Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Ипотека начинается

 

Ипотека начинается

 

 

Ипотечные программы по кредитованию покупки загородной недвижимости только-только стартуют. Сегодня залоги загородных объектов составляют не более 10% общего количества выданных кредитов – в нескольких банках, которые озаботились этой темой. По мнению специалистов, вряд ли доля загородной ипотеки увеличится в ближайшие годы.

Во-первых, загородный рынок недвижимости сравнительно молод, и рыночная инфраструктура в этом сегменте почти отсутствует. Во-вторых, доля загородного рынка сама по себе невелика.

загрузка...

 

 

Поэтому пока мало опыта и практики у оценщиков по оценке объектов, у страховщиков – по их страхованию. Отсюда неясность с ликвидностью загородной недвижимости и большие финансовые риски

Ждем-с!

Банкиры, понимая сложность оценки загородных объектов, не склонны полагаться на оценщиков. Дело не только в отсутствии наработок: каждый объект не похож на остальные. «Точность оценки вызывает некоторые сомнения», – говорит глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Игорь Жигунов.

Оценщики согласны с банкирами не во всем. Загородная недвижимость очень «индивидуальна» и уязвима для внешнего воздействия – считают они. Например, никогда нет гарантии, что по соседству с объектом оценки не появится какое-нибудь неприглядное строение, которое сразу снизит его (объекта) привлекательность. Оценка действительно сложное дело. В нее входит и строительная экспертиза – сверка адреса, определение технического состояния дома (соответствие санитарным требованиям) и т. п.

Однако оценщики могут вполне адекватно оценить объект, как утверждает старший оценщик-консультант Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Но банки ждут, когда накопится больше аналогичных сделок. Тогда риски станут прозрачнее. Для этого нужно не только время, но и множество похожих объектов.

Ликвидность – еще один камень преткновения. Игорь Жигунов обращает внимание на срок экспозиции загородных объектов в листингах: обычно это четыре–шесть месяцев, бывает год и даже дольше. Городские квартиры, как правило, столь долго в рекламных объявлениях не задерживаются.

По мнению Максима Ельцова, заместителя генерального директора Балтийской ипотечной корпорации, загородный рынок просто-напросто еще не сложился. В частности, не сформировано предложение, поскольку осталось много неприватизированных объектов. «По приблизительным оценкам, приватизировано меньше половины объектов, которые могли быть вовлечены в рыночный оборот», – подсчитывает Максим Ельцов.

У банков есть программы кредитования под залог жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленобласти, рассказывает Виталий Демидов, директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк». Но финансисты готовы кредитовать недвижимость лишь в нескольких районах – ближайших к Петербургу. Ликвидность объектов, расположенных далеко от города, для них сомнительна.

За риски надо платить

«Рынок загородной недвижимости не массовый, поэтому риск повышен», – объясняет ситуацию Максим Ельцов. За риски приходится платить клиентам, хотя нынешние покупатели, по наблюдениям риэлтеров, – так называемый средний класс, у которого больше проблем, чем у состоятельных клиентов первой волны, поэтому больше нужда в кредитах.

Но потенциальных клиентов сдерживает много факторов.

В первую очередь жесткие условия, на которых банки из-за повышенных рисков кредитуют покупку загородной недвижимости. По словам менеджера по ипотечным программам агентства недвижимости «Миэль» Юлии Туголуковой, ставки по кредитам под загородные объекты выше обычных минимум на 2–3%; размер первого взноса зачастую составляет 40%; требования по ежемесячному доходу – от 1500 долларов.

«За страхование также приходится платить больше, – отмечает Виталий Демидов, – поскольку здесь, как и при оценке, подход к каждому объекту индивидуальный. В частности, страховая компания обращает внимание на материал, из которого построен дом, на местоположение объекта (находится он в поселке или стоит отдельно), есть ли охрана, насколько близко река (на случай наводнения) и т. д.

«Расположенные за городом дома, если, конечно, речь не идет о садоводствах, имеют высокую стоимость. Это сразу сужает круг людей, способных расплатиться за дом», – добавляет Игорь Жигунов.

Удобства во дворе не предлагать!

«Если банк, который собирается заниматься кредитованием под залог загородной недвижимости, сам привлекает для этого займы, партнеры могут ему в этом отказать. Поэтому банкам, которые зависят от привлеченных ресурсов, пока что интереснее кредитовать городские квартиры», – рассказывает Игорь Жигунов.

Число обращений по кредитам на загородную недвижимость не превышает 10% по рынку в целом. Однако дальше заявок дело идет редко. Далеко не каждый банк готов кредитовать под залог загородных объектов.

«В программе Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию нет разграничения на город, пригород, загород», – объясняет Максим Ельцов. Единственное условие – чтобы в залог попадал дом, пригодный для постоянного проживания. Более того, в домах, находящихся в сельской местности, допускается отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки. Кроме наличия и качества инженерной инфраструктуры важны и другие параметры дома. Например, кирпич предпочтительней, хотя бы с точки зрения пожарной безопасности.

Если речь идет о земельном участке, надо, чтобы он был или в собственности, или в долгосрочной аренде с разрешением арендодателя отдать надел в залог. В залог берут объект недвижимости с землей – к цене дома прибавляется цена участка. Виталий Дементьев подчеркивает, что это важно, так как есть районы, где очень дорогая земля. Например, в банке «Абсолют» считают кредитование под земельный участок весьма надежным вариантом. При условии, что это участок, который выделен под ИЖС и находится в собственности заемщика или (в крайнем случае) в долгосрочной аренде. Между тем, по словам Юлии Туголуковой, «большинство банков неохотно берут в залог землю, поскольку не представляют, что потом с ней делать».

Впрочем, земля бывает разная. Многие обращаются в банки с предложением принять в качестве залога участки в садоводствах или земли сельхозугодий с домами.

Многие потенциальные заемщики хотели бы воспользоваться кредитом для строительства нового дома или достройки незавершенного объекта. Но первичный рынок – еще менее привлекательный для банков сегмент. Ипотечных кредитов на первичном рынке меньше, как отмечает Юлия Туголукова, – соотношение примерно 1:10.

«Первичка – больной вопрос, – подтверждает Виталий Демидов. – У нас решено брать в залог незавершенный объект, но со степенью готовности не меньше 60%, и земельный участок, если он в собственности. В этом случае банк готов кредитовать достройку дома». Пока такие сделки практикуются в головном банке, в Москве. Однако и в столице у банка не более десятка подобных сделок.

Между тем Санкт-Петербургское агентство по ипотечному кредитованию разрабатывает легитимную схему для кредитования под залог строящегося жилья. Специальная программа должна появиться и для загородного рынка.

Примеры из жизни

«Законодательство постепенно меняется, в оборот вовлекаются земельные участки. Сегодня закон позволяет брать в залог наделы по схеме, аналогичной той, по которой в залог передаются квартиры. А чем проще оформляется залог, тем быстрее развивается ипотечное кредитование, – рассуждает Игорь Жигунов. – Раньше предшествующие залогу процедуры отнимали до трех месяцев. Теперь четко определен порядок оборота земельных участков, ясны права владельцев, понятно целевое использование, вокруг которого прежде возникали судебные споры. Если в залог берется земельный участок, находящиеся на нем постройки попадают в залог автоматически. Разрешена передача в залог незавершенных объектов – даже незарегистрированных (это обстоятельство учитывается при оценке дома)».

годня объем «загородного портфеля» в Городском ипотечном банке составляет около 10%. Банк принимает в залог землю, которая находится в аренде, и даже участки, принадлежащие частным лицам на правах пользования.

Еще одна «фишка» ГИБ – ломбардный кредит под залог загородной недвижимости (дача, земельный участок) на любые цели, а не только для покупки жилья. Размер кредита – до 70% стоимости дома.

Пока рынок загородной ипотеки делят между собой несколько банков. При этом большинство их не видит разницы между жильем в городе и за его пределами. Например, «Банк Москвы», как рассказала Юлия Туголукова, не делает различий между кредитованием городского и загородного жилья, но практики принятия в залог загородных домов у банка нет.

«Абсолют» готов работать с любым жильем – при условии индивидуального подхода к объекту и заемщику, – говорит Виталий Демидов. – Так, размер первого взноса можно установить больше, а срок кредитования – меньше». Но по зрелом размышлении банк может вообще отказать в предоставлении кредита. При этом «Абсолют» предпочитает работать через риэлтерские компании. Если заемщик приходит от агентства, его заявление на кредит рассматривается бесплатно, если обращается самостоятельно – банк берет 30 долларов с наемного сотрудника и 60 – с собственника бизнеса. Банк охотно выдает под дорогие коттеджи кредиты на сумму до одного миллиона долларов, но на короткий срок. «Объекты дорогие, а ликвидность их непонятна», – поясняет Виталий Демидов.

Строительство коттеджных поселков уже слегка подтолкнуло развитие загородной ипотеки. Для покупателей коттеджей в поселке «Отрадный берег» в Отрадном-на-Неве дилер проекта корпорация «Петербургская недвижимость» организовала ипотечное кредитование. Размер первого взноса – 30%. Кредит предоставляется на срок до 27 лет. Можно погасить его раньше – с возмещением банку упущенной выгоды. Однако сам заем можно получить, лишь когда коттедж уже подведен под крышу, то есть нет оснований сомневаться, что он будет достроен. До получения права собственности в залог идут права покупателя, после – сам коттедж. Ставка плавающая, зависит в первую очередь от стоимости объекта. Базовая – 11–14% годовых в валюте, для дорогих объектов (около 800 тыс. долларов) – 9%. Размер ставки также зависит от доходов клиента и успешности его бизнеса. По словам руководителя отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации Алексея Рогова, «интерес к ипотечным займам есть, поскольку большинство покупателей коттеджей – владельцы прибыльного бизнеса, которым дешевле обойдется кредит, чем изъятие средств из оборота».

Ипотечную программу на проекте под торговой маркой «Петербургское садовое кольцо» – городок «Еловый дом» – запустили компания «Флагман» и банк «Возрождение». Кредит можно получить на 27 лет в рублях, под 18% годовых до регистрации и под 14% – после. Размер первого взноса устанавливается индивидуально (не менее 10%), но в расчет принимаются не только «белые» доходы.

Перспектива

Потенциал загородного рынка растет. Агентства недвижимости наблюдают приток клиентов и увеличение спроса. И риэлтеры, и финансисты полагают, что земля в области и пригородах Петербурга недооценена, поэтому ждут ценового скачка.

Самые необходимые законодательные нормы есть. Не хватает некоторых нюансов. «Упрощение процедуры приватизации и регистрации ускорит формирование цивилизованного рынка», – уверен Максим Ельцов. «Если государство включит земли и дома в состав ипотечного покрытия, будет возможность рефинансирования кредитов. Но для этого нужна законодательная инициатива», – говорит Игорь Жигунов.

Все сходятся во мнении о необходимости выстраивания инфраструктуры рынка.

Кроме того, нужна обычная практика кредитования загородных объектов. «Необходимо обсуждать тему загородной ипотеки и с банками, и со страховщиками, и с оценщиками, поскольку опыта в этой сфере у всех мало, страховые риски часто неизвестны, оценка – слишком индивидуальна», – полагает Игорь Жигунов.

«Психология должна сломаться. При значительном увеличении оборотов можно смягчать условия кредитования», – добавляет Виталий Демидов.

Все больше людей хотят купить второй-третий дом, и чтобы он был за городом. Возникают коттеджные поселки, ликвидность объектов в них значительно выше домов в огороднических товариществах или отдельно стоящих. Максим Ельцов оптимистичен: «Когда начнется кредитование коттеджей в поселках, дело пойдет веселей». Виталий Демидов настроен не столь радужно: «Ипотека, конечно, раскачает банки, но не скоро и в городе».

«Предложения от банков кредитовать под загородные объекты появились только в прошлом году – новому продукту не исполнилось и года. Возможно, процесс двинется в этом году», – надеется Юлия Туголукова.


Статья получена: www.Zagorod.spb.ru
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Ипотека начинается":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Начинаются поставки Chrysler Sebring

Этим летом начнутся официальные поставки в Европу Chrysler Sebring и Chrysler Sebring Cabrio. Эти модели изначально сделаны для американского рынка, но в Европу пойдут «европеизированные» автомобили с более жесткой подвеской. Стандартное оснащение Sebring включает в себя помимо фронтальных и боковых подушек безопасности и еще и боковые «занавески».

» Американскии автомобили - 2125 - читать


Suzuki начинает Х-оверную революцию

Скоро не найдется человека, который мог бы назвать автомобили Suzuki серыми и незапоминающимися. Компании удалось поймать очередную волну спроса на внедорожники и успешно ее поэксплуатировать. Не успели отгреметь презентации нового Swift и новой Vitara, которая с успехом борется с RAV4 за звание самого «спортивно-отдыхательного транспорта», как стало известно о скором дебюте кроссовера SX4.

» Корейские автомобили - 1807 - читать


Дороги на Мурманск и Владивосток начинаются на Валдае

Корреспондент KM. RU побывал на отборочном туре Экспедиции–Трофи 2006, прошедшем на берегах Селигера Традиционное отечественное бездорожье обычно воспринимается как тягостная данность – есть, дескать, в России две беды – дураки да дороги. Бездорожья все стараются избегать: время и нервы потеряешь, а машину покалечишь.

» Разное - 1949 - читать


Российские банки начинают повышать ставки по ипотеке для рисковых заемщиков

Неразбериха на мировых финансовых рынках, вызванная кризисом в ипотечном секторе США, все-таки привела к изменению ситуации в российской ипотеке. Вчера один из активных игроков российского рынка ипотеки Москоммерцбанк объявил о повышении ставок для наиболее рисковых категорий заемщиков -- тех, кто имеет «серую» зарплату. Это немного сократит число клиентов и позволит банку наращивать кредитный портфель меньшими темпами -- до того момента, пока конъюнктура рынка ...

» Ипотека - 2149 - читать


Ипотека в Турции начинает работать

Благодаря принятию в Турции закона об ипотеке рынок недвижимости в этом сезоне там оживился. И эксперты прогнозируют рост спроса и увеличение цен на жилье. О том, что происходит сегодня и чего можно ожидать к концу года на турецком рынке, рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «

» Зарубежная недвижимость - 1494 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Ипотека начинается

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru