Силиконовая долина
Первый в мире технопарк был организован в начале 1950-х годов на базе Стэндфордского университета в Калифорнии. Небольшие высокотехнологичные компании, располагавшиеся в Силиконовой долине, выполняли военные заказы правительства США.
Здесь начинали такие известные фирмы, как Hewlett-Packard и Polaroid.
Всего в мире насчитывается порядка 700 технопарков. Они различаются по размеру и объектам. Бизнес-парки специализируются на предоставлении офисных помещений, в то время как в составе индустриальных парков доминируют производственные площади. Технополисы, обладающие полным набором научной, деловой и производственной инфраструктуры, являются аналогами российских наукоградов.
Основная задача, поставленная перед технопарками на Западе, не изменилась со времен организации Силиконовой долины. Для поддержки компаний, занятых в сфере инноваций, создаются специальные структуры, получившие название "технологический инкубатор" или "бизнес-инкубатор". Инновационным компаниям предоставляются максимально удобные для работы, оснащенные необходимой техникой помещения на льготных по сравнению с арендой офисов на открытом рынке коммерческой недвижимости условиях. Рядом обычно строится жилье для персонала и необходимая инфраструктура. Технопарк создает все условия для того, чтобы высококлассные сотрудники работали и делились с коллегами идеями, не отвлекаясь на решение бытовых проблем, а компании не беспокоились о выживании среди конкурентов и не требовали от персонала моментальных результатов. По оценкам западных специалистов, более 50% всех инновационных проектов, связанных с высокими технологиями, закончились неудачей. Естественно, финансирование таких проектов весьма рискованно, однако получаемый при благоприятном исходе эффект не идет ни в какое сравнение с обычной нормой доходности.
Развитие сети технопарков и инкубаторов -- не благотворительность, а осмысленная политика центральной, региональной и местной властей, направленная на поддержку инновационных процессов и в конечном счете формирование основы для выхода на лидирующие позиции глобального рынка технологий. Как только инновационная компания достигает коммерческого успеха, она, как правило, вынуждена покинуть технопарк и лишиться льгот. Неудачников после определенного срока выселяет руководство технопарков.
Наукоград
Большинство технопарков, создаваемых в настоящее время в России (в том числе технопарки, создаваемые в рамках государственной программы "Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий"), по своему профилю могут быть отнесены к научно-исследовательским и научно-технологическим паркам. Одним из ключевых элементов данного вида парков является бизнес-инкубатор. Именно на его основе происходит управление инновациями, а результаты его деятельности востребованы размещаемыми в технопарке крупными компаниями-резидентами.
Бизнес-инкубатор (БИ) представляет собой структуру, предназначенную для поддержки малых предприятий, находящихся на начальных стадиях развития, путем предоставления офисных площадей, финансовых, информационных и других ресурсов. Бизнес-инкубатор призван создать условия, при которых малое предприятие получит возможность сосредоточиться на развитии своего бизнеса, а не на решении организационных проблем.
"Распространенная ошибка считать технопарком любой комплекс недвижимости для производства чего-либо сколь-нибудь сложного технически. Иными словами, завод по производству оконных профилей -- это не технопарк, а вот компания, разрабатывающая с помощью новых технологий новые строительные материалы, с опытным производством -- это технопарк",-- считает руководитель проекта "Троицкий технопарк" Руслан Титов.
Ничтожно малое число технопарков в России приводит к тому, что к ним пытаются относить офисно-деловые центры, такие как, например, Hi-Tec House на Большой Академической. Hi-Tec House предоставляет услуги IT-компаниям, совмещает в себе требования к классическим офисным комплексам и мощным телекоммуникационным центрам. Среди арендаторов компании -- Stack Group, Acer, "Северсталь-групп". Однако представители компании технопарком себя в принципе не считают, так что потенциальным арендаторам на льготы и инкубаторские условия работы рассчитывать не приходится.
Большинство российских технопарков находятся в стадии проектирования или на начальных этапах строительства. В перспективе по замыслам чиновников они должны стать точками роста инновационной экономики. Об образовательной составляющей технопарков постепенно забывают, хотя это декларировалось раньше. На практике некоторые технопарки вырождаются в девелоперские проекты, руководители которых забывают о прямом назначении объектов.
Точка опоры
"Технопарки появляются следующим образом: государство готовит площадку под застройку и подводит коммуникации, инвесторы и будущие арендаторы строят коммерческие и сервисные площади (офисы, конгресс-центр, гостиница), которые эксплуатируются управляющей компанией,-- рассказывает Руслан Титов.-- Пока четко утвержденной концепции управления технопарками в рамках госпрограммы Минсвязи нет, но все идет к тому, что это будет некоммерческая организация, полностью подконтрольная государству. По нашему мнению, это неверный тренд и технопарк может состояться, только если управление им будет бизнесом, иначе это или фикция, или неэффективно".
Концепция управления технопарками еще не формализована. В текущей редакции владеть объектами инфраструктуры и недвижимости будут инвесторы, реализующие инвестиционные лоты, сформированные управляющей компанией (УК). Доли в УК будут иметь федеральные, региональные, муниципальные власти, и вклад государства инфраструктурой будет оцениваться на этапе формирования инвестиционного лота (соответственно, паями). Не отрицаются и прямые инвестиции в создание объектов недвижимости. В этом случае полноправным собственником становится инвестор, а технопарковая специфика будет определена на этапе выдачи разрешений на строительство и эксплуатацию.
Технопарки, согласно программе Минсвязи, подразделяются на офисные, опытное производство, инфраструктурные (гостиница, конгресс-центр), некоммерческие (бизнес-инкубатор или образовательный центр). В рамках технопарков предполагается и строительство жилья. Последний пункт -- разрешение на строительство жилья, по мнению Руслана Титова, дезориентирует потенциальных инвесторов. Велико число желающих получить разрешение на жилую застройку, но крайне мало тех, кто готов инвестировать деньги в специфические офисные помещения.
Разработаны проекты технопарков в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Обнинске, Тюмени, Казани, Троицке и Черноголовке. Сейчас идет процесс оформления земельных отношений и проектирования. На стадию начала строительства проекты выйдут не ранее 2008 года.
Непопулярный формат
"Технопарки -- новый и действительно необходимый формат, но из-за политической моды не работает",-- считает директор по маркетингу технопарка Nagatino-i-Land Павел Телегин. Существующие технопарки уже столкнулись с проблемой поиска арендаторов из-за существующих ограничений по их составу. "Основная проблема -- отсутствие спроса на размещение в технопарках,-- рассказывает Руслан Титов.-- Для лидеров российской IT-отрасли (основной двигатель новой, инновационной экономики России) пока не очевидна необходимость переезжать в технопарки, особенно в отдаленные регионы. В этом плане Троицку повезло -- он расположен всего в 18 км от Москвы, и многие IT-компании готовы перевезти к нам свои подразделения ради экономии в стоимости их содержания".
В Троицке сейчас проектируется первая очередь строительства -- 10 га, 50 тыс. кв. м офисных и сопутствующих площадей. Уже сейчас размещаются крупные и средние IT-компании (например, РБК "Армада"), для мелких создан инкубатор, которым управляет компания "Русские технопарки".
Сейчас технопарки могут предложить только рыночные ставка аренды или продажи площадей. Механизм продажи зависит от того, какую схему обременений внедрят в технопарках (обременение -- сохранение профиля используемых помещений для работы только высокотехнологических компаний). "Как изменятся ставки аренды в будущем, зависит от того, будет ли управлять всей сдаваемой в аренду недвижимостью единая УК (с участием государства) либо отдельные операторы инвестиционных лотов",-- рассказывает Руслан Титов.
Представители региональных технопарков надеются, что в будущем компании, посчитав выгодным сократить расходы, переведут часть своих сотрудников из столицы в регионы, где операционные расходы ниже.
Технопарки Москвы
В Москве развитие технопарков регламентируется постановлением столичного правительства "О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2010 годы". Парки в городе строятся по принципу соинвестирования. Соинвестором может выступить субъект малого бизнеса, включенный в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы. До этого потенциальный соинвестор должен пройти по конкурсу, условия которого публикуются, например, на сайте Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы (www.dmpmos.ru). Инновационности от участников конкурса, как правило, не требуется. Главное условие -- компания должна быть производителем в сегменте малого бизнеса. По сути, столичные технопарки -- это офисные, производственные и складские площади под одной крышей.
Удачный пример -- технопарк "Навигатор" на юге Москвы. Его концепция позволяет разместить на одной территории и конструкторские бюро, и опытные производства, что необходимо для оперативного внедрения последних научных разработок в промышленные образцы. Одна часть помещений принадлежит соинвестору научно-производственному объединению "Итэлма", другая -- городу. В скором времени принадлежащие городским властям площади будут выставлены на конкурс через Москомимущество. Помещения открытой планировки, площадью для аренды от 550 кв. м на срок не менее трех лет. "Навигатор" -- первый проект программы московского правительства по созданию системы технопарков во всех районах города.
О порядке цен в московских технопарках можно судить по другому проекту -- парку южного округа "Загорье". Все его площади заняты, кроме двух недавно освободившихся блоков помещений. Один из блоков (площадью 136,6 кв. м) рассчитан на производство, но благодаря свободной планировке позволяет разместить и офис. Ежемесячная оплата всей площади составит всего 100 тыс. рублей включая НДС и эксплуатационные расходы (парковка, охрана, уборка). Телефон, интернет и коммунальные услуги оплачиваются дополнительно.
Среди планируемых проектов следует выделить московский городской технопарк "Нагатино-ЗИЛ" (Nagatino-i-Land) -- проект высокотехнологичного делового района, где на площади 32 га разместятся 35 зданий суммарной площадью около 1 млн кв. м. Планируемый ввод в эксплуатацию первой очереди технопарка -- середина 2008 года. Предполагается завершить строительство полностью к 2011 году. Развитие транспортной инфраструктуры в этом новом деловом районе предполагает строительство новых дорог и развязок, мостов через Москву-реку, причалов речного транспорта. В рамках проекта планируется также открытие новой станции метро "Технопарк".
Максим Корнев Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2105 -
