Глядя из Лондона

Английские консультанты оценивают инвестиционный потенциал офисного рынка Москвы весьма высоко.

Британская консалтинговая компания Knight Frank представила свое исследование московского рынка недвижимости. Нас оно в первую очередь интересует как независимый «взгляд из Лондона».

Не хуже других
В первую очередь англичане исследовали инвестиционный потенциал Москвы. Методика их расчета базировалась на 30 различных переменных, влияющих на инвестиционную стратегию в отношении недвижимости.

 

 

Они включают экономические, демографические, налоговые и характерные для недвижимости индексы, взвешиваемые для оценки инвестиционных возможностей рынка.

Как полагают англичане, сегодня Москва соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. Инвестиционные показатели Москвы и прогноз на будущее оптимистичны в отношении как арендных показателей, так и стоимости недвижимости. В Knight Frank считают, что в ближайшие 5 лет Москва, безусловно, выиграет от увеличивающегося потока иностранных инвестиций. Москва не проигрывает и в сравнении с основными европейскими рынками.

Инвестиционный потенциал крупнейших городов Европы

Город набранные баллы

1. Милан 15,8

2. Париж 13,0

3. Дублин 12,7

4. Москва 12,4

5. Лондон 12,2

6. Прага 11,8

Как видно из таблицы, иностранные бизнесмены рассматривают инвестиционный климат Москвы (в сфере недвижимости) очень высоко – даже выше Лондона.

Инвестиционный потенциал крупнейших городов развивающихся стран

Город набранные баллы

1. Бангкок 16,6

2. Москва 14,5

3. Куала-Лумпур 14,0

4. Прага 13,0

5. Йоханнесбург 12,1

6. Шанхай 11,9

В среднесрочной перспективе (в ближайшие 10 лет), как считают англичане, Москва наряду с Бомбеем (Индия) и Шанхаем (Китай) будет самым привлекательным местом вложения инвестиций в недвижимость.

Основа прогноза
На чем основан такой прогноз англичан? Исследователи проанализировали все секторы московской недвижимости, и вот их выводы.

Офисный рынок
Объем нового предложения помещений класса «А» и «В» в 2003 г., вышедшего на рынок (530 тыс. кв.м), на 47% превысил уровень 2002 г. При этом объем заключенных сделок вырос на 33%. В 2004 г. прогнозируется постройка 750 тыс. кв.м офисных помещений.

Спрос по-прежнему превышает предложение, что оказывает давление на ставки аренды и приводит к их увеличению в среднем на 5% за год.

Складская недвижимость
С увеличением инвестиционной активности рынка объем строительства новых помещений вырос на 75% по сравнению с 2002 г. – до 370 тыс. кв.м (всего современных складских помещений насчитывается 720 тыс. кв.м). Уровень спроса составляет 3,5 млн кв.м, наибольший спрос на складские помещения исходит от крупных дистрибьюторских компаний, операторов ответственного хранения, а также российских и международных торговых сетей. Рост спроса продолжится, и к концу 2004 г. общий его объем составит 4,5 млн кв.м.

Торговая недвижимость
В течение 2003 г. количество торговых площадей выросло на 25% по сравнению с 2002 г. При этом доля ТЦ в розничном товарообороте повысилась до 6%.

Московский рынок является очень привлекательным для западных торговых сетей: в 2003 г. пришли Sephora и Marionnaud, в 2004 г. ожидается появление Carrefour, Tesco и Wal Mart.

Средняя ставка аренды в ТЦ составила $1350/кв.м, при этом ставки остаются выше средних по Европе.

Спрос на торговые помещения значительно превышает предложение, причем это касается как блоков в ТЦ, так и магазинов в основных торговых коридорах. Занятость помещений в ТЦ составляет 98-100%, что позволяет арендодателям проводить тендер среди торговых арендаторов, выбирая наиболее выгодные финансовые условия и наиболее благоприятную концепцию.

Пока торговых площадей высокого качества в Москве в 2-5 раз меньше, чем в других европейских столицах.

Доходность проектов
Доходность офисной недвижимости в настоящий момент составляет 13-16%, а первоклассных складских объектов – 22-26%. Торговая недвижимость демонстрирует прибыльность проектов в размере 13-18%.

От себя добавим: высокая доходность во всех секторах московской недвижимости (в Лондоне, например, по офисам доходность составляет 8%, по жилью – 5,5%), а также дефицит объектов и позволили столице России стать в глазах иностранцев «лакомым куском». Единственный минус, который выделяют англичане при работе с московской недвижимостью, – высокая забюрократизированность рынка. Однако и эта проблема легко решаема – достаточно вспомнить, как благоприятно себя чувствуют IKEA или Metro. Большие деньги легко устраняют такие препятствия.

Комментарий

О том, как составлялся инвестиционный рейтинг Москвы, рассказывает генеральный директор Knight Frank Russia Кирилл Стародубцев:

«Knight Frank проводит систематический анализ всех важнейших мировых рынков недвижимости, принимая во внимание как их историю, так и их ожидающийся рост в будущем. Knight Frank построил модель инвестиционного прогнозирования, которая позволяет нам оценивать потенциальную привлекательность различных рынков относительно друг друга на период в 12-24 месяца. Модель работает на основании 20 отдельных экономических, социальных, финансовых переменных, а также переменных, относящихся непосредственно к рынку недвижимости. Эти переменные взвешиваются в процессе статистического анализа для определения количества баллов, которое данный рынок набирает в рейтинге. В нашей модели 40% баллов присваивается по набору из многочисленных экономических переменных, таких как ВВП, инфляция, ставки кредитования, занятость, налоги для юридических лиц и препятствия для выхода на рынок. Еще 15% баллов относятся к демографическим и социальным индикаторам, включающим рост населения, качество жизни, уровень достатка населения, рост занятости и социальную структуру. Остальные 45% баллов набираются в соответствие с большим числом индикаторов рынка недвижимости, которые включают динамику ставок аренды, процент пустующих площадей, спрос, потенциал нового строительства, объем текущего строительства, себестоимость строительства, стоимость покупки недвижимости и доходность инвестиций.

Данная модель используется эксклюзивно Knight Frank и позволяет сравнить любой сегмент рынка и любой город с любым рынком или несколькими рынками в любой части света. Недавний анализ, проведенный Knight Frank, показывает, что Москва, в сравнении как с мегаполисами развивающихся стран, так и с крупнейшими городами Европы, предстает в весьма выгодном свете. Это в особенности относится к рынку офисных помещений.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...