Дом для компании

Рост инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости показывает, что отечественные офисы уже отвечают требованиям западных стандартов.

Прошедший 2003 год оказался для рынка коммерческой недвижимости очень удачным. Высокие темпы строительства и реконструкции повлекли за собой увеличение объема новых предложений и на рынке офисов. По данным аналитиков компании Knight Frank, всего за прошедший год было предложено 530 тыс. кв.

 

 

м помещений классов А и В. Это на 47% больше, чем в 2002 году.

Ставки сделаны
На протяжении всего прошлого года рост спроса на офисные помещения превышал предложение, что привело к увеличению ставки аренды в среднем на 5%. А вот уровень ставок операционных расходов в течение всего года почти не претерпел изменений. Это объясняется возросшей конкуренцией и повышением профессионализма управляющих компаний. Средние ставки арендной платы за помещения класса А составляют примерно $620 за 1 кв. м в год, а помещения класса В оцениваются в $420 за 1 кв. м в год. Несмотря на повышение цен за аренду, спрос на помещения классов А и В был достаточно высоким на протяжении всего 2003 года.
Половина предложений сосредоточена в центре Москвы. Особенно популярными среди арендаторов были офисные помещения, расположенные между Садовым кольцом и третьим транспортным. В этом районе было предложено более 35% общей площади построенных офисных площадей столицы. Всего же за год было сдано в аренду 560 тыс. кв. м офисных помещений. Около 60% реализованного спроса пришлось на российские и только 40% — на интернациональные компании. Ключевые сделки в прошлом году: 18,5 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В «Черри Тауэр» арендовала компания «НИКОЙЛ-Страхование» и 7137 кв. м в бизнес-центре класса А «Чайка-Плаза-VII» арендовал Внешторгбанк.
В первые месяцы 2004 года активность на рынке офисов сократилась по сравнению с декабрем 2003 года примерно на 50%. Аналитики объясняют этот спад затянувшимися новогодними каникулами. Тем не менее уровень свободных площадей в январе значительно сократился. Сейчас активность на рынке офисов постепенно повышается. Общее предложение помещений, по разным оценкам, составило от 2,75 млн до 3,07 млн кв. м. Арендные ставки по сравнению с 2003 годом также претерпели некоторые изменения. Так, средний уровень арендных ставок класса А составил $588 за 1 кв. м в год, класса В — $445 за 1 кв. м в год.
Из наиболее значимых событий начала 2004 года можно отметить приход на российский рынок офисов немецкой строительной фирмы «Хаммер АГ». Эта компания планирует построить центр на ВВЦ площадью примерно 15 тыс. кв. м, а также здание для офисов в Смоленском переулке, площадь которого составит 17 тыс. кв. м.
Цена предложения напрямую зависит от месторасположения зданий. Так, офисы класса В в районе Бульварного и Садового кольца стоят от $430 до 500 за 1 кв. м. От третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД цена варьируется от $260 до 420 за 1 кв. м.
Цены на офисы класса А значительно выше. Помещения, которые располагаются от Бульварного до Садового кольца, оцениваются от $650 до 700 за 1 кв. м. От Садового до ТТК можно снять офис по цене от $500 до 640 за 1 кв. м. Помещения, находящиеся за ТТК, стоят не ниже $490 за 1 кв. м.
На цену влияют и другие факторы: удачное или неудачное месторасположение, соседство, планируемые правительством Москвы работы по благоустройству близлежащих территорий, кафе, рестораны, прокладка дорог и т. д.
По мнению аналитиков, ситуация на рынке офисных помещений позволяет предположить, что повышенный спрос на офисы сохранится еще как минимум год. В перспективе можно говорить о насыщении рынка и росте вакантных площадей.

Как найти офис?
Достаточное предложение создает арендаторам трудности выбора офисных помещений. Эксперты рынка коммерческой недвижимости считают, что существует некий алгоритм поиска офиса.
Поиск подходящего помещения обычно начинают за 5–6 месяцев до предполагаемой даты переезда. В 90% случаях к поиску офиса подключают консультанта (риэлторскую компанию), и только 10% арендаторов договариваются с собственниками помещений без посредников. Как правило, и арендатор, и собственник приглашают консультанта не только для подбора вариантов, но и для защиты интересов.
Насколько квалифицированы сотрудники риэлторских компаний, можно судить по следующим признакам. Во-первых, оплата услуг консультанта производится собственником, а не арендатором. Во-вторых, для просмотра помещений предоставляется корпоративный транспорт. В-третьих, консультант должен представить фотографии офисов и поэтажные планы предлагаемых помещений.
После выбора консультанта встречу для детального обсуждения предлагаемых вариантов назначают в офисе арендатора (так как в 55% случаев именно арендатор обращается в риэлторскую компанию). Арендатор должен четко знать, какое помещение ему нужно и на какую арендную плату он согласен. Руководствуясь этими условиями, риэлтор подбирает варианты и составляет график просмотра помещений. Обычно, чтобы ознакомиться и увидеть варианты, требуется в среднем 1–2 недели. Если ни одно из помещений не устраивает арендатора, то консультант предлагает либо перенести вопрос переезда на более поздний срок, либо пересмотреть требования к офису. Если же помещение найдено, то риэлтор организует встречу с собственником офиса.
Во избежание ошибок собственнику помещения стоит получить общие сведения о рынке офисов (тенденции развития, приблизительные объемы реализованных площадей, цены). Арендная ставка назначается исходя из спроса на рынке и условий аренды в зданиях-конкурентах. Желательно, чтобы собственник обладал сведениями о зданиях-конкурентах. Тогда он будет уверенно чувствовать себя во время переговоров с арендатором и моментально реагировать на его аргументацию. Нужно составить коммерческое предложение и поэтажный план здания.
Спрос на аренду офисных помещений зависит в основном от экономической ситуации, поэтому при его определении стоит анализировать динамику сдачи в аренду офисных центров. Практически все действующие бизнес-центры заполнены не более чем на 95%. Это показывает стабильное потребление рынком предлагаемых объектов недвижимости при грамотно выстроенной маркетинговой и ценовой политике. Ошибки же ведут за собой увеличение срока реализации объекта, чаще всего из-за неправильной (завышенной) арендной ставки. Вообще спрос в Москве можно считать вполне достаточным для успешной сдачи помещения в аренду.

Ирина Васькова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...