Можно ли исправить ситуацию с паркингом в престижных офисных центрах столицы

Первое ощущение всякого, кто приехал по делам в “Москва-Сити”, — транспортный коллапс. Парковку приходится искать за километр от “Башни на набережной”. А ведь пока в “Москва-Сити” пущено в строй только два офисных здания из десятков запланированных. Что же будет к концу десятилетия, когда сдадут в эксплуатацию и заселят офисным народом остальные небоскребы самого пафосного в столице делового центра?

Строго говоря, “Москва-Сити”, или официально — Московский международный деловой центр (ММДЦ), включает в себя из достроенных объектов еще и 30-этажную “Башню-2000” на набережной Тараса Шевченко, а также торгово-пешеходный мост “Багратион”.

 

 

Но офисная Москва все же пока употребляет топоним “Москва-Сити” в узком смысле — имея в виду комплекс из трех небоскребов (17, 27 и 56 этажей; последний еще не достроен) под названием “Башня на набережной”, расположенный на левой стороне Москвы-реки, на Краснопресненской набережной. Сегодня слова “Я работаю в "Москва-Сити"” означают расположение офиса именно там — между “Экспоцентром” и Третьим транспортным кольцом. Работой в таком престижном месте можно было бы гордиться, если бы не ужасная ситуация с парковкой. Оставить машину возле здания невозможно. Если у вас в “Башне” назначена деловая встреча — выезжайте загодя и будьте готовы к длительной пешей прогулке.

« В Библии многое звучит вполне современно — взять хотя бы историю о Ное, который сорок дней искал место для парковки.
Роберт Орбен, американский писатель »

Менеджер среднего звена Андрей, работающий в “Башне на набережной” три года, на собственном опыте определил: чтобы гарантированно найти утром парковку не далее 500 м от офиса, нужно выезжать из дома с запасом в час. Для машины топ-менеджера Федора предусмотрено место в подземном гараже башни. Поэтому Федор выезжает попозже. Зато, когда он приезжает, уже вовсю идет работа на строительстве третьего небоcкреба: самосвалы и трейлеры, которые едут на стройку и обратно, встречаются на одной полосе — все заставлено машинами сотрудников офиса — и не могут разъехаться при своих габаритах. Движение полностью блокируется, иногда на тот же самый час, и Федор бросает машину где попало. Автомобили около башни стоят в три ряда, поэтому сотрудники оставляют под “дворниками” записки с номерами мобильных телефонов. Если понадобится выехать тому, кого ты запер, он тебя вызовет из офиса. Выбегать приходится по несколько раз в день.

Начальство компаний-арендаторов в курсе. Гендиректор Alcoa Russia, филиала крупнейшей в мире алюминиевой корпорации, Андрей Бадер говорит, что в целом он доволен сервисом “Башни”. Бадер арендует помещения не первый год и сформулировал для себя критерий: насколько быстро меняют перегоревшие лампочки. В “Башне” с этим все хорошо. “Здесь все делается быстро, — утверждает глава Alcoa Russia. — Ощущается, что ты платишь и за location, и за сервис, а не только за честь быть в этом здании”. Нет претензий по внутреннему сервису и у сотни рядовых сотрудников компании, разместившихся на полутора этажах маленькой башни.

“Но я категорически недоволен парковкой, — продолжает Бадер. — Мест под башнями очень мало. Чудовищно трудно добираться до офиса зимой. Сколько раз было: на деловую встречу бегу в метро в офисных ботинках”. Alcoa Russia прошлым летом обращалась с просьбой принять меры лично к Юрию Лужкову. Ответа не получила. “Мы не стали скандалить, но ситуация накалена до предела, — оценивает обстановку Бадер. — Людям приходится бросать автомобили за километр от офиса, а вечером найти машину невозможно — увез эвакуатор. Сотрудники постоянно опаздывают — как на работу, так и на деловые встречи”.

Помимо Alcoa в “Башне на набережной” арендуют этажи под свои офисы Citibank, IBM, GE, KPMG, Lucent Technologies, Procter & Gamble и другие — всего около 40 компаний.

63% — по проекту “Сити” парковочные места получит менее 2/3 машин

25% — почти четверть сотрудников “Сити” идут до офиса километр пешком

Все в норме
Одна из причин парковочного кризиса кроется в нормативной базе и психологии застройщиков. Главный архитектор проектов ГУП “Информационно-технологический центр Москомархитектуры” Сергей Шестопалов говорит, что одно парковочное место на улице — это 25 м2, а на парковку, расположенную в здании, приходится все 35 м2 площади (с учетом пандусов и других необходимых сооружений). По-хорошему, около трети площадей, занимаемых зданием, должно бы уходить под автомобильную стоянку. “Но ведь инвестор купил участок за большие деньги и хочет использовать его максимально эффективно”, — рассуждает Шестопалов. “Для застройщика парковка — выброшенные деньги. Нормы обходятся, занижаются”, — вторит ему доцент Московского архитектурного института (МАРХИ) Александр Цыбайкин. А директор аналитического центра “Миэль-Недвижимость” Владислав Луцков добавляет, что решения о выборе места аренды офиса принимают первые лица компаний, а этим людям место парковки будет гарантировано в любом случае. Поэтому главное для них — удобство расположения и престижность офисного здания. Наличие же парковочных площадей беспокоит руководителей компаний далеко не в первую очередь.

Застройщик старается сэкономить на парковочных площадях в пользу площадей, которые сдаются в аренду, и его можно понять. Но ведь должны же существовать строительные нормы и правила, регулирующие размеры парковки точно так же, как, к примеру, количество туалетов в офисах?

Профессор кафедры градостроительства МАРХИ Никита Кострикин считает, что сейчас московским офисам необходимо от 250 до 400 машино-мест на каждую тысячу работающих там сотрудников, то есть одно парковочное место на трех-четырех человек.

“Большая четверка” консалтинговых компаний, работающих в сегменте столичной коммерческой недвижимости, — Colliers Int., Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons и Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — разработала рекомендации застройщикам, где говорится, что желательно иметь не менее одного машино-места на 100 м2 офисных площадей в пределах Садового кольца и на 80 м2 в пределах Третьего транспортного. Московские городские строительные нормы предусматривают для офисных зданий одно машино-место на 50-60 м2 площади здания — в зависимости от удаленности ближайшей станции метро.

Как видим, и нормы московского правительства, и рекомендации участников рынка, и данные ученых весьма близки друг к другу. Застройщики, однако, в лучшем случае принимают их к сведению, но никогда — как руководство к действию. Московская инжиниринговая компания “Парктайм”, по словам ее начальника отдела продаж Игоря Филипенкова, оборудовала по заказам застройщиков уже сотни две парковок, однако ему ни разу не приходилось слышать от клиентов о каких-либо нормативах числа парковочных мест в зависимости от площади офиса или количества сотрудников.

Были ли соблюдены эти нормы при проектировании “Башни на набережной”? “Башня” строится и эксплуатируется турецкой компанией Enka. Проектировался комплекс тоже при непосредственном участии компании. В самой Enka отказались давать комментарии для этой статьи. По экспертным оценкам, в двух действующих башнях комплекса — блоке A (17 этажей, общая площадь — 39 800 м2) и блоке B (27 этажей, 53 994 м2) — работает около 7000 человек. На четырех этажах подземных парковок для них имеется около 1200 машино-мест. Еще порядка 70 мест выделено для парковки на прилегающей территории. Таким образом, в “Башне на набережной”, по расчетам SM, сейчас одно машино-место приходится примерно на 75 м2, или на 5-6 человек. Оценки Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko для “Башни” жестче — 100-150 м2 на одно машино-место.

В любом случае получается, что если нормы обеспечения офисов парковкой и нарушены, то незначительно. Толкотни автомобилей перед зданием, по идее, быть не должно. А она есть. В чем же дело?

Не по чину
“Москва-Сити” — проект с долгой и многострадальной историей. Задумывался он еще в начале 1990-х гг., когда, как вспоминает Кострикин из МАРХИ, действовали вовсе непредставимые сегодня нормативы — 25 машино-мест на 1000 сотрудников офиса. Впоследствии планы и проекты множество раз корректировались, согласовывались, “приводились в соответствие” и т. п. Но по части количества парковок они все равно бежали впереди паровоза московских строительных норм. Московские нормы количества парковок постепенно увеличивались, но проектировщики застройки “Москва-Сити” опережали их настолько, что даже сегодня эти нормы только-только догнали существующее (то есть спроектированное несколько лет назад) положение вещей в “Сити”. Все-таки офисные здания в этом месте проектировались не просто как площади класса А, а как нечто посерьезнее — “наш русский Манхэттен”. Так что, несмотря на все интересы застройщиков и их тягу экономить на парковочных площадях везде, где это можно сделать, “Башня на набережной” была спроектирована даже с превышением тогдашних норм на количество машино-мест.

Причина того парковочного ужаса, с которым сталкиваются каждый день тысячи людей, работающих в “Сити”, — не в нарушении застройщиками строительных норм, а скорее в самих этих нормах. Что такое одно машино-место на пять человек? Представьте себе российский офис транснациональной корпорации. Это помещение, наполненное карьероориентированными молодыми людьми, придающими огромное значение внешним атрибутам успеха вроде костюма, зимнего загара, ну и, конечно же, автомобиля. Вы можете себе представить московского яппи, ежедневно добирающегося до своего престижного офиса общественным транспортом? То, что давно является нормой в Лондоне, Нью-Йорке или Токио, совершенно немыслимо пока для Москвы — города, где фраза “Ой, я уже не помню, когда последний раз был(а) в метро!” стала непременным атрибутом хорошего тона в приличной компании.

“Москва-Сити” отличается в этом смысле от других мест сосредоточения офисных зданий только одним — аномальной концентрацией именно иностранных и именно пафосных фирм. Туда приезжает на автомобиле не каждый пятый, как наивно надеются разработчики нормативов, а каждый второй, если не больше. Это тысячи автомобилей, для которых не предусмотрены парковочные места. Не говоря уже о гостях, которые приезжают в “Сити” по делам и, конечно, тоже не на метро.

Поиски выхода
Судя по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, “Башня на набережной” — еще не самое проблемное с точки зрения парковки офисное здание класса А как в будущем “Сити”, так и в Москве в целом. По количеству офисной площади, приходящейся на одно машино-место, она относится скорее к середнячкам, а особую остроту проблеме парковки у башни придает еще не завершенное строительство соседних небоскребов.

Но уже сейчас понятно, что и после окончания строительства проблема не исчезнет, а, может быть, обострится.

Подобная ситуация с парковками, по словам главы департамента по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, характерна не только для Москвы, но и для других мировых столиц. Везде девелоперы пытаются найти выход — требования арендаторов к парковкам растут. Если подобрать офис для IT-компаний сравнительно легко — айтишникам прежде всего необходимо “эффективное здание само по себе”, то, к примеру, для General Motors, с которой сейчас работает сам Постников, хорошая парковка — принципиальный вопрос.

Подвижки, однако, имеются. “Могу отметить положительную тенденцию, — говорит Постников, — у "Военторга" более или менее нормальная парковка, соответствующая нормам. Или строящийся на Белорусской объект "Белая площадь"…”

Свое решение проблемы активно рекомендует проектировщикам Шестопалов из ИТЦ Москомархитектуры. Он предлагает устанавливать так называемые механические парковки, применяемые повсеместно в американских и европейских небоскребах. Идея в том, что управляемая компьютером специальная механика перемещает автомобили без участия водителя внутри помещения, подобно фишкам игры “15”. Площадь используется оптимальным образом, и оставленный без хозяина автомобиль занимает вдвое-втрое меньше места, чем при его традиционном размещении. Кое-где в Москве такие парковки уже есть — например, в бизнес-центре класса B “Новосущевский”, построенном по проекту самого Шестопалова, — но это решение, по признанию архитектора, пока слишком дорогостоящее.

Ни этот, ни другие современные способы оптимизации парковок проблем “Москва-Сити” все равно не решат. По словам генерального проектировщика “Москва-Сити” Геннадия Сироты, общее количество машино-мест, предусмотренное проектом всего комплекса, — около 25 000 — увеличиться не может. Подземные парковки и так будут под каждым зданием. “По нормативу в "Сити" должно быть около 40 000 машино-мест, но, имея выделенную площадь, мы просто не в состоянии справиться с поставленной задачей, — признает Сирота. — Чтобы удовлетворить потребности, нужны колоссальные площади, которых у нас нет. Это вам не ресторан "Дрова" возле ГУМа, на вывеске которого написано: "Заплати 300 руб. и ешь сколько хочешь"…” То же ожидает и другие комплексы, расположенные в центре города. “Парковок всегда будет недостаточно для всех без исключения офисных центров класса А, — полагает начальник отдела офисных исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук. — Или Москва превратится в одну большую парковку”.

Переживать по поводу возможного оттока арендаторов ни “Сити”, ни другим комплексам класса А сегодня нечего. Даже писавший обращение к Лужкову Андрей Бадер из Alcoa говорит, что пока съезжать из “Сити” не собирается. “Если взвесить все "за" и "против", то положительные моменты перевешивают”, — прикидывает он.

Автомобильное столпотворение перед башнями в “Сити” в обозримой перспективе не исчезнет. У тысяч гостей и сотрудников ММДЦ останется все тот же простой выбор. Бросить машину в километре от офиса и идти до места пешком. Либо смирить гордыню московских яппи и ехать-таки на метро.

Дмитрий Людмирский, Юлия Говорун SmartMoney
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...