Hi-tech растет в долине

Сан-Хосе — Рынок офисных площадей в Кремниевой долине сегодня опять на подъеме. Пять лет назад, когда лопнул технологический пузырь, многие офисные небоскребы опустели, а арендные ставки упали более чем вдвое. Сегодня ставки на офисном рынке вновь пошли вверх, доля свободных площадей стремительно сокращается, и рынок коммерческой недвижимости медленно, но верно возрождается при поддержке самых крупных и наиболее динамично развивающихся корпораций долины.

В июле нынешнего года интернет-гигант Yahoo! приобрел у девелоперской компании из Сан-Франциско TMG Partners участок в г.

 

 

Санта-Клара, штат Калифорния, площадью около 16 га с офисными зданиями старой постройки. По данным Майкла Коваррубиаса, гендиректора TMG, Yahoo! купила участок более чем за $100 млн. Корпорация Google заплатила примерно $319 млн за офисный комплекс общей площадью 93 000 кв. м, включая здание собственной штаб-квартиры, в г. Маунтин-Вью. В свою очередь, в апреле Apple Computer заявила о приобретении комплекса из девяти зданий в городке Купертино. Теперь бурно развивающаяся компания планирует удовлетворить растущие потребности в новых площадях, превратив этот участок в офисный городок, который раскинется на территории в 20 га.

Эти сделки знаменуют собой прорыв в переживающей нелегкие времена экономике Сан-Хосе (штат Калифорния) — района, простирающегося к югу от залива Сан-Франциско и считающегося мировым центром высоких технологий. Эти приобретения свидетельствуют и о восстановлении экономики региона, пускай и умеренными темпами, говорит Кеннет Розен, председатель Центра Фишера, занимающегося исследованиями рынка недвижимости и городской экономики при Университете Калифорнии в Беркли.

Возобновление роста происходит главным образом за счет технологических компаний, занятых в сфере Интернета и средств массовой информации. Они создают новые рабочие места, компенсируя потерю рабочих мест в компаниях, специализирующихся на производстве компьютеров, говорит Розен. Но процесс восстановления еще не завершен. В июле показатели занятости, существенно выросшие в этом году по сравнению с прошлым, все же пока не достигли пиковой отметки июля 2000 г., когда в регионе согласно данным Федерального бюро статистики занятости США было на 184 000 рабочих мест больше, чем сейчас.

Состояние местных офисных рынков сильно различается. Положение остается крайне нестабильным в Центральном деловом районе Сан-Хосе, где доля свободных площадей составляет около 29%, хотя арендные ставки растут, сообщают аналитики из бостонской компании Property & Portfolio Research Inc. Доля же свободных площадей на рынке Пало-Альто, где находится знаменитая Сэнд-Хилл-Роуд (дорога, вдоль которой сосредоточены офисы многочисленных венчурных фирм), напротив, упала до 16,3% во II квартале, хотя растущие средние показатели арендных ставок, составляющие на сегодняшний день примерно $350 за 1 кв. м, все еще остаются намного ниже показателей пятилетней давности, когда средняя ставка составляла $813,3 за 1 кв. м.

Процесс восстановления также сопряжен с определенными трудностями. Строительство новых площадей быстро развивающимися технологическими компаниями-гигантами может привести к тому, что офисные здания более старой постройки останутся невостребованными. “Возвращение крупных компаний, безусловно, хорошо для экономики, хорошо для занятости населения и хорошо для региона, но оно не обязательно способствует пресыщению рынка”, — говорит Дрю Эрвей, управляющий партнер консалтинговой компании NAI BT Commercial в Сан-Хосе.

Другие эксперты сомневаются, будут ли возросшие цены на недвижимость в Сан-Хосе подкреплены арендными платежами. Средняя цена квадратного фута за первые шесть месяцев этого года составила $215. Этот показатель снизился после того, как некоторые площади более старой постройки, продажа которых даже не планировалась во время спада, были проданы, говорит Дэн Фасуло, директор отдела анализа рынка компании Real Capital Analytics Inc. в Нью-Йорке.

Некоторые площади были проданы по ценам в пределах от $300 до $600 за квадратный фут, что намного выше среднего показателя по стране в $224 на конец июля. Джордж Фокс, исполнительный вице-президент и глава филиала Studley Inc. в Пало-Альто, консалтинговой компании, представляющей интересы арендаторов, считает, что покупатели заблуждаются, ожидая рост ставок на 10% в год. Скорее всего они вырастут не более чем на 3-5%, прогнозирует Фокс.

Арендодатели считают, что настает их час. В 2003 г. компания Sobrato Development завершила строительство офисного здания по адресу: 488, Альмаден-булевард в центральной части Сан-Хосе. Башня высотой в 17 этажей и общей площадью 380 000 квадратных футов, выполненная из стекла, стали и итальянского гранита, до сих пор пустует. Председатель совета директоров этой строительной компании Джон Собрато говорит, что компания уже получила заявки от нескольких потенциальных арендаторов, однако он все-таки надеется найти единого крупного арендатора, что, по его мнению, позволит снизить эксплуатационные расходы. В последнее время спрос на офисы возрос, и, по его прогнозам, площади будут заполнены в течение ближайших четырех месяцев. (WSJ, Оксана Собкович).

Мора Веббер Садови Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...