Коммерческую недвижимость - в лизинг!

В собственном соку

Высокий рост национальной экономики сопровождается бурным строительством отелей, торговых комплексов, офисных центров. Но приобрести их в собственность, что является залогом успешного развития бизнеса, редко под силу даже крупным компаниям, не говоря уже о средних и малых предприятиях. Деньги у них всегда находятся в обороте, их отвлечение чревато замедлением темпов развития и отставанием от конкурентов. Очевидно, что в этом случае на помощь в покупке помещения должны прийти банки со своими финансовыми продуктами. Но этого не происходит.

 

 

Кредитование приобретения коммерческой недвижимости развито крайне слабо. В подавляющем большинстве случаев (более 90%) оно представлено ломбардными схемами, когда недвижимость выступает в качестве залога. Случаи кредитования покупаемой недвижимости невелики. Влияет на это комплекс факторов.

Во-первых, на рынке нет «длинных» денег, которые бы позволяли кредитовать приобретение недвижимости на длительный срок. Эту проблему в отличие от ипотеки жилья государство не считает социально острой. Поэтому оно не видит необходимости в создании на этом рынке крупной структуры, которая выкупала бы кредиты у частных банков и создавала вторичный рынок закладных, как это делает АИЖК. Для иностранных же банков, обладающих «длинными» деньгами, отечественный рынок коммерческой недвижимости недостаточно прозрачен. Таким образом, рефинансировать кредиты на покупку недвижимости пока особо некому.

Во-вторых, спрос на нежилые помещения столь высок, что продавцам нет особой нужды работать по кредитным схемам. Им несложно найти клиентов, готовых сразу оплатить покупку. В-третьих, не урегулирован земельный вопрос, что не добавляет рынку устойчивости.

Высокие кредитные ставки, отсутствие рефинансирования, непрозрачность сделок, недостаток предложения среди объектов – таковы характеристики нынешнего состояния кредитования коммерческой недвижимости.

На заре туманной юности

Однако время не стоит на месте. Появляются новые финансовые инструменты, которые приходят на помощь бизнесу. Одним из них является лизинг, завоевывающий все больше рынков. Теперь наступает очередь и недвижимости. Лизинг является прогрессивной формой приобретения нежилого помещения. Он предусматривает передачу его в долгосрочную аренду и пользование с последующим оформлением в собственность, которое происходит после окончания всех выплат. Лизингополучатель использует недвижимость с момента регистрации договора лизинга.

В России лизинг находится в начальной стадии своего развития. Стандарты сделки до конца еще не разработаны. С лизинговыми программами работает лишь небольшой круг банков. Консалтинговых компаний еще меньше. Для их перечисления хватит пальцев одной руки. Отмечу, что первой на рынке заявила о себе риелторско-консалтинговая компания MainDecision, которая обладает уникальными технологиями по организации лизинговых сделок на рынке коммерческой недвижимости и имеет партнерские отношения с рядом столичных банков. Это позволяет проводить ей гибкую политику по обслуживанию клиентов.

Инфраструктура лизинга в недвижимости активно создается. Условия финансирования, которые она предоставляет, являются привлекательными для бизнеса. Авансовый платеж в некоторых случаях не требуется вовсе. Процент удорожания объекта, или говоря простым языком, процентная ставка начинается от 5% годовых в USD. Срок действия договора может достигать 10 лет. При стоимости недвижимости до 1 млн. USD требования банков к лизингополучателю минимальны. В этом случае заявка рассматривается по упрощенной схеме. Однако надо отметить, что недвижимость дешевле 350 000 USD для банков не представляет интереса. Выплата платежей происходит ежемесячно по согласованному графику с возможностью отсрочки в погашении процентов. Не воспрещается и досрочное погашение.

Необходимый набор документов включает договор купли-продажи, договор лизинга и полис страхования. Договор лизинга подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на объект недвижимости происходит с одновременной регистрацией договора лизинга.

О плюсах

Лизинг – это, прежде всего, прямой доступ к более дешевому финансированию на покупку недвижимости по сравнению с традиционными инструментами. При использовании лизинговой схемы компания приобретает дополнительную устойчивость и возможность долгосрочного планирования бизнеса. В этом случае уместно жизненное сравнение с семьей. Если тыл человека обеспечен - жена и дети счастливы, то эффективность его работы резко возрастает. Так и компания получает не только большую стабильность, но и конкурентные преимущества на рынке, когда уверена в своем будущем, в том, что ее в любой момент не попросят освободить офис или торговое помещение.

Преимущества лизинга настолько очевидны, что предприниматели высказывают сожаления, что узнали о нем так поздно. Не все, например, догадываются, что лизинговые платежи зачастую соизмеримы с арендной платой. Но, если она повышает благосостояние арендатора, то в случае с лизингом компания платит, по сути, за свою собственность.

Немаловажно, что, приобретая недвижимость по договору лизинга, компания получает совершенно законное право на уменьшение налоговых платежей. Она сокращает выплаты по налогу на прибыль за счет отнесения лизинговых платежей за имущество на себестоимость. Лизинг позволяет также на 2/3 уменьшить налог на имущество за счет сокращения нормативного срока пользования. Механизм ускоренной амортизации предмета лизинга (с коэффициентом ускорения не более 3) предусмотрен Налоговым кодексом РФ. Не стоит забывать и о праве на зачет НДС.

Стоит отметить, что лизингополучатель при получении разрешения от лизинговой компании может держать объект недвижимости на своем балансе, тем самым, увеличивая свои активы. Более того, никто не запрещает сдавать его в субаренду и получать доход от эксплуатации. Именно для этой цели многие и обращаются к лизингу. Возможность перепланировки и реконструкции объекта, разрешенная лизингом, позволяет лизингополучателю добиться максимизации арендных платежей и увеличить доходность бизнеса.

В основном банки рассматривают лизинговые схемы в отношении готовых зданий. Однако их использование не исключается и на стадии инвестирования объекта недвижимости.

Ключи

Доступ к лизингу – занятие достаточное трудоемкое с множеством нюансов. Требованиям банка должна соответствовать не только организация-кандидат на получение лизинговых средств, но и объект недвижимости. Поэтому без помощи профессиональной компании в этом деле просто не обойтись. Она возьмет на себя все трудозатраты, связанные с оформлением документации по сделке, последующей регистрацией и страхованием предмета лизинга. Выступая своего рода адвокатом лизингополучателя при рассмотрении заявки в банке, консалтинговая компания значительно повышает вероятность ее одобрения.

Но условия доступа компаний к лизингу не так сложны, как может показаться на первый взгляд. Банки идут навстречу лизингополучателю и при рассмотрении заявки проявляют гибкость. Например, они готовы учитывать фактическую прибыль организации-претендента. Кроме того, если прибыли компании недостаточно для осуществления лизинговых платежей, то банки примут во внимание прибыль холдинга, в которой та работает. У некоторых предпринимателей существуют опасения, что банки потребуют от лизингополучателя перевода его счетов к себе. Могу успокоить, что они безосновательны.

О банках

Неоспоримы преимущества лизинга и для банка. Права собственности на недвижимость оформляются на аффилированную с ним лизинговую компанию, которая становится посредником между банком и лизингополучателем. Примеры этому уже есть. Абсолют-банк работает с компанией «Абсолю-кредит», «Мастер-лизинг» аффилирован с Мастер-банком, Локо-банк сотрудничает с Объединенной финансовой лизинговой компанией.

Именно на лизинговую компанию перекладываются возможные финансовые риски, которые, впрочем, сведены к минимуму. Лизингополучатель кровно заинтересован в неукоснительном соблюдении лизинговых платежей. Нарушая их, он по своей воле отказывается практически от своей собственности. Если же дефолт лизингополучателя все-таки происходит, то сложностей при обращении взыскания на заложенное имущество не возникает. В отличие от ипотеки жилья на рынке коммерческой недвижимости социальные аспекты практически отсутствуют. При этом найти нового клиента будет нетрудно - спрос на коммерческую недвижимость крайне высок.

Лизинговая компания застрахована и от рисков повреждения объекта недвижимости. Сделка предусматривает обязательное страхование его конструктивных элементов и оборудования, расположенного в нем.
Таким образом, банк получает стабильный доход на протяжении длительного времени, основанный на зафиксированной рыночной стоимости объекта.

Риелторско-консалтинговая компания MainDecision
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...