Москва торговая

Динамика, прослеживающаяся в строительстве новых торговых центров, дает основание надеяться, что в недалеком будущем Москва будет обеспечена торговыми площадями не хуже, чем самые известные западные столицы, а покупку любого товара можно будет совершить, не выезжая за границы своего округа.

Сегодня в Москве крупные торговые центры, универмаги, небольшие магазины и роскошные бутики стали привычным явлением на улицах города. Несмотря на это, в Москве заложен потенциал для коммерческого строительства, так как обеспеченность жителей города торговыми площадями невелика. По мнению директора компании Stiles&Riabokobylko Натальи Орешиной, «если на Западе в условиях устоявшегося рынка крупный торговый центр удается полностью окупить за 10–15 лет, то в Москве этот срок в 2–3 раза короче и равняется 4–5 годам». Доходность девелоперов, вкладывающих средства в торговую недвижимость, в 2003 году составила 25–35%.

 

 

Разница в доходности объясняется качеством возводимых торговых площадей, местом их расположения и существующими при этом рисками. Следует также отметить, что магазины на торговых улицах в 2003 году продавались с доходностью от 15 до 25%.

Ориентир — прошлое
На 14% населения России, проживающего в Москве, приходится 26% розничного товарооборота страны. А это значит, что Москва является самым крупным потребителем товаров. В 2003 году в Москве было построено 9 новых торговых центров, и существующее предложение торговых площадей увеличилось на 235 тыс. кв. м. Правда, эта цифра оказалась меньше запланированной (15 торговых центров).
Всего же общая арендуемая площадь профессиональных торговых центров в столичном регионе в конце 2003 года составила 840 тыс. кв. м, что эквивалентно 45 кв. м на 1 тыс. жителей Москвы и Московской области.

Коридоры в торговых районах
Эксперты рынка коммерческой недвижимости разбили территорию Москвы на шесть торговых районов. В настоящее время лидером по насыщению торговыми площадями является Северо-Западный торговый район (СЗ), где действуют 9 крупных торговых центров, а площадь существующих торговых площадей составляет 258 тыс. кв. м. Дополнительно на территории СЗ торгового района три объекта находятся в стадии строительства и три — проектируются. Второе место принадлежит Юго-Западному торговому району (ЮЗ), где площадь торговых помещений составляет 225 тыс. кв. м — это 10 торговых центров. К вводу готовятся четыре объекта, и три находятся в стадии проектирования. Несмотря на то что самым насыщенным по количеству торговых площадей кажется центр города, на долю Центрального делового района (ЦР) в 2003 году приходилось всего 153 тыс. кв. м торговых площадей. В то же время там действуют 12 крупных торговых центров. В стадии строительства находятся еще пять крупных торговых точек, и четыре проектируются. На долю «спального» Северо-Восточного торгового района (СВ) и смешанного «спально»-промышленного Юго-Восточного (ЮВ) приходится соответственно 82,5 тыс. и 77 тыс. кв. м торговых площадей.

Торговые центры, введенные в 2003 году
«Арфа» — 10 тыс. кв. м
«Ашан-Марфино» — 34 тыс. кв. м
Галерея «Аэропорт» — 12 тыс. кв. м
«Гранд-2» — 140 тыс. кв. м
«Лига» — 37 тыс. кв. м
«Маркткауф» — 29 тыс. кв. м
«МетроМаркет-2» — 10 тыс. кв. м
«Мосмарт» — 16,4 тыс. кв. м
«Трамплин» — 8 тыс. кв. м
Всего в столице построено 322,4 тыс. кв. м площадей, из них для сдачи в аренду — 235 тыс. кв. м.
Особая ситуация с торговыми площадями складывается в районе третьего кольца. Несмотря на то что району специалисты предрекают хорошую торговую перспективу, в настоящее время на его территории нет ни одного торгового центра, включающего как торговую, так и развлекательную части.
В Москве также выделено более 30 торговых коридоров, общий объем предложения по которым составляет более 465 тыс. кв. м. Самыми перспективными являются улицы Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Новый Арбат, Пятницкая, Кузнецкий мост, Кутузовский и Ленинский проспекты, проспект Мира, Ленинградский проспект, Петровка, Садовое кольцо, Арбат. Объем предложения по ним составляет более 345 тыс. кв. м. Средний уровень свободных помещений по лучшим торговым улицам составил 6,5% с разбросом от 2,3% на Никольской улице и до 12% — на 1-й Тверской-Ямской.
По словам консультанта отдела исследований компании Stiles&Riabokobylko Евгения Попова, тенденцией прошлого года стал высокий спрос на лучшие помещения в торговых коридорах. «Реконструкция центра Москвы стимулирует уличную торговлю, при этом открывает второе дыхание у таких исторических торговых улиц, как Столешников переулок, Кузнецкий мост, Камергерский переулок», — считает он. В будущем безусловный потенциал сохраняется у Сретенки, Никольской и Пятницкой улиц. Наиболее агрессивными арендаторами в 2003 году стали клиентские офисы банков, аптеки и рестораны. В 2003 году в столице начали работу такие международные бренды, как Zara, Gant, Koton, Reserved, Tatuum, Women’s Secret, Terranova и др.

Арендные ставки
Рост предложений современных торговых центров, а также конкуренция со стороны уличного ритейла уменьшили арендные ставки в торговых центрах Москвы в 2003 году. По словам Н. Орешиной, максимальные арендные ставки в торговых центрах Москвы в среднем составили $1,34 тыс. за 1 кв. м в год, что на 3,9% меньше, чем в 2002 году. В то же время арендные ставки вели себя неодинаково: если все дальше от центра они снижались, то на основных торговых улицах ставки росли. По итогам года рост арендных ставок по основным торговым коридорам составил 23,4%. Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым коридорам Москвы составила $1,063 тыс. за 1 кв. м в год, но единичные арендные ставки за небольшие магазины на Тверской достигли $5 тыс. за 1 кв. м в год.
На рынке аренды торговых площадей все более популярными становятся комбинированные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота. Обычно процент от оборота варьируется от 12 до 15%. Дополнительно арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы: в крупных торговых центрах наиболее распространена ставка $100–150 в год. Владельцы торговых центров с недавних пор также стали взимать дополнительную плату за маркетинг торгового центра.
Новые торговые центры
В 2004–2006 годах на рынок столичного региона планируется вывести несколько крупных торговых центров. Перечислим самые значительные из них.
— «Мега-2» расположен в г. Химки по Ленинградскому шоссе. Общая площадь — 270 тыс. кв. м. Объект планируется открыть в декабре 2004 года, но уже сейчас сдано свыше 80% торговых площадей.
— Торгово-досуговый центр «Тверской» будет построен на пересечении улицы Тверской, Тверского и Страстного бульваров. Предполагаемая площадь — около 96,5 тыс. кв. м, включая три подземных этажа. Дата открытия — IV квартал 2006 года.
— Торгово-развлекательный центр «Домодедовский» будет возведен на ул. Генерала Белова. Общая площадь комплекса — 33 тыс. кв. м. Открытие комплекса намечено на февраль 2005 года.
— Строительство «Тобтим-центра» подходит к завершению. Он находится в Среднем Овчинниковском пер., рядом со станцией метро «Новокузнецкая». Торговые помещения расположены на 4 этажах общей площадью 7,5 тыс. кв. м.
— В 2004 году планируется открытие торгово-развлекательного центра «Вэймарт», что находится на 71-м км МКАД рядом с районами Митино, Куркино и Тушино. На общей площади 55 тыс. кв. м разместятся крупные якорные операторы: «Мосмарт», «М. Видео», «Л’Этуаль», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер», «Холдинг-центр». Здесь также будет кинотеатр на 16 залов, детский развлекательный центр, каток, рестораны.
— Дизайн-центр Dream House строится на пересечении Рублево-Успенского и Подушкинского шоссе, в 6 км от МКАД. Общая площадь центра составляет около 13 тыс. кв. м, из них 9,5 тыс. кв. м сдаются в аренду. Открытие дизайн-центра намечено на IV квартал 2004 года.

Перспектива
По оценкам специалистов, ожидания для рынка торговых помещений в 2004 году в целом позитивные. Рынок будет развиваться по двум основным направлениям: современные торговые центры и лучшие торговые коридоры. В то же время эксперты отмечают, что, принимая во внимание количество торговых площадей, наполняющих рынок, девелоперы и владельцы торговых центров будут вынуждены гораздо более тщательно и выборочно подходить к планам строительства.
Наряду с торговлей все большее распространение в 2004 году приобретут развлекательные компоненты — центры досуга и развлечений.

Людмила Чичерова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...