Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Инвестиции особняком

 

Инвестиции особняком

 

 

Вложения в недвижимость в нашей стране по-прежнему остаются самыми надежными и высокодоходными. При этом наибольшей отдачи следует ждать именно от инвестиций в коммерческую недвижимость. Правда, цена вхождения в проект в этом секторе достаточно высока. Как грамотно распорядиться инвестициями, если их размер не превышает $10–20 млн?

На нулевом цикле
Эксперты констатируют: сегодня в недвижимость вкладывают все кому не лень, не удосуживаясь даже проконсультироваться со специалистами.

загрузка...

 

 

Между тем рынок жилой недвижимости уже не дает того роста, который наблюдался в конце 2005–первой половине 2006 гг. А на рынке коммерческой недвижимости (по крайней мере, в столичных городах) разговор начинается с $50 млн.

Как можно выгодно инвестировать меньшие суммы? Способ, который до недавнего времени рекомендовали консультанты, – войти в проект бизнес-центра на нулевом этапе, выкупив этаж. Когда БЦ будет построен, этот же этаж можно будет либо сдавать в аренду (что даст хороший постоянный финансовый поток), либо продавать. При этом велика вероятность того, что крупный институциональный инвестор, приобретающий весь проект, выкупит ваш этаж буквально не торгуясь. Доходность вложения в блоки в бизнес-центрах может составлять 40–50%. Еще несколько лет назад по такой схеме можно было купить площади даже в башне «Федерация»!

Единственный минус: в Москве сегодня все труднее и труднее найти качественные проекты, которые распродавались бы частями. С одной стороны, девелоперы уже столкнулись со сложностями, которые возникают, когда у здания образуются несколько собственников. А с другой – на столичный рынок пришло достаточное количество крупных инвесторов. Так что грамотный, перспективный проект просто вряд ли будут продавать поэтажно. А вкладывать деньги в непрофессиональные проекты – рискованно. Правда, для Санкт-Петербурга подобная схема еще актуальна. В Северной столице офисы продаются в 11 бизнес-центрах разной степени готовности. Общий объем офисных помещений в них, по различным оценкам, составляет от 61 тыс. (Colliers International) до 80 тыс. кв.м (Praktis). Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500 за кв.м. Общий объем заявленных к вводу на 2006 г. офисных площадей в бизнес-центрах оценивается в диапазоне от 150 тыс. (Jones Lang LaSalle) до 195 тыс. кв.м (LCMC).

Получается – если желаемые 1–2 тыс. кв.м нельзя купить в составе большого центра, имеет смысл покупать небольшие здания. Каким образом здесь можно заработать? В Москве реально работают две схемы:

  • покупка–реконструкция–продажа;
  • покупка–упаковка документов–продажа.

В Санкт-Петербурге, где старинные особняки могут до сих пор использоваться как жилые дома, таких схем больше. Связано это с тем, что многие особняки не принадлежат одному владельцу. Приобрести здание можно, расселив последовательно все коммуналки.

Московские схемы
Самый очевидный способ – реконструкция (купить какую-либо развалюху, привести в порядок и продать, но уже по другой цене). Правда, Евгения Малакаева, президент компании «Юнионпромстрой», предупреждает, что реконструкция – дело очень хлопотное и не самое доходное. «Выбирая в качестве объекта реконструкции старинный дом в зоне исторической застройки, я как инвестор отдаю себе отчет в том, что стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет как минимум выше в 2 раза – расчеты по последнему подобному реконструированному зданию показали именно эту цифру. А за восстановление памятника архитектуры я браться не буду, поскольку это невыгодно не только из-за высокой стоимости работ, но из-за сверхсложной системы согласования. Реконструкция дореволюционного здания – процесс сам по себе крайне трудоемкий. В условиях плотной застройки и ограниченного строительного пространства усложняются не только производство бетонных работ, но и прокладка внешних коммуникаций».

Иногда старинные здания преподносят «сюрпризы» планировки. Например, в Москве сохранились особняки, первый этаж которых может иметь высоту потолка 4–4,5 м, а второй этаж, предназначенный для прислуги, – всего 2,2 м.

Покупка особняка с целью реконструкции имеет несколько серьезных минусов: вложения не обеспечивают постоянного денежного потока (во время реконструкции особняк, как правило, в аренду не сдается), есть вероятность непредвиденных расходов, а выход из проекта на стадии незавершенной реконструкции вообще может стать убыточным. Выгоден этот процесс, когда есть возможность увеличить в ходе реконструкции площадь – надстроить этаж, переоборудовать мансарду и т.п.

Другой способ инвестиций в особняки – покупка здания с небольшим участком земли, находящимся в долгосрочной аренде у города, что предоставляет широкие возможности для развития территории.

Схема следующая. Перед покупкой особняка необходимо выяснить, что именно можно построить на данной территории. Затем особняк выкупается, составляется и утверждается во всех инстанциях план пристроек (на это уходит 16–18 месяцев, а затраты составляют около $1,5 млн). Потом объект недвижимости продается, но уже с «виртуальными метрами».

Ирина Жарова-Райт, Инвестиционная группа «Сесежар»: «Осенью 2005 г. мы приобрели для наших инвесторов объект на Поварской улице площадью 800 кв.м стоимостью $4,2 млн. Возможно, не самый интересный с точки зрения инвестиционной привлекательности: даже при арендной ставке $850 за кв.м он может приносить в год только $680 тыс. То есть капитализация составляет 16,4%. Но важно, что при этом особняке есть участок 7 соток с арендой на 49 лет, представляющий интерес для развития территории. На проектные работы и согласование было потрачено еще около $1 млн. Если учесть, что цена виртуального квадратного метра в Москве сегодня составляет $3 тыс., то вся операция принесла около 45% годовых».

Преимущество этого метода инвестиций в том, что выход из проекта без особых потерь возможен на любой стадии. Более того, инвестиции обеспечивают постоянный доход – арендную плату.

Минусы же в том, что количество подобных площадок в городе постоянно сокращается. Хотя многие владельцы особняков с участком земли не владеют технологией и не знают, как можно развивать свою территорию, находить подобные объекты с каждым годом все труднее.

Питерские схемы
«В Санкт-Петербурге существует несколько способов инвестировать в особняки с целью получения прибыли, – рассказывает исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова. – Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества, а затем разработать концепцию, привести в порядок договора с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность подобной операции может достигать 25%, однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции выходит на торги незначительное количество. Можно провести расселение жилого здания с последующим переводом в нежилой фонд. Такой процесс может растянуться на год и более и, несмотря на небольшое количество квартир, остановиться в любой момент по причине завышенных требований жильцов. Возможен спекулятивный подход, когда приобретаемое здание не реконструируется, а проводится предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая база по нему, делается анализ технического состояния конструкций, приводятся в порядок договора с естественными монополистами, может быть, делается анализ наилучшего использования. На такой «упаковке» объекта можно заработать 10% прибыли. Основная масса покупателей особняков ориентирована на арендный бизнес (а не на размещение собственного бизнеса) и поэтому жестко лимитирована по срокам окупаемости проекта, которые сегодня в Санкт-Петербурге составляют для офисного сегмента 6–7 лет, для гостиничного – 7–8 лет. Сегодня наша компания рассматривает приобретение одного из зданий вблизи Невского с точки зрения альтернативы – удержания его в собственности в качестве доходного объекта или перепродажи с пакетом документов. Анализ существующих обременений (а от них не свободно ни одно здание в историческом центре) склоняет нас ко второму пути», – заключает Ю. Дровянникова.

Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости, считает, что в Санкт-Петербурге однозначно выгодно только приобретение в собственность особняка. Даже с учетом ограничений КГА и КГИОПа особняки пользуются спросом. Тем более те, у которых нет обременений в виде неизвестно где проживающих жильцов (расселение в таком случае невозможно) или в виде аренадаторов с большим сроком аренды и минимальной арендной платой.

В основном особняки становятся гостиницами – это целесообразно, так как в центре города нет пятен для подобного строительства. Один из примеров: особняк Кочубея – здание на Фурштатской улице, 24, в котором до последнего времени располагалась детская поликлиника Центрального района, – будет реконструирован под трехзвездочный отель на 44 номера. Особняк был построен в 1908–09 гг. по проекту архитектора Р.Ф. Мельцера. Как памятник архитектуры он является оригинальным образцом модерна с характерной для петербургских зданий начала ХХ в. цельностью лицевого и дворовых фасадов, «перетекающих» друг в друга благодаря въездному тоннелю. В 2002 г. здание числилось памятником истории и культуры федерального значения, но рабочая группа по приватизации памятников местного значения и КГИОП (в результате проведенной историко-культурной экспертизы) пришли к заключению, что статус здания может быть изменен. Теперь особняк Кочубея является памятником местного значения. В 2002 г. КГА разрешил Региональному общественно-благотворительному фонду социальной защиты населения «Таврический», арендатору нескольких помещений, выполнить предпроектные проработки по реконструкции особняка. У этой организации ЗАО «Ленстройжилсервис» и приобрело пакет инвестиционно-тендерной документации. Сегодня здание состоит из пяти трехэтажных, четырехэтажного и двух одноэтажных флигелей, которые расположены по периметру участка и образуют замкнутый двор. Согласно проекту, предусматривается реконструкция с сохранением габаритов здания, капитальных стен, основного планировочного решения и архитектурного стиля. В трехэтажных флигелях будет устроен мансардный этаж, одноэтажный флигель надстроен до третьего этажа. На первом этаже лицевого корпуса будут устроены кафе-бар на 25 мест, парикмахерская, медпункт, офисные помещения.

Кардинально изменится внутренняя планировка южных и восточных корпусов: здесь будут размещены 24 двухкомнатных двухместных и 16 одноместных номеров. Проект благоустройства включает расчистку внутреннего двора с восстановлением сквера, реставрацию мраморной чаши, мощение двора бетонной тротуарной плиткой двух цветов. В одноэтажном флигеле будет устроена закрытая автостоянка, рассчитанная на три машины. Во двор машины заезжать не будут, планируется использовать парковочные места на Захарьевской улице. Затраты на реконструкцию могут составить более $3,8 млн. Ориентировочный ввод в эксплуатацию гостиницы – II квартал 2009 г.

Очевидно: работа с документами позволяет получить большую прибыль, нежели работа с недвижимостью. А риски для инвестора в первом случае гораздо меньше. Правда, рынок для подобных операций ограничен.


Сергей Федоров, Рикка Ратина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Инвестиции особняком":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Инвестиции в петербургский интернет: структура рынка, доходы и прогнозы

Не секрет, что интернет в Петербурге развивается стремительными темпами. Каждый месяц в городе появляются десятки новых сайтов, которые представляют собой разные виды он-лайн ресурсов: • Информационный, он же он-лайн СМИ; •

» Продвижение и оптимизация - 2541 - читать


Инвестиции в Рунет: второе дыхание или второй пузырь?

В первый день проведения РИФ`а одна из секций научно-практической части собрала в холле библиотеки всех желающих узнать о рынке инвестиций в Рунет. Проблему рассматривали комплексно и объективно, с докладами выступали и представители инвесторов, и представители стартапов. Инвесторы рассказали, чего они ждут от стартапов, как их оценивают.

» Продвижение и оптимизация - 1882 - читать


Инвестиции в русский Интернет

Сегодня все чаще приходится слышать о втором «буме» инвестирования в Рунет. При этом, что следует считать первым – не совсем понятно. История инвестиций идет параллельно истории самого Рунета, и делить на периоды эту сферу довольно затруднительно.

» Продвижение и оптимизация - 1601 - читать


Инвестиции обеспечивают бесплатный кредит

© ИА Клерк. Ру, аналитический отдел / С развитием рынка кредитования банки предлагают новые кредитные программы с разнообразным залоговым обеспечением.

» Банки и кредиты - 1647 - читать


Международные инвестиции: перспективные возможности диверсификации вложений российских коммерческих банков

"Международные банковские операции" № 1 (январь) за 2004 год. А. Нефедов, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики В настоящее время в связи с широким развитием международных экономических связей российские коммерческие банки и инвестиционные компании, располагающие свободными денежными средствами и желающие выгодно их разместить, могут сформировать портфель инвестиций из активов, торгуемых как на отечественном финансовом рынке, так и на фо ...

» Банки и кредиты - 5229 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Инвестиции особняком

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru