Курс для будущих рантье

Краткосрочная аренда как разновидность гостиничного бизнеса

Новых дешевых гостиниц у нас нет по той же простой причине, что и коммерческой аренды жилья - сроки окупаемости таких объектов слишком высоки для избалованного ажиотажным спросом на жилье и офисы российского инвестора. И так же как и в сфере аренды жилья, дефицит "корпоративного" предложения приводит к тому, что эту нишу рынка заполняют частники. Если в сфере аренды частники доминируют почти полностью, то частные квартиры-гостиницы в Москве лишь начинают завоевывать место под солнцем. Впрочем, завоевывают они его почти без боя - конкуренции почти нет.

Продайте свои проблемы

Сервисные квартиры - это нечто среднее между квартирой и мини-отелем - одно из новых явлений на нашем рынке, по крайней мере "в тираж" они начали выходить недавно.

 

 

Все они принадлежат к элитному сектору. Это более дешевый заменитель гостиницы на срок, который для отеля слишком велик (из-за дороговизны), а для обычной аренды слишком мал - от нескольких недель до нескольких месяцев. "Кому это нужно?" - спросите вы. Как ни странно, многим, хотя, в основном, иностранцам, которые хотят комфорта и не желают транжирить деньги на наши весьма недешевые отели приличного уровня. В итоге, они получают то, что на Западе весьма распространено - "апартаменты" - по цене гостиниц типа "совок жив", куда они даже войти не смогут, не то, что там жить.

По размеру сервисная квартира должна быть не слишком большой (ее придется сдавать на долгий срок). Большая элитная квартира стоит слишком дорого, а в сервисном сегменте клиентов интересует не только элитность, но и возможность сэкономить. Апартаменты - это не просто квартиры с элементарным набором мебели. Там есть все, что нужно для жизни - занавески, настольные лампы, подставки для газет, мыло, белье, полотенца и туалетная бумага, ковры... И, конечно, вся необходимая бытовая техника: кондиционер, бойлер (вдруг воду отключат) кофеварка, чайник, стиральная машина, телевизор... словом, там есть ВСЕ!

Ну и конечно, сервисная квартира предполагает базовые гостиничные услуги - уборка и замена белья. Периодичность - по договоренности. Более продвинутые услуги (типа подать в номер свежую газету и свежевыжатый сок манго, или лимузин к подъезду) здесь не востребованы, поскольку это все-таки своего рода экономкласс, хотя и с некоторым шиком. К тому же клиенты стремятся к некоторой автономности, а для "продвинутого сервиса" нужно, чтобы кто-то все время стоял над душой в ожидании указаний. Короче, лишний сервис просто находится за пределами жанра. Да и вообще - сервис, несмотря на название, здесь не главное. Главное - гибкость срока, цена и оснащенность квартиры.

Основное достояние фирм, делающих деньги в этом сегменте рынка, - знание клиентуры. Фирм таких не много, одна из самых успешных - британская компания Intermark. Лучшие клиенты - небедные западные компании, у которых есть сменяющиеся специалисты в России. Например, Intermark на 95% ориентируется на представительства зарубежных компаний в Москве. Впрочем, и подбор подходящих квартир - дело не простое. Часто владельцы ориентируются на собственные представления о "крутости" жилья, которые часто не совпадают с мнением западных клиентов, так что компания, берущая в управление элитное жилье, должна образовывать и самих владельцев, рассказывая им, что нужно сделать, чтобы их квартира была востребована в качестве сервисной. Бывают случаи, когда у владельца квартиры нет не только понимания, что надо сделать, но и денег на дорогостоящую реновацию. На этот случай существуют компании, которые проведут все работы за свой счет, а владелец может расплатиться, дав фирме возможность частично или полностью получать доход от сдачи квартиры в течение оговоренного времени.

Гарантированный доход

Сервисная квартира хороша для владельца тем, что не доставляет ему никаких забот. Именно за это он и отдает часть своих доходов. Ему ищут арендаторов, обслуживают их, содержат квартиру на должном уровне, занимаются расчетами и... ищут новых арендаторов. Для компании, управляющей квартирой, бизнес это хлопотный, но и прибыльный. Самое важное, что независимо от финансовых результатов (то есть от того, сдана квартира в данный момент или нет) владелец получает фиксированный ежемесячный доход.

Кто сдает сервисные квартиры? Помимо отъезжающих за рубеж есть и те, кому просто некогда заниматься сдачей в аренду из-за интенсивной работы. И есть, наконец, те, кто живут за счет аренды: их бизнес - это покупка, оборудование и сдача квартир. Есть люди, имеющие по пять и более квартир, каждая из которых сдается по три и более тыс. долл. в месяц. Это профессиональные рантье. Уследить за таким большим хозяйством и эффективно его использовать - дело нелегкое. К тому же неработающий человек с высокими доходами не склонен перенапрягаться и готов поделиться с теми, кто обеспечит его безмятежное и безбедное существование на долгие годы. Если хотите, сервисная квартира - это воплощение давней мечты нашего народа: лежишь на печи, а она только пирожки с черной икрой выплевывает, да на скатерть самобранку их выкладывает. Нет, что ни говорите, хорошо иметь сервисную квартиру! Что касается формулы "мало денег и никаких проблем", на которой построена эта схема получения дохода, то "мало" - понятие относительное. Две-три тыс. долл. в месяц - это не так уж и мало, хотя конечно меньше, чем три-четыре. Но тут уж ничего не попишешь: хочешь беспроблемности - делиться надо.

Отель на дому

Квартира-гостиница - это возможность выжать из своего жилья максимум средств. Правда, для этого она не должна пустовать, так что обеспечить приток новых гостей - это главное для достижения успеха. Эта форма краткосрочного найма внешне напоминает сервисные квартиры, но у нее есть два ключевых отличия: гораздо более короткий срок (вплоть до одного дня) и иной подход к подбору клиентов - здесь возможны случайные люди, а контакты с представительствами западных компаний не столь продуктивны. Разумеется, речь не идет об открытии настоящей гостиницы - кто хочет полжизни потратить на составление отчетности, а половину дохода - на налоги? Нет, по форме - это всего лишь краткосрочная сдача внаем. Ничего нового в этом нет - на Западе легко можно подыскать на любой срок апартаменты с кухней и мебелью. Наше отличие - что подобный бизнес в основном является теневым (впрочем, то же можно сказать и обо всей сфере жилищного найма, не считая единичных доходных домов). Кстати сказать, в квартирах-гостиницах нет ничего нового и для России - еще при советской власти в любом курортном городе хозяйки квартир оккупировали вокзалы и прочие злачные места с предложением разместить приезжающих на отдых. Как правило, условия там были, мягко говоря, примитивные - койки, как в пионерлагере, стол, удобства во дворе, горячая вода - в чайнике. Но вот за последние годы появились квартиры, не уступающие по уровню трех-четырехзвездочным отелям.

Три кита

В России есть три региона, где спрос на частный гостиничный бизнес весьма велик - юг (Черноморское побережье), Санкт-Петербург и Москва.

Краснодарский край имеет самый большой опыт в этом бизнесе еще с советских времен. Теперь эта деятельность на рыночной волне вышла из тени (не в смысле налогов, а в смысле открытости рекламы). Как и раньше, частники здесь ориентируются на россиян и граждан бывшего Союза (иностранцы сюда просто не едут). Автору довелось буквально неделю назад вернуться из поездки на машине в Геленджик. Обилие предложений поражает воображение. Город испещрен объявлениями типа "Сдам комнату (квартиру, дом) люкс с гаражом и душем". Вдоль дороги на раскладных стульчиках несут вахту многочисленные агенты по аренде.

В Питере, говорят, треть Невского проспекта сдается на короткий срок туристам. Здесь уже иностранцев гораздо больше, чем на юге. Специфика северной столицы в том, что там появилось и множество частных мини-гостиниц. В Москве до сих пор доминировали гостиничные комплексы-гиганты. Попытки помочь друзьям найти недорогие номера приводили автора порой к совершенно удивительной реакции. Например, на вопрос: "Есть ли у вас свободные двухместные номера?", - вполне можно получить раздраженное: "Вы что, с ума сошли!?" А на просьбу рассказать о номере люкс, ответ: "А что вам про него рассказывать?". Ну как тут не появиться на сцене улыбчивому частнику с чистенькой квартиркой-студией с ремонтом "под евро" в центре столицы?

Вообще сравнивать такие квартиры с отелями не совсем корректно - это совершенно разные вещи. В квартире, конечно, нет привычной гостиничной сервисной инфраструктуры, но многим она и не нужна - они хотят в поездке ощутить себя как дома, со всеми атрибутами привычного домашнего комфорта. Сервис здесь ненавязчив, но при желании можно заказать все то же самое, что в настоящем отеле. Успеху таких квартир способствует и то, что сервис даже в самых лучших отелях или недостаточно хорош или неадекватно дорог. Не раз приходилось слышать от иностранцев, долгие годы останавливающихся в отелях одной сети в разных странах, что в России сервис самый плохой среди отелей данного франчайзинга. Доброжелательность персонала неестественна и по отношению к иностранцам граничит с подобострастием. При этом идет постоянное выкачивание денег за дополнительные услуги, а включенные услуги держатся на чаевых.

Популярность этого бизнеса растет, обычно все забронировано заранее. Главная причина - оптимальное соотношение цены и качества. Квартира, состоящая из просторной кухни, гостиной и одной спальни вблизи туристических достопримечательностей с качественной отделкой, мебелью и оборудованием в Москве или Петербурге может стоить 70-100 долл. в сутки в зависимости от сезона. Номер аналогичного уровня (хотя без кухни) в отеле обойдется минимум в 200, а скорее в 300 долларов. А за 80 долларов можно получить нечто совершенно непрезентабельное в отеле без профессионального менеджмента и персонала, говорящего на иностранных языках.

Одной квартиры мало

Обычному собственнику крайне сложно беспрерывно искать постояльцев, тем более, если речь идет о высоком классе жилья: с табличкой в аэропорту не встанешь - не солидно. Преимущество имеют те, у кого квартир несколько - хотя бы три или пять, чтобы всегда было что предложить, если кто-то проявит интерес. Информация распространяется через Интернет. Красочные веб-сайты рассказывают обо всех преимуществах квартир и демонстрируют профессионально сделанные снимки. Предоплата обязательна, что является большим минусом: давать номер кредитки таким наймодателям небезопасно, пересылать деньги электронным платежом - дорого. Преимущество здесь имеют иностранные компании, имеющие представительства в России, которые могут забронировать номер для своих сотрудников или гостей на месте.

В ближайшие годы можно предвидеть бурное развитие такого рода частного предпринимательства, причем, вероятно, что наиболее конкурентоспособными окажутся не частники, а небольшие компании, владеющие несколькими квартирами. Благоприятная среда для развития этого бизнеса создается "вымыванием" относительно дешевых гостиниц в Москве. Препятствием становится то, что власти начинают уделять пристальное внимание легализации и налогообложению теневых сфер бизнеса, в частности, связанных с наймом жилья. Из-за невозможности четко отследить доходы в туристической сфере, есть идея перевести подобные услуги на патент (такой подход поддерживает, например, депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев, занимающийся проблемами туризма). Хотя такая мера ударила бы по кошелькам бизнесменов, но она помогла бы открыто конкурировать с крупными гостиницами. Так что не удивляйтесь, если через пару лет вы увидите в КДО модульную рекламу: "Сдаются на любой срок гостиничные номера в частном доме с видом на Кремль".

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...