Какие гостиницы строить в российских регионах?

Из-за долгого срока окупаемости отелей, высокой степени риска и отсутствия профессиональных управляющих компаний гостиничный сектор в нашей стране до недавнего времени был обделен вниманием как потенциальных инвесторов, так и девелоперов. Но сейчас ситуация меняется.

Для бизнеса и отдыха
Для реализации гостиничных проектов особенно интересны те регионы и центры, в которых идет активный экономический рост, существует постоянный туристический поток и традиционно высок уровень жизни населения. В первую очередь для инвесторов привлекательны города-миллионники и крупные индустриальные центры, затем – регионы с развитым туризмом: города Краснодарского края, Золотого кольца и другие.

Эвелина Ишметова, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer, считает, что проблема размещения бизнес-туристов особенно остро стоит в региональных центрах.

 

 

Прежде всего, это относится к городам, население которых составляет 500 тыс. и более человек: Красноярск, Краснодар, Хабаровск и др. Именно в этих регионах и планируют развивать свои сети международные и российские гостиничные операторы (Accor, Rezidor SAS, Protea, «Русские отели», AMAKS, «Сити-отель»).

«Еще более остро проблема размещения туристов стоит в рекреационном секторе: в исторических городах Золотого кольца, Ростове-на-Дону и Краснодарском крае», – считает Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer. Наибольшее развитие гостиничная недвижимость сейчас получила на Черноморском побережье, в частности в районах Сочи. В целях создания в Сочи курорта мирового уровня развитие гостиничного сектора здесь стало первоочередной задачей. «Надо отметить, что до недавнего времени многие международные операторы обходили стороной Сочи, считая чересчур рискованным рынок с высоким фактором сезонности спроса и ограниченным числом иностранных приезжих, – делится Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Тем не менее, более десяти лет назад компания Residor SAS подписала соглашение с местным оператором о предоставлении франшизы на управление гостиницей под брендом Redisson SAS, а затем Stein Group заключила договор на управление санаторием, расположенным в черте города. Ну а приход других международных операторов на рынок Сочи стал лишь делом времени».

Вопрос о том, какого качества гостиницы нужны в регионах, до сих пор остается открытым. Несмотря на то, что отели высшей категории по мировым стандартам в российских городах отсутствуют, девелоперы не спешат строить здесь гостиницы уровня 5*. По мнению специалистов компании GVA Sawyer, высокий спрос на подобные отели возникает в пиковые периоды деловой активности города, во время крупных конференций, выставок, встреч. Однако в силу непостоянности потока туристов, готовых останавливаться в отелях высшей категории, есть опасения в их недозагрузке в другие периоды, а вариант строительства гостиницы 5* с небольшим номерным фондом (менее 100 номеров) не является выгодным с точки зрения окупаемости затрат. Тем не менее, можно прогнозировать, что в городах-миллионниках такой отель будет иметь достаточно высокий уровень загрузки, но предложение подобной категории отелей должно быть ограничено одним-двумя объектами.

Большинство участников рынка так описывают востребованный сегодня в региональных центрах отель: категория 3* на 100-200 номеров, в которых могут останавливаться туристы с рекреационными и бизнес-целями. При этом акцент должен быть сделан на предоставлении широкого спектра бизнес-услуг (конференц-залы, комнаты переговоров, бизнес-центр, беспроводной Интернет).

Ограничения по номерному фонду в рекреационных отелях формируются больше размерами земельных участков, чем спросом, поскольку он в разы превышает имеющееся предложение, причем по всем категориям. В данном формате необходимо ориентироваться на предоставление максимально возможного спектра рекреационных услуг. «Однако, для повышения уровня загрузки в несезон отдыха (ноябрь-май) привлекать туристов удается и предоставлением бизнес-услуг, – считает Эвелина Ишметова. – Наличие конференц-зоны дает возможность проводить конференции, встречи в зимние месяцы, когда поток рекреационных туристов минимален. В качестве подобного примера можно привести гостиницы, находящиеся под управлением международного оператора Rezidor SAS: Radisson SAS Лазурная (Сочи), Radisson SAS Пик Отель (Красная Поляна). Благодаря широкому спектру бизнес-услуг, среднегодовой уровень загрузки этих отелей не опускается ниже 70%».

Через тернии к звездам
Отели в наших городах порой строятся «на глазок», а ведь это особый объект, здесь есть множество нюансов, которые девелопер, имеющий дело только с жилой недвижимостью, может просто не знать, а архитекторов и проектировщиков, специализирующихся на гостиницах, у нас очень мало, их можно буквально пересчитать по пальцам. В результате возникают такие типичные ошибки, как несоответствие месторасположения гостиницы ее классу, оборудование здания «на ходу» или запоздалый поиск управляющей компании и персонала, что приводит к увеличению и так немаленького срока окупаемости отеля. Чтобы избежать подобных ошибок, при строительстве новой гостиницы не обойтись без помощи профессионалов – специалистов консалтинговых компаний, в задачу которых входит изучение регионального рынка, определение занимаемой ниши, состава и категории номерного фонда, а также структуры дополнительных услуг и многое другое. Однако в регионах зачастую недооценивают важность этой работы.

Нередко объявленные к выводу на рынок гостиничные проекты замораживаются, сроки их реализации растягиваются на неопределенное время. Например, в Новосибирске был запланирован ввод около 10 гостиниц, но многие проекты до сих пор не завершены. Так, компания «Турсиб» долгое время не могла приняться за достройку двадцатиэтажной гостиницы «Турист» на площади Маркса. «Русские отели», получившие участок в 0,28 га под офисно-гостиничный комплекс общей площадью 10-12 тыс. кв.м в Новосибирске, планировала начать его строительство еще в марте 2006 г. Однако осуществление проекта было отложено – компания не смогла найти генподрядчика из числа местных строителей. Теперь «Русские отели» наметили ввод объекта не раньше 2008 г.

Еще одна проблема, о которой говорят большинство участников рынка, - нехватка профессиональных кадров в сфере гостиничного бизнеса. Проблема подготовки кадров – одна из острейших в гостиничном секторе. И пока что сдвигов в ее решении практически не наблюдается. Более того, бурно развивающийся гостиничный рынок и ввод новых отелей грозит еще более усугубить ситуацию, особенно в секторе объектов 3*. Однако есть надежда, что гостиничные сети, серьезно взявшиеся за региональный рынок, несколько сгладят ситуацию, так как традиционно держат на высоте уровень подготовки персонала для своих сетевых отелей, а также практикуют обмен профессиональным опытом.

Не нужно забывать, что в гостинице останавливаются либо те, кто приехал в другой город по делам бизнеса, либо туристы. И в том и в другом случае в номере проводится минимум времени. При этом человеку важно, чтобы у него не просто была удобная кровать, но и хорошо продуманная вентиляция в номере, и чистые полотенца, и возможность заказать еду в номер. «Но самое главное – внимание персонала, – отмечает Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar Commercial Property Moscow. – Вряд ли кому-то понравится ждать два часа у стойки reception, пока его поселят в номер. У нас же зачастую получается так, что в гостинице высокой категории мы сталкиваемся с неприемлемым для такого класса уровнем обслуживания. Надеюсь, что приход на наш рынок мировых брендов с выработанными стандартами качества заставит и российских операторов подтянуться до европейского уровня».

Все бренды в гости будут к нам?
Вообще, надо отметить, что известные международные операторы во многом пересмотрели свои оценки уровней риска развития проектов в России и, вслед за освоением рынков Москвы и Петербурга, готовятся заняться развитием бизнеса в региональных центрах и крупных промышленных городах. В российских регионах уже «засветились» многие крупнейшие международные гостиничные операторы, такие как Kempinski, Rezidor SAS, Marriott, Accor, Best Western. Например, в Самаре функционирует отель Renaissance (сеть Marriott). В Калининграде в ближайшее время появится гостиница, управлять которой будет Marriott или Sheraton.

Пока в основном интерес иностранных операторов фокусируется в сегменте класса 4-5*. Отелей категории 3* под управлением западных операторов в России на сегодняшний день немного. Так, французская сеть отелей Accor в ближайшее время планирует ввести в строй несколько гостиниц сети Ibis (категория 3*). В зону интересов компании входят около 30 городов, среди которых Екатеринбург, Новосибирск и другие.

Rezidor SAS (гостиничные сети Radisson SAS, Park Inn) на сегодняшний день управляет шестью отелями в России: тремя в Сочи и одним в Екатеринбурге. Кроме того, Rezidor SAS совместно с двумя инвестиционными фондами, шведским Swedfund и датским The Investment Fund for Central and Eastern Europe, намерены построить в России сеть гостиниц экономкласса под всемирно известным брендом Country Inn. Cendant Group (гостиничные сети Ramada, Days Inn) также осваивает ряд российских регионов: Калининград, Тюмень, Нижний Тагил, Каменск-Уральский, остров Сахалин.

Заявила о строительстве своих первых отелей в России и компания Protea Hospitality Corp. (Южная Африка), выбрав для этого Воронеж и Екатеринбург (сегодня оба здания находятся на стадии отделки). В дальнейшем Protea Hospitality Corp. планирует строить гостиницы и в других российских городах – Челябинске, Твери, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону, Сочи, Красноярске, Иркутске, во Владивостоке, Хабаровске, Тюмени, Казани, Калининграде, Новосибирске, на острове Сахалин и т.д.

Активно выходят в регионы и отечественные операторы. В частности, «Азимут Менеджмент Групп» – дочернее предприятие инвестиционной компании «Нерлъ» – заявила о намерении создать национальную сеть трехзвездочных отелей под маркой «Азимут Сеть Отелей». Уже сейчас этой компании принадлежит восемь гостиниц в семи городах России: Санкт-Петербурге, Костроме, Уфе, Мурманске, Владивостоке, Астрахани, Самаре.

Осваивает регионы и отечественная сеть Heliopark Hotels&Resorts, в которую входит 11 действующих отелей на территории России и Украины, а также три гостиницы, которые находятся на стадии строительства или реконструкции. Говорить о том, какой из уже реализованных проектов можно считать удачным, а какой – нет, пока достаточно сложно. В большинстве своем новые отели появились совсем недавно, и пока делать какие бы то ни было выводы рано. В целом успех гостиничного проекта можно прогнозировать при выгодном для гостиницы расположении участка (центр города, первая линия домов, хорошая транспортная доступность), правильно выбранной категории отеля для данного города и грамотном управлении.

Алена Серова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...