Интервью с исполнительным директором компании ABN-Realty Сергеем Колеговым

Ввиду назначения Сергея Колегова на должность исполнительного директора компании ABN Realty автор этих строк решил поинтересоваться у господина Колегова его мнением касательно общего состояния рынка коммерческой недвижимости и перспектив его дальнейшего развития.

- Насколько важна роль консультанта в сделках по недвижимости?

- В развитых странах мира таким вопросом даже никто не задается, так как при жесткой конкурентной борьбе профессиональный консультант позволяет инвестору, девелоперу свести к минимуму такие специфичные инвестиционные риски, как, например, риски низкой ликвидности или риски по управлению проектами, присущие инвестициям, направляемым в недвижимость. На развитых рынках ни одна, даже незначительная сделка не проходит без участия консультанта, а то и двух, представляющих интересы девелопера и покупателя (арендатора). Что касается московского рынка коммерческой недвижимости, то сегодня он достиг такого этапа своего развития, при котором все его участники начинают понимать, чем отличается, скажем, агент от консультанта, каковы возможности консультанта и скольких ошибок, порой непоправимых, можно избежать, привлекая консультанта к своим проектам.

 

 

Особенно явно я просматриваю эту приятную для нас тенденцию в последние полтора-два года, когда на рынок один за другим стали выходить новые игроки, порой не имеющие опыта работы с коммерческой недвижимостью. К слову сказать, компания ABN Realty в своей деятельности придерживается курса на максимальную открытость, прозрачность, тем самым внося свой вклад в развитие рынка. Я считаю, что чем быстрее все мы придем к цивилизованным правилам игры, тем большую прибыль от своих проектов в итоге получим.

- Как долго еще будет расти московский рынок?
- Московский рынок очень молод, по сути, он существует чуть более десяти лет. Здесь я не учитываю те времена, когда в Москве было всего две возможности арендовать (не купить!) офисное помещение, обратившись в Совинцентр или в УПДК. На мой взгляд, своим рождением он обязан совместному советско-американскому предприятию «Перестройка», реализовавшему свой первый проект в области коммерческой недвижимости в конце 1989 года. И сегодня, как мне кажется, надо говорить не о росте, а о развитии рынка. Ведь чтобы застроить Москву безликими, неудачными с архитектурной точки зрения зданиями, большого ума не надо, но кому в итоге такие шедевры будут нужны? А процесс развития, стремления к совершенству – вечный процесс.

- Насколько сейчас интересен региональный рынок?
- Региональный рынок, за исключением Санкт-Петербурга, сейчас находится в зародышевом состоянии и интересен пока только возможностью занять там определенную нишу в ожидании крупных инвестиций.

- Что влияет на арендную ставку? Насколько цены отражают реальную картину рынка?
- Если говорить коротко, то основное влияние на арендные ставки оказывает спрос и еще раз спрос, и только потом можно вспоминать о себестоимости проекта, его архитектурных и инженерных характеристиках. Доказательством тому, к сожалению, служит периодическая реализация новых офисных зданий, не отвечающих международным стандартам. А установившиеся цены на недвижимость абсолютно точно отражают реальную картину рынка. Пока еще мы имеем небольшое превышение спроса над предложением, а потому цены продолжают оставаться на высоком уровне, и они не всегда соответствуют соотношению «цена-качество».

- Расскажите об ЭКОЗ. В чем ее основное отличие?
- Во-первых, хочу сказать, что Экономическая Классификация Офисных Зданий (ЭКОЗ) разрабатывалась нами не в противовес другим классификациям, а в целях адаптации международных стандартов под наши условия. На мой взгляд, ЭКОЗ – это то, чего требует нынешнее положение вещей. Составляя ЭКОЗ, мы исходили из того, что на данном этапе развития рынка должны быть установлены основные, реально выполнимые, но обязательные требования к офисным зданиям. Ведь в данном случае совершенно бессмысленно равняться на Запад, изобретать заведомо невыполнимые законы, так как у основной массы девелоперов для их выполнения попросту нет достаточного опыта. Поэтому, видимо, ЭКОЗ оказалась востребованным продуктом, ею пользуются крупные компании – как российские, так и иностранные, многие известные девелоперы, ЭКОЗ упоминается в договорах аренды между серьезными структурами и арендодателями, а это является уже официальным признанием. Мы не ставим задач «навязывать» ЭКОЗ, более того, считаем, что должен быть единый стандарт определений, и в будущем не исключаем возможности участия в создании таких стандартов.

- Как изменился в последнее время клиент офисов класса А?
- Действительно, клиент заметно изменился. Он стал более требовательным, обращающим внимание на уровень комфортности здания, на эффективность его планировок, на наличие дополнительных услуг в здании. И чем больше в Москве будет строиться офисных центров, тем больше среди них будет конкуренция. А конкуренция пойдет только на пользу всему рынку коммерческой недвижимости.

- А как в таком случае изменились застройщик и арендодатель офисов класса А?
- Все очень просто – они стали обращать внимание на эти требования. Возможно, уже наступил момент, когда собственник рискует в будущем иметь проблемы с реализацией своих проектов, если сейчас не готов учитывать изменившиеся критерии арендаторов. На основании опыта консультирования инвесторов нашей компанией я могу сказать, что большинство из них готовы учитывать эту тенденцию и вносить изменения в свои проекты.

- Назовите самые интересные и перспективные проекты 2003 г. и запланированные на 2004 г.
- Среди проектов класса А в 2003 году доминировали «Павелецкая Тауэр», «Новинский 31» и «ЦМТ фаза II». Это действительно интересные, успешные проекты, арендаторами которых стали надежные, известные компании. В 2004 году имеет все возможности стать доминантом проект «Москва-Сити», а среди офисных центров класса В интересным проектом обещает стать UNION CENTER II. Напомню, что после полной реализации первой фазы проекта (нами был подобран якорный арендатор компания «Сименс») компания ABN Realty была назначена эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду помещений в UNION CENTER II.

- Насколько сейчас выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость?
- Настолько, что многие российские, часто далекие от недвижимости компании стремятся развивать этот непрофильный для себя вид деятельности. Благо цены на энергоносители уже долгое время остаются стабильно высокими, а потому отечественные сырьевые холдинги имеют возможность направлять свободные денежные потоки в инвестиционные проекты по недвижимости. Сроки окупаемости таких проектов составляют не более 5–7 лет. А это наиболее привлекательные показатели среди всех столиц Европы. Однако риски инвестиций в коммерческую недвижимость многими инвесторами несколько недооценены, об этом косвенно говорит и малая доля иностранных инвесторов.

- Кто сейчас является самым активным инвестором на рынке коммерческой недвижимости?
- Как я уже сказал, это российские сырьевые компании, затем банковские структуры и профессиональные девелоперы. Среди западных инвесторов, с присвоением России инвестиционного рейтинга, активизировались международные инвестиционные фонды.

- Каков Ваш дальнейший прогноз развития данного рынка? Какие тенденции будут доминировать ближайшие несколько лет?
- Если говорить о ближайшей перспективе, то после вывода на рынок площадей проекта «Москва-Сити» можно будет судить о емкости рынка – скорее всего, спрос окажется достаточным для реализации проекта. Учитывая параллельный ввод других крупных объектов класса А, произойдут насыщение рынка и, как следствие, стабилизация цен на офисы класса А. Некоторые аналитики прогнозируют стагнацию, но я не думаю, что мы будем наблюдать проблемы с реализацией площадей и стагнацию рынка.
В долгосрочной перспективе, полагаю, продолжится тенденция к созданию деловых районов за пределами центра Москвы. Со стороны арендаторов эта тенденция проявляется в готовности некоторых компаний отказаться от убеждения, что чем центральней расположен офис, тем он престижней. Если говорить о ставках аренды, не думаю, что произойдет их существенное изменение. В некоторых случаях цены, возможно, упадут, например, на старые, морально и технически устаревшие объекты.

РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...