Коммерческая недвижимость: покупка или аренда?

Зачастую предприниматели, перед которыми стоит вопрос аренды или покупки коммерческой недвижимости, делают одну, но существенную ошибку – проводят неочевидную параллель с жильем. Все когда-то сдавали, снимали, покупали, продавали или обменивали свое жилье, отсюда опасное заблуждение, что, имея такого рода представление о риелторском деле, можно легко разобраться на рынке коммерческой недвижимости. В действительности же этот рынок более сложен и отличается от своего «жилого собрата».

Вводный курс
И обусловлено это в первую очередь особенностями национальной политики, экономики и законодательства. Например, если вчера еще можно было купить пустующее здание детского сада и перепрофилировать его, то сегодня – нельзя.

 

 

Вчера была возможность купить помещение булочной и открыть там салон сотовой связи, а сейчас – уже нет. И, кстати говоря, мало кого интересует вопрос, что делать тем собственникам, которые успели купить вышеупомянутые помещения.

Второй аспект – экономический – не позволяет делать с большой точностью долгосрочные прогнозы. Наконец, третий аспект, законодательный, касается в первую очередь налоговой базы, ведь в доход государства уйдет в общей сложности порядка 42% от суммы сделки. При высокой наполняемости процента (к примеру, от $600 тыс., а это средняя сумма, которую готовы потратить наши соотечественники на коммерческую недвижимость, 42% составляют $252 тыс.) возникает соблазн сокрытия части суммы по сделке. По этой же причине предприниматели пытаются обойти стороной риелторские агентства. На рынке коммерческой недвижимости нередки случаи, когда агентство выполняет свою работу, сводит покупателя и продавца, а затем за спиной агентства покупатель и продавец совершают сделку.

Аренда: подводные камни
Если предприниматель не обладает свободными средствами в размере как минимум $300 тыс., то вопрос о приобретении коммерческой недвижимости в столице перед ним не стоит. Помещение может быть только съемным. И в этом случае стоит иметь в виду все составляющие арендной платы.

Минусами аренды являются, конечно, временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения

В полном варианте эта сумма должна включать в себя собственно арендную плату (ставку аренды), коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно.

Кроме того, минусами аренды являются, конечно, временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения. «Если вы собственник помещения, можете получать доход от аренды, ваши деньги постоянно растут в результате капитализации объекта, в то время как деньги арендатора в виде арендной платы уходят от предпринимателя навсегда», – поясняет обучающий брокер ГК «Вавилон» Александр Лейченко.

К тому же собственник всегда может отказаться от продления договора аренды – и хорошо еще, если по его истечении. Нередки случаи, когда арендаторам приходится покидать свои помещения досрочно, и даже не всегда получив соответствующую компенсацию. «Эффективность вложений в коммерческую недвижимость Москвы является одной из самых высоких, что приводит на рынок часть иностранных девелоперских компаний, обладающих существенными финансовыми инструментами. Как следствие – продолжающееся увеличение ставок на приобретение помещений в собственность и аренду, – рассказывает директор по развитию «Бразерс и компания» Елена Дерябина. –

Нередки случаи, когда арендаторам приходится покидать свои помещения досрочно, и даже не всегда получив соответствующую компенсацию

Наблюдаются случаи воздействия на «слабых», незащищенных собственников (административные, силовые) с целью понуждения расстаться с наиболее привлекательными помещениями сектора коммерческой недвижимости: старые булочные, продовольственные, хозяйственные магазины в центральной части города». С другой стороны, если бизнес окажется нерентабельным, от аренды помещения можно легко отказаться; вообще, вариант с арендой подразумевает большую мобильность, кроме того, он не требует усилий по управлению помещением.

Впрочем, как ни крути, капиталовложения в недвижимость по-прежнему считаются одними из наиболее прибыльных, что служит серьезным аргументом в пользу приобретения коммерческой недвижимости в собственность.

Собственность: что нужно знать
Процесс покупки коммерческой недвижимости делится на два этапа: передача помещения в собственность путем оформления договора купли-продажи с владельцем и оформление договоров на предоставление коммунальных услуг. «Для заключения договора купли-продажи с собственником потребуется стандартный набор документов: из БТИ, правоустанавливающие документы на объект и документы продавца и покупателя. Список документов достаточно обширен и зависит от конкретной ситуации», – рассказывает Александр Лейченко. Если все документы на руках у продавца, то первый этап процесса оформления помещения в собственность проходит быстро. Однако на практике часто встречаются случаи, когда продавец недвижимости не хочет тратить деньги и время на приведение в порядок своей документации, тогда покупателю приходится сначала заниматься этим от имени собственника. Приведение документов в порядок – процесс трудоемкий, дорогостоящий и по времени может растянуться до полугода. А само оформление коммерческой недвижимости в собственность занимает от одного до трех месяцев. В настоящее время в ряде случаев вместе с покупкой помещения требуется в территориальных подразделениях «Москомзема» оформить в аренду и землю, на которой помещение расположено (что тоже является процессом дорогим и небыстрым, а после оформления прав аренды арендатору придется ежегодно платить соответствующие налоги).

Но наиболее трудоемкий и дорогостоящий процесс начинается уже после покупки коммерческого помещения. Речь идет о том, что вам нужно будет договориться о коммунальном обслуживании помещения с такими монополистами рынка, как «Мосэнерго», «Мосводоканал», «Мосгортепло», МГТС. Как показывает практика, наиболее проблемным является согласование технических условий на электроснабжение, а оперативнее всех действует МГТС. И, наверное, ни для кого не секрет, что помимо официальных проплат вам, скорее всего, придется столкнуться и с условно-неофициальными (которые доходят до 30% от стоимости всего проекта).

Вот в наиболее общих чертах тот список «жертв», на которые вам придется пойти, если вы решили стать собственником коммерческой недвижимости. А поскольку делается все это, надо полагать, для получения дохода, то в следующей части статьи мы поговорим именно об этом: как получить прибыль от владения коммерческой недвижимостью.

Маргарита Моисеева Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...