Феномен "Интеко"

В марте чуть ли не главной новостью из Каннов для московского рынка недвижимости стали представленные на выставке MIPIM-2006 проекты офисных и многофункциональных комплексов компании “Интеко” на 1 млн кв. м общей площади. Еще раньше информагентства сообщали: “Интеко” взялась за несколько проектов бизнес-центров в регионах РФ и один — в Казахстане. Заявленные объемы площадей прямо на глазах превращают крупного игрока жилищного строительства Москвы в девелопера коммерческой недвижимости.

Объявление о целом ряде масштабных проектов (как жилых, так и нежилых, включая даже участие в строительстве транспортных магистралей и развязок) для столичных игроков рынка коммерческой недвижимости было не шоком, но неожиданностью.

 

 

“Интеко”, название которой закрепилось в общественном сознании как название лидера жилищного строительства, теперь будет строить огромные офисные комплексы. Однако переключение “Интеко” на девелопмент коммерческой недвижимости планировалось задолго и является лишь одним из ходов в длинной цепочке подобных же событий.

От небольшой и сначала известной лишь в узких кругах компании под управлением активной бизнес-леди и жены мэра Москвы Елены Батуриной “Интеко” за короткие сроки достигла строительного олимпа. Она реализовала проекты на лучших участках столицы — не меньше чем 30 объектов общей площадью 5 млн кв. м. Одновременно успела освоить другие секторы экономики, например нефтехимию и агробизнес. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания приобрела известность и за пределами России. Личное состояние Батуриной, по оценке журнала Forbes, достигает $2,3 млрд.

Активный рост и освоение рынка для молодой структуры, особенно обладающей мощным административным ресурсом — поддержкой со стороны сильных мира сего, является логичным. В России такие феномены случаются чаще всего при наличии связей в администрациях. Чем качественнее и выше эти связи, тем у предпринимателя больше шансов на успех. В кругах столичных девелоперов по объемам работ и популярности с “Интеко” сейчас могут сравниться разве что Группа компаний “ПИК”, “Система-Галс” или “СТ Групп”. Вообще, похожих мало.

Но громкое выступление в Каннах, как и ряд других шагов “Интеко”, приводит к интересным выводам. Некоторое время назад “Интеко” продала свои цементные заводы “Евроцемент групп”, а Домостроительный комбинат № 3 (основная серия домов — П3М) — группе “ПИК”. Эти сделки, похоже, и были предвестниками серьезных реформ как внутри самой “Интеко”, так и в структуре московского правительства. Там, где кончается административный ресурс, начинается рынок. Ведь и 2007 год, когда президент РФ должен будет предложить кандидата на должность мэра Москвы, не за горами.

Итак, коммерческая недвижимость и офисный сектор как наиболее освоенный и понятный стали одной из новых ниш для “Интеко”. Несколько месяцев назад “Интеко” объявила о строительстве бизнес-центра с символичным названием “Москва” на 75 000 кв. м в казахской столице (этот проект напоминает аналогичную идею культурно-делового центра “Астана” в Москве, который возводит Казахская строительная компания). В Каннах же были представлены бизнес-парк “Сетунь-Хиллс” общей площадью 570 000 кв. м, который появится на пересечении Минской и Староволынской улиц и оценивается в $700 млн, и гостинично-офисный комплекс “Авиапарк”, запроектированный на Ходынском поле (около $600 млн). Офисы займут там 90 000 кв. м, гостиницы — 40 000 кв. м, апартаменты — 70 000 кв. м. Оба стартуют в конце 2006 г. Помимо этого “Интеко” участвует в строительстве делового центра “Москва-Сити”. Бизнес-паркам, придуманным “Интеко”, пока в столице аналогов нет. В строительство офисной недвижимости, а также развитие гостиничной сети компания хочет вложить до 2012 г. около $2,2 млрд.

“Интеко” не единственный девелопер жилья, сделавший серьезную ставку на офисную недвижимость. Компания Capital Group, например, занялась этим в числе первых (214-й федеральный закон о долевом строительстве в прошлом году вызвал ажиотаж и страх — предположительным его последствием считают сокращение объемов инвестиций в многоквартирное жилье). Но это не значит, что жилищные монстры будут полностью переключаться на офисы. И тем не менее одними квартирами да при ослабленном административном ресурсе сыт не будешь.

Параллельно с освоением офисного рынка “Интеко” продолжает самореформирование. Частично деньги, вырученные от продажи цементных владений, президент “Интеко” решила разместить в акциях “Газпрома” и Сбербанка. Как показывает практика, в финансовые инструменты склонны вкладывать те предприниматели, чей бизнес связан с высокими рисками. Недавно произошло увольнение Виктора Батурина, брата Елены Батуриной, с поста вице-президента компании. За увольнениями топ-менеджмента следует обычно смена стиля работы всей компании. Не исключено, что президент “Интеко” в скором времени заменит прежний состав на новых преуспевающих топ-менеджеров, которые смогут вести компанию вперед в стандартных рыночных условиях.

Бывает, что и мощная административная поддержка помогает только на старте. Среди девелоперов коммерческой и жилой недвижимости, обладающих феноменом, похожим на интековский, — те же “СТ Групп”, “Система-Галс”, ПИК. Распознать такие компании несложно: где лучшие участки и крупнейшие проекты — там они.

Перемены начались и в структурах других крупнейших девелоперов жилья. ПИК готовится выйти на международные финансовые рынки: будет либо проводить IPO, либо выпускать бонды. Нынешний менеджмент в компании собираются заменить на независимых директоров. Еще раньше о своей программе офисного строительства заявил “ДОН-Строй”. По слухам, новый хозяин “Главмосстроя” Олег Дерипаска наводит порядок в рядах сотрудников. Если так пойдет и дальше, инвестиции и кадры еще активнее потекут в офисный сектор и он наконец насытится долгожданным предложением кабинетов А и В-класса, а ставки, к радости арендаторов, пойдут вниз.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...