Европа все ближе

В элитном сегменте первичного рынка жилья в Петербурге дефицит сохраняется – предложение повсеместно сокращается, а спрос не убывает. Это провоцирует рост цен, которые неуклонно приближаются к европейским.

В 2006 году товарный запас элитного жилья на первичном рынке сократился и по числу объектов, и по числу квартир. Изменяется структура и характер предложения, сокращается количество пригодных под элитное строительство пятен. На смену точечной застройке премиум-класса приходит застройка квартальная.

 

 

Проекты становятся масштабнее, но их реализация требует больше времени и средств. Лишь массовый вывод на рынок квартальных проектов может восполнить убывающее предложение. Но, по оценкам специалистов, это произойдет года через три, не раньше. А значит, цены все это время будут расти, поскольку высокий спрос сохраняется.

Падает все
«В ближайшие месяцы доля элитной недвижимости на рынке будет уменьшаться в связи с возрастающими объемами типового строительства. Доля массового жилья станет увеличиваться, в то время как количество участков под застройку в центре крайне ограничено. Это естественный процесс для любого цивилизованного рынка», – полагает Иван Романов, управляющий ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“». На сокращение продаж элитных объектов повлиял возросший спрос. По данным «Возрождения», в 2006 году зафиксирован максимальный годовой объем продаж за последние пять лет – 1400 квартир общей площадью 170 тыс. кв. м, что на 23% больше, чем в 2005−м. В прошлом году в центральных районах Петербурга сдано в эксплуатацию 14 жилых объектов общей площадью 132,7 тыс. кв. м.

Параллельно происходило заметное падение объема предложения. По данным холдинга RBI, в конце 2006 года элитные квартиры предлагались в 64 объектах, что на 18% меньше, чем было, например, во втором квартале. Кроме того, на продажу выведено меньше объектов, чем анонсировалось ранее, – 13 вместо запланированных 40. Для сравнения: в 2005 году открывались продажи на 18 объектах, в 2004−м – на 16. Соответственно сократился суммарный объем предложения – на те же 23%: в продаже было 2600 квартир общей площадью 320 тыс. кв. м.

«В течение последних трех кварталов 2006 года происходило замедление темпов продаж, вызванное недостатком предложения, из-за чего покупатели испытывали трудности в выборе квартиры», – отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Особенно заметно сокращаются строительные объемы в центре Петербурга. Это происходит быстрее, чем в целом по городу. В общем объеме первичного рынка доля центральных районов и по предложению, и по продажам составила всего 15%, из которых 8% – элитный сегмент. В результате сегодня в Центральном районе почти две трети объема элитного предложения, по подсчетам «Возрождения», приходится на проект «Парадный квартал», который компания вывела на рынок больше года назад.

Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров также находит предложение элитных домов весьма ограниченным: «Есть несколько новых домов на Петроградке и в районе Смольного. Элитные кварталы строятся на Крестовском и около Таврического сада. Всего же в Петербурге можно назвать 10−15 элитных домов, где еще ведутся продажи квартир».

Элитная география
Исторически к зонам элитной застройки причислен центр города, а также Крестовский и Каменный острова. Предпринимались попытки сформировать элитные зоны в районе Каменки, в Шувалово-Озерках, а также на выезде из Петербурга в Приморском районе, однако успехом они не увенчались. «Специалисты „Возрождения Санкт-Петербурга“ как market-maker элитного рынка города убеждены, что, кроме избранных участков в центральных районах и на двух островах (Крестовский и Каменный), мест для элитного строительства больше нет, – комментирует ситуацию Иван Романов. – И то, что некоторые застройщики спекулируют словом „элитный“, говоря о домах на окраинах города, мы оставим на их совести».

По словам Тиктинского, в Центральном и Петроградском районах в конце 2006 года было сосредоточено до 70% предложения. Причем почти половина объектов Петроградского района возводится на Крестовском острове. Но в центре все меньше участков, пригодных под застройку, а под элитное жилье – особенно. Компании-застройщики все еще рассчитывают на земли, которые освободятся после вывода из центра города промпредприятий, как много лет обещает городская администрация. Многие производства имеют большие по площади участки с «видом на воду», пригодные под элитную застройку, – естественно, после рекультивации. Однако если процесс и двигается, то только благодаря усилиям самих застройщиков. Например, фирма «Омега» группы компаний «БестЪ» в прошлом году завершила строительство многофункционального элитного жилого комплекса OMEGA-HOUSE на бывшей производственной площадке завода «Красное знамя».

По мнению заместителя директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольги Колгановой, если выделение участков и вывод предприятий будут продолжаться такими темпами, новые проекты появятся на рынке года через три, не раньше. При том что сокращение объемов происходит уже сегодня. «Чтобы через три года начался массовый вывод проектов на продажу, необходимо уже сейчас активно покупать участки, так как застройщику для подготовки объекта к продаже (разработка проекта, получение всех необходимых согласований) требуется полтора-два года, – считает Иван Романов. – Кроме того, сейчас заказчик должен представить проект планировки территории, что потребует еще около года».

Локальная борьба за качество
Постепенно меняются требования покупателей к качеству элитного жилья. Строителям приходится применять инновационные технологии, которые обеспечивают долговечность, надежность и удобство в эксплуатации, а также улучшают потребительские свойства жилья. При строительстве используются натуральные материалы – кирпич, природный камень, оконные рамы из сосны или дуба. Предусматривается возможность гибкой планировки. Обязательное требование – оснастить здание современными системами кондиционирования и вентиляции, а также системами безопасности. Для внутренней отделки используется гранит, мрамор, мозаика, подсветка и т.д. Для внешнего благоустройства – скульптуры, фонтаны и пр. По-прежнему важнейшим параметром элитности остается местоположение. Наибольший интерес вызывают дома вблизи парков, на набережных, в исторической зоне.

«Если раньше богатые люди жили в самых обычных домах, в том числе в хрущевках, предварительно сделав там качественный ремонт или даже перепланировку, то теперь они активные покупатели, которых элитная недвижимость интересует не с точки зрения инвестиций, они хотят жить в социально однородной среде», – отмечает Ольга Колганова.

«Самая распространенная покупка – трехкомнатные квартиры на средних этажах, – рассказывает Эдуард Тиктинский. – Как правило, большие по площади квартиры предпочитают покупать на более высоких этажах. По-прежнему большую роль играет вид из окон. И куда бы ни выходили окна, – на зелень, воду или панораму города – покупатели все чаще и чаще задают вопрос, предусмотрено ли в доме панорамное остекление». Вместе с тем, по мнению Николая Лаврова, из-за дефицита предложения покупатели иногда снижают требования к элитному жилью, в первую очередь обращая внимание на престижность места.

Новые стандарты
Основным источником пополнения товарного запаса в элитном сегменте становятся проекты квартальной застройки. Специалисты отмечают, что освоение кварталов уже можно рассматривать как тенденцию рынка. Интерес к таким проектам есть у многих застройщиков, говорит Иван Романов. Однако тут же предостерегает: «Заниматься подобными проектами могут только те компании, которые, во-первых, имеют большой и успешный опыт работы, во-вторых, доказали, что умеют строить сложные объекты, и в-третьих, располагают необходимыми финансовыми средствами».

С появлением крупных проектов все важнее становится проработка концепции. «Она отталкивается в первую очередь от идеи создания не просто удобных квартир в красивом доме, а комфортной „среды обитания“, – рассуждает Илья Еременко, генеральный директор ЦРП „Петербургская недвижимость“. – Концепция территории предполагает формирование условий для удобства проживания в квартире и в самом жилом комплексе (определенные требования к планировкам квартир, к расположению кухни, гостевой зоны и т.д.). А также благоустройство пространства вне дома, на территории квартала, – организация скверов, водных пространств, детских площадок, особенной логистики (разграничения пешеходных и транспортных потоков внутри территории). Кроме того, важно наличие инфраструктуры – детсадов, магазинов, спортивных объектов. Причем это не универсальная концепция, они разнятся в зависимости от расположения и времени выхода на рынок».

СК «Возрождение Санкт-Петербурга» реконструирует и застраивает целый квартал между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Кроме реконструкции старых домов внутри квартала будут построены новые. Проект носит название «Парадный квартал». Работы разбиты на три этапа. Сдача первой очереди намечена на 2008 год. Присутствуют все атрибуты элитного строительства, включая благоустроенную площадь со скульптурной группой в центре, по размерам сопоставимую с площадью у Казанского собора. Жилая часть комплекса, по плану, превысит 108 тыс. кв. м. Кроме того, «Возрождение» собирается реконструировать соседний «Смольный квартал». Территорию площадью в 3 га на улице Вязовой застраивает компания «Еврострой» – здесь будет элитный жилой комплекс «Олимпийская деревня». В результате реализации этого проекта на рынок будет выведено 36 тыс. кв. м жилья.

Всегда в цене
За год элитная недвижимость подорожала на 89−113%, утверждают аналитики RBI. По данным корпорации Setl Group, только за последний квартал цены выросли на 10%, при том что рост цен на массовое жилье прекратился, некоторые не слишком качественные квартиры даже подешевели. Специалисты нисколько не удивлены этим обстоятельством: элитная недвижимость дорожает всегда, независимо от поведения остального рынка, объясняет Колганова. Даже в период стагнации рынка массового жилья «элитка» продолжала расти в цене.

Иван Романов называет несколько причин увеличения цен: сокращение объема предложения, развитие ипотечного кредитования, значительное повышение делового статуса Петербурга, удорожание земли. «Последнее время доля стоимости земли в продаваемом квадратном метре значительно увеличилась и продолжает расти, достигая поистине фантастического размера – до 50% от стоимости квартиры», – говорит Романов.

Определенную роль в увеличении цен играет ипотечное кредитование. Если в целом по рынку доля сделок с участием ипотечных кредитов достигла в 2006 году 10%, то в элитном секторе – на некоторых объектах – она составляет 15−20%. У покупателей дорогой недвижимости больше возможностей взять ипотечный кредит, и они весьма охотно идут на это, чтобы не вытаскивать средства из бизнеса. Например, в компании RBI по ипотечным схемам с участием Инвестиционного банка «КИТ Финанс» и Северо-Западного отделения Сбербанка России продаются квартиры в элитных комплексах «Белые ночи» и «Ле Грандъ». Доля ипотечных сделок – 15%.

Сегодня средняя цена квадратного метра элитного жилья составляет 7,5 тыс. долларов, а нижняя планка достигла 4,8 тыс. долларов. Однако для интересных проектов это не предел. Компания «Петербургреконструкция» возводит на Крестовском проспекте элитный жилой комплекс «Фаворит», стоимость апартаментов в котором составляет 6,5−14,5 тыс. долларов за квадратный метр. В элитном доме Stela Maris («Морская звезда») на проспекте Динамо (Крестовский остров), строительство которого ведет корпорация «Петербургская недвижимость», цены достигают 10−12 тыс. долларов за квадратный метр. Квартиры в «Парадном квартале» продаются по 7,6−10,9 тыс. долларов за квадратный метр. В домах исторического центра, где селятся крупные чиновники, цены приближаются к 30 тыс. долларов за квадратный метр (у Таврического сада).

Если в прошлом году специалисты говорили о недооценке элитного сегмента, сегодня подобные разговоры не ведутся. Цену называют справедливой и гордо сравнивают петербургский рынок с рынками европейских столиц. Впрочем, даже до средней цены (по всем видам жилья) в Монако (32,5 тыс. долларов за квадратный метр) петербургским ценам еще расти и расти.

По мнению аналитиков компании RBI, объем предложения может увеличиться не раньше 2008 года. По сравнению с показателями 2006−го – примерно на 20%. Рост цен ожидается во всех сегментах рынка, и «элитка» – не исключение. Наиболее осторожную точку зрения высказывает Тиктинский: «Спрос на „элиту“ сохранится на высоком уровне, это позволит как минимум поддерживать нынешние цены в каждом из сегментов элитного рынка». Но большинство специалистов уверено в более радикальном росте цен. По их мнению, минимум, на что могут рассчитывать застройщики, – увеличение цены в соответствии с инфляцией. Максимум – это 25%, о которых рассуждают аналитики рынка.

Елена Зубова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...