Наши ТЦ впереди Европы всей

По объему ввода новых торговых центров Россия выходит на первое место в Европе: если верить заявлениям девелоперов, до конца 2008 года у нас в стране введут в эксплуатацию 4,6 млн кв. м торговых площадей. Для сравнения: по всей Европе – 11,4 млн кв. м. Вопросов возникает сразу несколько.

 

 

Сколько?
Во-первых, главный вопрос: не рано ли говорить о новых рекордах? Одно дело заявить, другое – сделать. Во-вторых, большая часть заявленных проектов (как следует из доклада по европейским торговым центрам European Shopping Centres Report) компании Cushman & Wakefield, качественных, выводящих Россию на первое место, расположены в регионах. Действительно ли построенные объекты будут столь хороши?

«Существует тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, поэтому есть вероятность, что не все из заявленных к открытию объектов реально выйдут на рынок. Но необходимо отметить, что на 2008 год заявлены к вводу в эксплуатацию очень масштабные объекты, потому общий объем предложения в любом случае увеличится существенно», – комментирует руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина.

«В большинстве городов, в которых мы работали, в стадии заявленного проекта находится несколько торговых центров, дальнейшая судьба которых непонятна. Если проект уже начал строиться, то успешная реализация до конца 2008 года вполне вероятна, тогда как если проект только в планах, то вряд ли девелоперы успеют его реализовать», – рассказывает ведущий аналитик Russian Research Group Татьяна Скок.

По мнению специалистов компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», планы по введению торговых площадей, скорее всего, будут реализованы процентов на 80. Остальные же площади будут введены с опозданием по административным и финансовым причинам, уверен генеральный директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

«На 2008 год действительно заявлено о вводе очень большого количества торговых объектов, причем многие из них достаточно крупные по площади. Однако необходимо учитывать, что уже несколько лет в России продолжается тенденция переноса ввода торговых центров, и, скорее всего, 2008 год не станет исключением, – дает свой прогноз вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. – Таким образом, можно прогнозировать, что заявленная цифра уменьшится где-то до 3-3, 5 млн».

Какие именно
Это, конечно, тоже немало. Но если присмотреться к тому, что и как сейчас строят в регионах, становится понятно, что к стадии работы над ошибками перешли, пожалуй, только в миллионниках. В городах помельче пока что больше самих ошибок. Недавно на одном из профильных мероприятий в пример приводили Казань, застроенную торговыми центрами, в которые не идут арендаторы. Но здесь, по крайней мере, проблема уже понятна и, говорят, года через 3 предложение найдет свой спрос.

«На сегодняшний день девелоперы при реализации проектов ТЦ совершают одни и те же ошибки. Региональные девелоперы в надежде сэкономить средства разрабатывают концепции объектов самостоятельно, что в большинстве случаев приводит к высокой доле ошибок, – рассуждает Михаил Гец. – Причем если в первые годы при отсутствии конкуренции некоторые недочеты незаметны, то при выходе на рынок более конкурентоспособных продуманных торговых центров они будут снижать привлекательность объекта как для посетителей, так и для арендаторов».

«Региональные девелоперы не всегда придают значение важности маркетинговых исследований, думая, что они все равно знают про свой регион больше. Зачастую в этом есть логика, но не только знание региона является залогом успеха торгового центра», – дополняет Татьяна Скок.

Основные ошибки – в определении емкости рынка, профиля и класса объектов, а также целевой аудитории, считает Елизавета Эстрина. «Если столичный рынок уже сформировался, здесь можно выявить какие-то закономерности и предсказывать, то региональный рынок только начинает формироваться, поэтому исследование рынка надо проводить тщательнее, – говорит эксперт. – Еще одна ошибка – неправильный выбор якорных арендаторов. А поскольку именно «якоря» генерируют основной поток покупателей, то при неудачном выборе торговый центр вряд ли будет успешно функционировать».

В каких условиях
Как считают участники рынка, в наступающем году кардинальных перемен в торговом сегменте ожидать не стоит: основные тенденции-2007 останутся в силе. Это, конечно, перенос сроков ввода в эксплуатацию, также и преобладание спроса над предложением (за исключением отдельных случаев вроде вышеприведенного). Кроме того, размещение торговых площадей в составе многофункциональных комплексов и в то же время увеличение количества специализированных торговых центров (преимущественно, конечно, в столицах и миллионниках).

Что до Москвы, ей предсказывают активное развитие подземного строительства (особенно в ЦАО), а также дальнейшую децентрализацию строительства ТЦ, вплоть до строительства за пределами 50-километровой зоны от МКАД – и то и другое по причине нехватки свободных участков в центре города.

«Учитывая, что в 2006–2007 году началось массовая жилая застройка районов Московской области, непосредственно примыкающих к Москве, уже в краткосрочной перспективе активность девелоперов торговой недвижимости и игроков ритейла сместится в города-спутники. За счет подобного расширения географии строительства, скорее всего, дополнительный стимул получат проекты сетевых торговых комплексов», – комментирует генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Как правильно
Поскольку главной проблемой региональных (в первую очередь, но не только) девелоперов часто называют проблемы с концепцией, мы специально попросили экспертов привести примеры торговых центров, у которых с концепцией все хорошо. «Каждый проект нужно рассматривать более подробно, чтобы оценить его концепцию. Например, бывают случаи, когда зонирование и пул арендаторов не очень удачны, но проект успешен за счет местоположения. И наоборот, когда проект по каким-либо параметрам трудный (не идеальное расположение или форма участка, реконструкция существующего ТЦ), а в итоге получается качественный и высокорентабельный торговый объект, привлекающий большое количество посетителей. В данном случае можно сказать, что удачна и профессиональна именно его концепция», – поясняет Михаил Гец. Так что при оценке концепции стоит обращать внимание на изначально существующие параметры и ограничения: были ли они использованы грамотно и обращены в конкурентные преимущества или наоборот.

Елизавета Эстрина приводит в качестве объектов с хорошей концепцией московские «Рамстор Капитолий», все «Меги», «Щуку» и «Атриум». Михаил Гец добавляет к этому списку «Фестиваль», «Золотой Вавилон», «Рио», а также питерские «Французский бульвар» и «Радугу», нижегородский «Шоколад», тюменский «Гудвин», «Мегасити» из Самары, «Горизонт» и «Астор-Плаза» из Ростова-на-Дону. Татьяна Скок приводит в пример «Европейский» и Lotte Plaza.

Может, наверное, показаться странным, что в статье, начавшейся, по сути, с сопоставления России и Европы, примеры приводятся только отечественные. «В развитых европейских странах торговые объекты в основном разрабатываются опытными консалтинговыми компаниями, поэтому практически все они успешные и качественные, – поясняет Михаил Гец. – Поскольку конкуренция там выше, просто появляются новые форматы, новые виды развлечений и т. д. То есть каждый объект старается выйти на более высокий уровень, чем его предшественники». Что ж, когда-нибудь, хочется верить, так будет и у нас.

Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU