Дом для вашего завода

Несмотря на то, что до уровня развитых стран в сфере малого бизнеса нам еще далеко, положительная динамика на лицо. Оптимизм вселяет и намерение Минэкономразвития РФ увеличить этот сектор в ВВП до 40% к 2010 году. Немало наших соотечественников пробуют реализовать себя именно в этой области, и, конечно же, успешный старт во многом зависит от правильно подобранного помещения.

В тесноте, да не в обиде

Первый вопрос, который волнует начинающего арендатора — как сэкономить на плате за помещение. Учитывая цены на рынке недвижимости, на счету буквально каждый квадратный дециметр.

 

 

Но если аренда жилья предполагает компромиссы между желаниями и возможностями, то условия производства диктуют свои правила.

Метраж и структура арендуемого помещения, прежде всего, зависит от конкретных задач предпринимательской деятельности. Небольшая пекарня или пошивочный цех вполне могут поместиться на 80-100 квадратных метрах, а более серьезное производство требует пространства внушительной площади. Но, независимо от специфики производства, приблизительная схема помещения будет выглядеть следующим образом:
• Офис 10% площади
• Цех 40-50% площади
• Склад 20% площади
• Подсобное помещение 10-15% площади
• Туалет 3% площади
• Коридоры 7-10% площади

При этом не стоит забывать, что, экономя на подсобных помещениях, вы можете получить в результате захламленные проходы и массу неудобств для ваших сотрудников. Согласитесь, когда работники сидят друг у друга на головах или среди груды коробок, трудно требовать от них высококачественного выполнения обязанностей. И обязательно при выборе помещения подумайте о возможном расширении, ведь вы планируете процветающий бизнес.

Кстати, если ваш бизнес крепнет день ото дня, есть смысл подумать о выкупе арендуемых площадей. Во-первых, это неплохая инвестиция, ведь цены на недвижимость растут с завидной стабильность. Во-вторых, вы не будете зависеть от прихоти арендатора. Необоснованное повышение арендной платы может стать его реакцией на ваш успех (даже пока еще незначительный). Кроме того, аренда – своего рода ахиллесова пята бизнесмена. Представьте, что к вашему арендодателю приходит ваш конкурент с заманчивым предложением, и на следующий же день вы и ваши сотрудники оказываетесь буквально на улице. Производство останавливается, клиенты недовольны, репутация портится. Скажете, похоже на триллер? И, тем не менее, это вполне реальная ситуация. Впрочем, даже если забыть о конкурентах, любые изменения в арендной плате обязательно скажутся на себестоимости вашей продукции. И изменения эти однозначно будут не в вашу пользу.

«Жилье» для бизнеса

Выбирать помещение для своего мини-завода следует с особенно тщательностью. Собственно, в расчет берется все: удобство расположения здания, качество его планировки, наличие подъездных путей, состояние водопровода и электропроводки.

Напомним также, что зачастую оборудование требует не только квадратных метров, но и кубических, высота потолков особенно в подвальных помещениях может сыграть с вами злую шутку. Особое внимание следует уделить и вентиляции и шумоизоляции, так как практически не существует производств, функционирование которых не зависит от вышеперечисленных факторов.

Если ваша деятельность подлежит сертификации, потрудитесь узнать требования, официально предъявляемые к помещениям. Иногда средства, потраченные на приведение арендуемых площадей к соответствующим нормам законодательства, превышают арендную плату в несколько раз.

Следует помнить и о том, что все производственные помещения, переоборудованные из жилых квартир, в обязательном порядке должны проходить довольно сложную и кропотливую процедуру перевода в нежилой фонд.

Отметим и о то, что новая редакция ЖК РФ устанавливает строгие требования к перепланировке, причем как для предпринимателей, так и для простых жильцов — практически любая перепланировка должна быть согласована с надзорными органами.

Также стоит поинтересоваться, кто ваши соседи. Пенсионеры, недовольные шумом и обилием транспорта, могут добиться закрытия предприятия, или в более мягком варианте перекрыть подъездные пути, что совсем не входит в ваши планы.

При заключении договора проверьте, имеете ли вы право на аренду на льготных условиях
Региональное законодательство о поддержке малого предпринимательства предусматривает механизмы, способные сократить ваши расходы по этой статье. Помещения могут предоставляться через бизнес – инкубаторы и фонды высвобождаемых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора стоит проконсультироваться с юристом, так как подводных камней в этой сфере множество. Особенно стоит оговорить условия расторжения договора аренды, а также вопросы об отделимых и неотделимых изменениях помещения. Обязательно следует поставить в известность арендодателя о характере планируемой деятельности.

Не выходя из квартиры

Если же вы решили сэкономить на аренде, у вас есть неплохой выход. В соответствии с новым ЖК РФ, граждане получили право использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Теперь вы можете поместить свой бизнес прямо у себя на кухне или в гостиной. Но все не так безоблачно.

Во-первых, категорически возбраняется размещать в квартире промышленное производство. Конечно, критерии здесь несколько размыты. Трудно определить какое производство является промышленным, а какое нет. Еще труднее официально доказать, что ваше производство не является таковым. Но размещение станков в жилой квартире запрещено однозначно.

Во-вторых, строго запрещено заниматься в жилом помещении бизнесом, который нарушает нормы «коммунального общежития» или, попросту говоря, мешает соседям. Нормы шума, пыли и неприятных запахов прописаны законодательством, и любая обоснованная жалоба ваших соседей может закончиться закрытием вашего предприятия в судебном порядке.

Безусловно, начать свой бизнес нужно с ознакомления с определенными нормативами. Постарайтесь максимально следовать им. В разряд запретных могут попасть виды бизнеса, связанные с установкой оборудования определенной энергоемкости, или использующие большое количество воды. Правда, в некоторых случаях достаточно получить официальное разрешение на его установку в Мосэнерго или Мосводоканале.

Остальные виды деятельности, которые не нарушают описанных выше норм, преследованию не подлежат. В этом случае, как правило, предприниматели берут на вооружение старую формулу — что не запрещено, то разрешено.

Мария Петрусь Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...