Любовь к большим... И к маленьким

Инвестиционная активность в секторе торговой недвижимости и в III квартале года продолжала оставаться очень высокой. И это, несмотря на то, что доходность операций с торговыми объектами сегодня редко превышает 18-22 процентов. Однако в данном сегменте коммерческого рынка недвижимости остались «точки», которые способны приносить инвесторам и более значительную прибыль.

Сектор насыщается

Впрочем, иностранные девелоперы, как и прежде, предпочитают «синицу в руке». Иначе, чем объяснить длящуюся вот уже более пяти лет их любовь к крупным торговым центрам?

 

 

На начало сентября в Москве функционировало 54 торговых центра (по классификации — все свыше 4 тыс. кв. м), с общей площадью примерно 800 тыс. кв. м, что эквивалентно 42 кв. м торговой площади на 1000 жителей Москвы и Московской области. При этом количество торговых площадей за 20 месяцев 2002 и 2003 гг. увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом в 2000-2001 годах.

Тем не менее, по количеству торговых площадей и торговых центров Россия существенно отстает от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение — 198 кв. м торговых площадей на 1000 жителей). Однако кажущийся дефицит торговых метров с лихвой компенсируется в Москве рынками и другими формами неорганизованной торговли — на них приходится, по разным оценкам, от 38 до 50 кв. м на 1000 жителей.

При этом насыщенность торговыми предприятиями дала результат: уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с предыдущими годами, составляя в среднем по городу 3-5%, тогда как в 2000 г. эта цифра не превышала два процента.

В лучших торговых центрах (внутри Садового кольца и вдоль Кутузовского и Ленинградского проспектов) была отмечена новая тенденция — рост базовых арендных ставок составил в среднем 5-6%, в то время как в торговых центрах за пределами Садового кольца базовые арендные ставки продолжили снижаться под влиянием растущего предложения (как минимум на 3-5 процентов). Арендные ставки по лучшим торговым помещениям в среднем по городу на конец августа составили 1400 долл. за кв. м в год, в то время как средние арендные ставки по торговым центрам были значительно ниже (около 850 долл. за кв. м в год), что объясняется более низкими арендными ставками для якорных арендаторов и ресторанного сектора. Кроме того, многие владельцы торговых центров предоставляют постоянным арендаторам скидки — до 5-10 процентов.

Средние арендные ставки по лучшим торговым коридорам (Тверская улица, Столешников переулок, Кузнецкий мМост и Новый Арбат) незначительно увеличились за первые три квартала года до 2000 долларов за кв. м в год (на 4 процента). Общее предложение по лучшим торговым коридорам оценивается сегодня в 400 тыс. кв. м при уровне свободных помещений от 6 до 8 процентов. Наиболее активными арендаторами магазинов на улицах являются магазины модной одежды и аксессуаров, а также рестораны. Кстати, доходность по торговым предприятиям в этих «коридорах» может составлять 35-40% в год, но существует объективный ограничитель такой инвестиционной деятельности — дефицит свободных помещений.

Сложность выбора

Торговые помещения справедливо считаются самым «капризным» сектором коммерческой недвижимости, так как для их сдачи или продажи владельцам приходится соблюдать ряд условий. И в отличие от арендаторов офисов или складов торговцы очень мобильны: последние при плохих делах готовы в считанные недели перепрофилировать магазин или, что еще более реально, попытаться сменить помещение.

Очень значим для магазинов такой фактор, как «проходное место». За хорошее расположение порой приходится серьезно доплачивать. Исключение — только магазины для автомобилистов или узкоспециализированные «точки», для которых важен удобный проезд. Например, перемещение объекта с Пятницкой улицы в район Татарских переулков способно изменить цену аренды в 2-2,5 раза.

Неоднозначно оцениваются на рынке магазины без подсобного помещения. В этом случае «уходят» только «точки» небольшой площади (киоски и павильоны).

Наиболее популярны, как и прежде, магазины в ЦАО. Но беда центра — мало новых помещений. В основном на рынке присутствуют здания прошлых лет. Наиболее часто в них выставляются на продажу или аренду помещения площадью 150-250 кв. метров. Если сравнивать с предложением офисов, то доля маленьких торговых помещений (80-120 кв. м) очень мала. Но именно такие магазины и в самом большом дефиците.

Если сравнивать стоимость аренды магазинов и офисов в центре города, то цены на торговую недвижимость при прочих разных показателях (расположение, площадь, срок аренды и пр.) выше офисных цен на 40-50 процентов. Это еще раз доказывает инвестиционную привлекательность магазинов. Специалисты рынка так кратко объясняют эту ситуацию: «Магазины располагаются на первых этажах людных улиц, а офисы — где придется».

Факторы успеха

Весьма важным считается фактор «проходное место», однако его формализация крайне затруднена. Например, перемещение объекта от станции метро «Белорусская» в сторону Лесной улицы способно изменить цену аренды в 3-5 раз.

Среди центров локального влияния можно выделить как наиболее сильнопритягательные: Дорогомиловская ул., центр Нового Арбата, район м. «Смоленская» со Старым Арбатом, Пушкинскую площадь, Таганский универмаг. Менее сильные центры притяжения — Покровка и Покровский бульвар, Люсиновская улица. Наиболее низко котируются район Трубной площади и Трубной улицы, район Новоспасского моста. Несмотря на расположение в географическом центре Москвы, цены аренды и продажи здесь в 2,5-3 раза ниже, чем на Арбате или в Столешниковом переулке.

Перемещение магазина с обычной улицы во дворы меняет цену аренды в среднем на 25-30 процентов. Примерно на столько же дешевеет магазин и при перемещении в подвал с первого этажа. А вот качественный ремонт, в отличие от офисных центров, совсем незначительно увеличивает стоимость аренды — не более чем на 10% по сравнению с обычным состоянием. В свою очередь, необходимость качественного ремонта понижает цену на 15-20 процентов.

Важным моментом является ограничение торгового профиля. Магазины с каким-либо ограничением (например, нельзя продавать продовольствие и особенно спиртное) падают в цене до 15-20 процентов.

Необычно высокой ценой характеризуются магазины-киоски и павильоны, цена аренды метра в них выше как минимум на 30% по сравнению с обычными магазинами. Это связано с тем, что практически вся общая их площадь — торговая (более 85%). При этом в продуктовых магазинах соотношение подсобных и торговых помещений составляет в среднем 1:3, а в промтоварных — 1:4. Поэтому инвестиции в небольшие продовольственные магазины, а также в магазины одежды небольшой площади (как правило, это бутики) приносят инвесторам доходность в размере 25-30% в год. Обычно и тот, и другой формат распространен внутри Садового кольца.

Николай Шмелев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...