовать друг другу. Сегодня на рынке представлено большое количество девелоперских компаний, и они строят больше, чем необходимо ритейлу в некоторых регионах. При этом довольно распространенной можно назвать и такую ситуацию, когда ритейлеры стремятся выйти в определенные регионы, но никакой качественной торговой недвижимости, в классическом понимании слова, там не представлено.

В целом, поскольку, на мой взгляд, уровень развития ритейла в России пока не очень высокий, даже по тем регионам, в которых сейчас по всем признакам наступило насыщение рынка торгово-развлекательных объектов, с развитием ритейла, ситуация придет в норму, и количество качественных торговых объектов будет соответствовать его потребностям.

Arendator.ru: Получается, что насыщение происходит от того, что в некоторых регионах девелопмент как бы бежит впереди паровоза?

Именно так, где-то он впереди, а где-то безнадежно отстает. Наиболее показательны в этом отношении северные города: Нижневартовск, Сургут, Тюмень. Девелоперы в них почти не присутствуют, рынок ненасыщен, поэтому ритейлу очень не хватает площадей. Представляю, что там будет через 2-3 года, когда его потребности ещё больше вырастут.

Arendator.ru: По каким критериям вы принимайте решение о вхождение в тот или иной регион?

По большому счету, мы выбираем не регион, мы выбираем конкретную площадку, местоположение, оцениваем уровень насыщения рынка и конкурентную среду. Правда, подходящих площадок для строительства торговых центров сегодня все меньше, что затрудняет выбор. Конечно, выбирая площадку, мы проводим тщательный анализ, в том числе и показателей социально-экономического развития.

В данный момент, например, в числе прочих мы рассматриваем проекты и в Нижнем Новгороде, и в Казани, хотя эти города и считаются перенасыщенными. Поэтому можно сказать, что выбор региона и площадки в каждом конкретном случае индивидуален.

Arendator.ru: На сегодняшний день девелоперы застроили миллионники и активно осваивают города с населением более 500 тыс. человек. Когда наступит очередь городов от 300 тыс. и меньше?

У нас уже сейчас есть проект в Домодедово, городе с населением около 130 тыс., фактическое население с учетом окружающих коттеджных поселков – 200 тыс. Несмотря на это, мы считаем проект очень перспективным. То же самое можно сказать про Сургут (305 тыс.) и Нижневартовск (247 тыс.)

Arendator.ru: То есть численность населения не является определяющим фактором?

Нет, этот критерий, безусловно, важен, но ведь торговые центры не существуют сами по себе. Они существуют, когда в него ходят люди, в нем «сидят» арендаторы. И если арендаторы идут в города с небольшим населением, им хватает покупательской способности, им хватает численности населения в своей торговой зоне, значит, и торговые центры в этих городах будут строиться

Arendator.ru: Как вы считайте, станет ли сложнее российским девелоперам привлекать финансирование на западе, в условиях возможного кризиса ликвидности и повышения процентных ставок?

Думаю, что нас это не коснется. По сравнению с тем, что было год назад, привлекать финансирование от банков и инвестиционных фондов сегодня на порядок легче. Думаю, что в ближайшие несколько лет эта тенденция лишь закрепится. Западные инвесторы сегодня активно выходят на российский рынок, и им очень не хватает качественных проектов, поэтому ставки в будущем будут только снижаться.

Бондарчук Евгений Arendator.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU